Quanto custa de verdade uma casa em Portugal: €400 mil, €900 mil e €2 milhões, calculados até a última taxa

O preço do anúncio é o começo da conta, não a conta. A maioria dos compradores que recebo orçou o sinal e o preço, e só depois descobre que o Estado português, o cartório e o próprio advogado ficam com uma fatia antes de as chaves mudarem de mão. A fatia não é pequena. E também não é mistério: dá para calcular até o último euro antes de assinar qualquer coisa.

Então aqui está, para três orçamentos que vejo todo mês: €400.000, €900.000 e €2.000.000. Cada um calculado duas vezes, como habitação própria e como segunda casa, porque o residente fiscal em Portugal paga o imposto de transmissão, o IMT, por duas tabelas diferentes conforme o caso. Mesma casa, mesmo preço, imposto diferente. Confiro esses números nas fontes atuais toda vez que publico; as tabelas abaixo são as tabelas oficiais de 2026 da Autoridade Tributária, verificadas em outubro de 2026.

Um limite antes de tudo. Estes exemplos usam as tabelas de residentes. Se você concluir a compra sem ser residente fiscal em Portugal, nenhuma das duas tabelas vale: desde maio de 2026 o seu IMT é fixo de 7,5%, e eu explico isso, e os reembolsos que podem devolver a diferença, no meu guia completo de custos e impostos da compra. Se você está se mudando para Portugal, a coluna da habitação própria abaixo é a tabela pela qual a sua compra é tributada quando a residência estiver regularizada, e é em torno dela que vale planejar.

As peças da conta, antes das contas

IMT, o imposto de transmissão. Pago pelo comprador, antes de a escritura poder ser assinada, e calculado sobre o maior dos dois valores: o preço acordado ou o valor patrimonial tributário do imóvel, o VPT registrado na caderneta predial. Em imóveis usados e mais antigos, o VPT costuma ficar abaixo do preço. Em construções novas, pode ficar igual ou acima. De um jeito ou de outro, confira o VPT antes de assinar o CPCV, porque depois disso a base do imposto está travada. As duas tabelas do continente para residentes em 2026:

Na parte progressiva, cada fatia do valor é tributada pela alíquota da sua faixa. As Finanças chegam ao mesmo total por um atalho, multiplicando o valor inteiro pela maior alíquota aplicável e subtraindo uma parcela fixa, a parcela a abater, e o Portal das Finanças tem um simulador que faz isso por você. O que importa para o comprador é o desenho: a tabela da habitação própria começa no zero e a da segunda casa começa em 1%, depois as duas correm juntas, e acima de €660.982 elas se fundem por completo nas alíquotas fixas. Repare no que isso faz nos exemplos abaixo.

Imposto do Selo. 0,8% fixos sobre a mesma base do IMT, o maior valor entre preço e VPT. Sem faixas, sem deduções, em toda compra.

Se financiar, Imposto do Selo de novo. O financiamento tem o seu próprio imposto do selo sobre o valor emprestado: 0,6% para prazos de cinco anos ou mais, 0,5% para prazos de um a cinco anos. Num empréstimo de €500.000, são €3.000. Os exemplos abaixo são compras à vista; se você for financiar, some essa linha, mais a avaliação e as comissões do banco. Meu guia de financiamento mostra como os bancos olham para compradores estrangeiros.

Cartório e registro. O serviço oficial Casa Pronta cobra €375 por um processo com um único ato de registro e €700 quando há vários atos, por exemplo uma compra com financiamento. Os cartórios tradicionais têm tabela própria. Os exemplos usam €700.

Honorários do advogado. A diligência, o CPCV e a conclusão do seu advogado independente. A prática de mercado gira em torno de 1% do preço, e em valores mais altos o honorário costuma ser negociado ou ter um teto: trate 1% como número indicativo de planejamento, não como tabela oficial. Os exemplos usam 1% para os três orçamentos serem comparáveis.

Três orçamentos, calculados até a última taxa

Cada exemplo supõe um imóvel urbano no continente, comprado por residente fiscal português, com os impostos calculados sobre o preço (ou seja, o VPT não é maior). Os valores de IMT estão arredondados para o euro mais próximo.

€400.000. O último dos três orçamentos que ainda está dentro das faixas progressivas, e por isso é onde as duas tabelas realmente se separam.

A vantagem da habitação própria neste nível vale €1.063 de IMT. Dinheiro de verdade, mas nada que mude uma vida, e o imposto do selo e as taxas não ligam para a coluna em que você está.

€900.000. Aqui o valor já saiu das faixas progressivas e está na faixa fixa de 6%, onde as duas tabelas são a mesma tabela.

€2.000.000. Acima de €1.150.853, as duas tabelas cobram a alíquota fixa máxima de 7,5% sobre o valor inteiro.

Duas lições das três tabelas. Primeira: a pergunta habitação própria ou segunda casa, com a qual os compradores se angustiam, se resolve sozinha acima de €660.982: as tabelas se fundem e a resposta deixa de importar para o IMT. Segunda: o número que continua se mexendo no topo é a sua residência. Conclua estas mesmas três compras como não residente e as linhas de IMT leem €30.000, €67.500 e €150.000. Nos €2.000.000 não há diferença nenhuma. Nos €400.000, a diferença numa habitação própria é de €11.763, e é por isso que a ordem da mudança, comprar primeiro ou virar residente primeiro, vale mais do que a maioria das negociações de preço. Minha linha do tempo da compra mostra as etapas na ordem em que devem acontecer.

As armadilhas que chegam no primeiro ano

IMI, o imposto anual que ninguém orça. O IMI é cobrado todo ano sobre o VPT, que em geral fica bem abaixo do preço que você pagou, com uma taxa que cada município define entre 0,3% e 0,45% para imóveis urbanos. Para 2026, Lisboa cobra o mínimo de 0,3% e Cascais subiu a sua taxa para 0,35%. Ou seja, uma casa em Cascais com VPT de €300.000 paga IMI de €1.050 por ano. Não é uma fortuna, mas chega todo ano, e contas acima de €500 são cobradas em três prestações, em maio, agosto e novembro.

AIMI, o adicional sobre patrimônios altos. Se a soma do VPT das casas que você tem em Portugal passar de €600.000 por pessoa, entra um imposto anual adicional: 0,7% sobre a fatia entre €600.000 e €1.000.000, 1% até €2.000.000 e 1,5% acima disso. Um proprietário sozinho com VPT de €800.000 paga AIMI de €1.400 por ano, além do IMI. Casais que optam pela tributação conjunta têm €1.200.000 de VPT antes de ele começar. Nos orçamentos de €900.000 e €2.000.000 acima, entrar ou não no AIMI depende inteiramente do VPT, mais um motivo para ler a caderneta antes de se apaixonar por uma casa.

Condomínio. Nos prédios de Lisboa e Cascais, a cota mensal de condomínio é um custo real de propriedade, e varia tanto de prédio para prédio, elevador, piscina, portaria, garagem, que qualquer média que eu citasse seria chute. O que eu faço, e o que você deve pedir em qualquer apartamento: os orçamentos do condomínio dos últimos dois anos e as atas das assembleias. É lá que se esconde a outra armadilha, a cota extra da obra do telhado ou da fachada que os proprietários aprovaram na primavera passada e que cai no seu primeiro ano.

Seguro, contas e as letras miúdas. Quem financia, o banco exige seguro do imóvel, e você vai querer um seguro multirriscos decente de qualquer forma. Os contratos de água, luz e gás precisam ser transferidos ou abertos no seu nome, às vezes com caução. Nada disso é caro perto dos impostos acima. Tudo isso é esquecido no orçamento da semana da conclusão. Meu texto sobre o primeiro mês depois da escritura passa por cada item.

O câmbio se mexe entre as duas assinaturas. O CPCV costuma ser assinado com um sinal de cerca de 10%, e o restante é pago semanas ou meses depois, na escritura. Se o seu dinheiro está em outra moeda, uma variação de 3% entre as duas datas muda o custo real de uma casa de €900.000 em €27.000, mais do que o advogado e o cartório juntos. Ter um plano para o câmbio, ou travá-lo, faz parte do orçamento, não é um detalhe para depois.

Comprando a partir do Brasil: a remessa é uma linha de custo por si só

Nasci no Brasil, e esta é a seção que eu gostaria que alguém tivesse escrito para a minha própria família. Se o seu dinheiro sai do Brasil em reais, fazê-lo chegar a Portugal na ordem certa importa tanto quanto os impostos portugueses.

A ordem. NIF primeiro, com representante fiscal se você ainda não for residente. Depois, uma conta num banco português no seu nome. Depois, envie o dinheiro em parcelas que acompanhem a compra: o sinal no CPCV, o restante na escritura. Se você está comprando de longe e não pode estar aqui para cada assinatura, uma procuração permite que o seu advogado aja por você. Guarde todos os contratos de câmbio e todos os documentos que mostram a origem do dinheiro: os bancos portugueses fazem verificações de origem de recursos, e um documento faltando pode travar uma data de escritura.

O IOF agora é 3,5%, e as alíquotas antigas acabaram. O Brasil tributa o dinheiro na saída. Desde a reforma de maio de 2025 (Decreto 12.466/2025, consolidado pelo Decreto 12.499/2025 e mantido em vigor pelo Supremo Tribunal Federal depois que o Congresso tentou derrubá-lo), a pessoa física que envia dinheiro ao exterior paga IOF de 3,5% sobre o valor convertido. É essa a alíquota tanto se o dinheiro for para a sua própria conta em Portugal quanto se for direto para o lado do vendedor, e ela substituiu os 1,1% e 0,38% que ainda enchem guias e conselhos antigos. O 1,1% que você ainda vê anunciado vale para contas de investimento em corretoras no exterior. Comprar casa não é isso.

O que isso significa em dinheiro. Pela PTAX do Banco Central de 16 de outubro de 2026, cerca de R$ 5,71 por euro, o exemplo de €400.000 acima significa converter aproximadamente R$ 2.283.000. O IOF de 3,5% leva cerca de R$ 79.900 disso, aproximadamente €14.000, antes de o seu banco ou plataforma cobrar qualquer spread. No exemplo de €900.000, só o IOF é €31.500. Coloque no orçamento da compra, porque é isso que ele é.

O spread é a parte negociável. As instituições brasileiras são obrigadas a divulgar o Valor Efetivo Total, o VET, de uma operação de câmbio, e as cotações para o mesmo valor na mesma manhã diferem mais do que a maioria imagina. Nestes valores, 1% de spread no exemplo de €400.000 são €4.000. Peça duas ou três cotações para o valor integral, no dia, e compare o VET, não a taxa anunciada.

Uma declaração que os brasileiros esquecem. Se o que você passar a ter fora do Brasil superar um milhão de dólares, a casa incluída, o Brasil espera uma declaração anual de bens no exterior, a CBE, ao Banco Central. E um pequeno alívio para terminar: se um dia você vender e trouxer o dinheiro de volta ao Brasil, o câmbio de entrada é tributado a 0,38%. A direção cara é a da saída.

Como eu ajudo

As tabelas acima são públicas. O que eu faço com os meus compradores é rodá-las antes do CPCV, não depois: levanto o VPT do imóvel e confiro se ele está acima do preço que você está prestes a fechar, porque, se estiver, todos os impostos deste texto são cobrados sobre o VPT. Confiro em que posição de IMT a sua linha do tempo de residência coloca você, e se existe uma via de reembolso aberta. E garanto que o dinheiro que você envia para a conclusão é o valor total, impostos incluídos, e não o preço do anúncio. Descobrir qualquer uma dessas coisas depois do contrato-promessa assinado é descobrir tarde demais.

Fontes

• Tabelas de IMT de 2026 para o continente (Tabela I, habitação própria e permanente; Tabela III, habitação) das tabelas práticas da Autoridade Tributária em vigor desde 1 de janeiro de 2026, Ofício Circulado 40129/2026, na sequência da Lei 73-A/2025 (Orçamento do Estado para 2026) (cfa.pt, ofício da AT; portaldasfinancas.gov.pt)
• IMT fixo de 7,5% para compradores que não são residentes fiscais em Portugal desde 25 de maio de 2026 (Decreto-Lei 97/2026), com vias de reembolso ao se tornar residente fiscal em até dois anos ou com arrendamento de longa duração de renda moderada (portugalmortgage.pt)
• Imposto do Selo de 0,8% sobre a aquisição e, no financiamento, 0,6% do empréstimo para prazos de cinco anos ou mais e 0,5% para prazos de um a cinco anos (portugalmortgage.pt)
• Taxas oficiais do serviço Casa Pronta de €375 para um ato único e €700 para vários atos (acps-real-estate.com)
• Taxas urbanas de IMI de 0,3% a 0,45% definidas por cada município; Cascais com 0,35% e Lisboa no mínimo de 0,3% em 2026 (doutorfinancas.pt)
• AIMI: 0,7% sobre o VPT total entre €600.000 e €1.000.000, 1% até €2.000.000 e 1,5% acima, por pessoa, com a opção de tributação conjunta elevando o início para €1.200.000 (theportugalbrief.pt)
• IOF sobre câmbio no Brasil: 3,5% nas transferências ao exterior por pessoas físicas, pelo artigo 15-B do Decreto 6.306/2007 com a redação do Decreto 12.466/2025 e a consolidação do Decreto 12.499/2025, em vigor após a decisão do STF de julho de 2025; 0,38% no câmbio de entrada de recursos no Brasil (camara.leg.br, texto do decreto; serasa.com.br)
• Cotação euro/real: PTAX do Banco Central de 16 de outubro de 2026, €1 = R$ 5,7076 (portalbrasil.net, série PTAX do BCB). Apenas indicativa; a taxa do seu banco no dia será diferente

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