Nove etapas, da nossa primeira conversa ao dia em que as chaves trocam de mãos.
Toda compra tem o seu próprio ritmo, mas o formato é notavelmente consistente. É assim que costuma se desenrolar para os meus clientes internacionais, incluindo aqueles que nunca pisam em Portugal até o final.
Semana 0
Começamos com como você quer viver, não com anúncios. Escolas, trabalho, estações do ano, a sensação da rua. O perfil que construímos juntos vira o filtro para tudo o que vem depois e nos poupa do erro mais comum: se apaixonar por uma casa antes de saber se ela combina com a sua vida.
Dias 3 a 7
O NIF (Número de Identificação Fiscal) é o seu número de contribuinte em Portugal. Você precisa dele para quase todos os passos formais no país, da compra em si aos contratos de serviços. Não residentes solicitam por meio de um representante fiscal, normalmente um advogado ou contador, e com os documentos em ordem costuma levar alguns dias. Em paralelo, iniciamos a conta bancária, porque os fundos para a escritura precisarão de uma rota clara até Portugal.
Semanas 2 a 6
É aqui que eu ganho o meu lugar. Olho o mercado inteiro, dentro e fora dos portais, e digo o que diria a um amigo: o que está caro demais, o que está discretamente certo, do que se afastar. A lista curta é curta de propósito. Você não está aqui para visitar cinquenta casas.
Durante a busca
Se você puder vir, recomendo uma viagem focada de visitas. Se não puder, faço as visitas por você em vídeo ao vivo, devagar, com honestidade, com a câmera onde as fotos nunca vão: a rua na luz de fevereiro, o muro do vizinho, o armário da caldeira. Distância não precisa significar cegueira.
Questão de dias
Quando encontramos o imóvel, preparo a proposta: preço, condições, prazo e o que sabemos sobre a posição do vendedor. Em Portugal as propostas costumam ser feitas por escrito, por meio do seu advogado ou assessor. A negociação aqui é calma e direta. Pressão não funciona; boa informação funciona.
Logo após a aceitação
O CPCV, o Contrato de Promessa de Compra e Venda, é o contrato-promessa que fixa o preço, a data da escritura e as condições da venda. É um contrato vinculante e, na assinatura, você normalmente paga um sinal de cerca de 10 por cento. O que ele diz importa: se o comprador desistir, o sinal costuma ser perdido; se o vendedor desistir, normalmente deve devolver o dobro do sinal. Seu advogado redige ou revisa. Nunca pule essa parte.
7 a 14 dias
Entre o CPCV e a escritura, seu advogado independente verifica tudo: a titularidade na conservatória, hipotecas ou encargos, as licenças e as plantas na câmara. É a etapa silenciosa e pouco glamorosa que protege você das surpresas caras. Problemas encontrados aqui são problemas resolvidos barato.
O dia em que vira seu
A escritura é o contrato final, assinado diante de notário. O saldo é pago, normalmente com cheque bancário, a escritura é registrada em seu nome e a propriedade é transferida. Se você está comprando à distância, seu advogado assina por você com a procuração e a foto das chaves chega no seu telefone. É um bom dia.
As primeiras semanas
Serviços em seu nome, registro nas finanças, o inventário prático de uma casa nova: fechaduras, limpeza, o técnico de internet que só vem às terças. Continuo por perto nessa parte. Comprar a casa é a transação; se instalar é o objetivo.
A maioria dos meus clientes compra de fora de Portugal. É assim que funciona quando você não pode estar aqui.
Percorro o imóvel ao vivo em vídeo, devagar e com honestidade, no horário do dia que importa. Você faz perguntas em tempo real. Nada é encenado; você vê a mesma versão que eu vejo.
Uma procuração outorgada ao seu advogado permite que ele assine o CPCV e a escritura em seu nome. É um instrumento padrão, redigido para esse fim, e significa que você nunca precisa voar até aqui para uma assinatura.
Seu representante fiscal obtém o NIF sem você viajar. A conta bancária é aberta com os seus documentos, às vezes remotamente dependendo do banco, e os fundos são transferidos antes da escritura. O dinheiro precisa de uma rota clara e documentada; seu advogado garante isso.
Não. Muitos dos meus clientes compram do exterior. Um representante fiscal obtém o seu NIF, eu faço as visitas por videochamada e uma procuração permite que seu advogado assine os contratos e a escritura em seu nome. Você pode viajar para uma semana de visitas se quiser, mas não é obrigatório.
O NIF (Número de Identificação Fiscal) é o seu número de contribuinte em Portugal. Você precisa dele para praticamente todos os passos formais no país, incluindo a compra de um imóvel. Não residentes solicitam por meio de um representante fiscal, que pode ser um advogado ou contador; com os documentos em ordem, costuma levar alguns dias.
O CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) é o contrato-promessa que fixa o preço, a data da escritura e as condições da venda. É um contrato vinculante. O comprador normalmente paga um sinal de cerca de 10 por cento na assinatura; se o comprador desistir, o sinal costuma ser perdido, e se o vendedor desistir, normalmente deve devolver o dobro do sinal.
Da proposta aceita até a escritura, uma compra à vista normalmente leva de 4 a 8 semanas e uma compra com financiamento normalmente leva de 8 a 12 semanas. São faixas normais, não garantias: questões de registro, aprovações de crédito e vendedores têm cada um o seu próprio ritmo.
Sim. O NIF não é necessário para pesquisar, montar a lista ou até fazer uma proposta. Você precisa dele antes de assinar o CPCV, então sugiro iniciar o pedido cedo. Na prática, o NIF e a busca avançam em paralelo.
Me conte como você quer viver, e seguimos daí, passo a passo.