O preço do anúncio não é o preço que você paga. Em Portugal, a distância entre o preço acordado e o dinheiro que sai da sua conta é maior do que a maioria dos compradores estrangeiros imagina, e está cheia de impostos com siglas que ninguém explica na visita. Então aqui está: cada linha da conta, os números reais de 2026, a ordem em que as etapas acontecem e três exemplos práticos para você se ver neles.
Confiro esses números nas fontes atuais toda vez que publico. Regras fiscais mudam, e os guias mais antigos da internet estão cheios de números velhos. Os valores abaixo foram verificados em outubro de 2026.
O mito para derrubar primeiro: comprar imóvel não dá mais Golden Visa
Se um agente, uma construtora ou um site ainda insinuar que comprar um apartamento em Portugal garante autorização de residência, feche a aba. A via imobiliária do Golden Visa (ARI) acabou em outubro de 2023, quando a lei Mais Habitação (Lei 56/2023) removeu as aquisições de imóveis dos investimentos qualificáveis. A via dos fundos imobiliários e a da transferência de capital de €1,5 milhão foram junto.
O programa Golden Visa em si continua existindo: fundos de investimento, pesquisa científica, doações culturais e constituição de empresas são as vias atuais. Mas nenhuma compra de imóvel, de nenhum valor, em nenhuma cidade, qualifica hoje. Comprar uma casa em Portugal é comprar uma casa. Se você precisa de residência, é um pedido separado, e quem empacotar as duas coisas está vendendo algo que já não existe.
A conta, linha por linha
Calcule cerca de 9% a 10% acima do preço de compra se você não for residente fiscal em Portugal, e de 7% a 9% se for. É para onde o dinheiro vai.
| Custo | O que é | Número 2026 | Quando se paga |
|---|---|---|---|
| IMT (imposto de transmissão) | Imposto municipal sobre a compra, pago pelo comprador antes da escritura. Calculado sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial tributário (VPT). | Não residentes: 7,5% fixos. Residentes: progressivo de 0% a 8% (0% até €106.346 para habitação própria). | Antes da escritura |
| Imposto do Selo | Imposto sobre a aquisição em si, também sobre o maior valor entre preço e VPT. | 0,8% fixos | Antes da escritura |
| Casa Pronta / cartório e registro | As formalidades da escritura e do registro predial. A Casa Pronta é a via de balcão único; os cartórios tradicionais têm sua própria tabela. | Cerca de €375 para um ato único, até cerca de €700 para vários atos | Na conclusão |
| Honorários do advogado | Seu advogado independente: diligência, o CPCV e a conclusão. É a linha que os compradores mais têm vontade de pular, e a pior para pular. | Em geral cerca de 1% do preço (indicativo; orçamentos variam) | Ao longo do processo |
| IMI (imposto municipal anual) | O imposto anual de posse, pago por quem for dono do imóvel em 31 de dezembro. Definido por cada município. | Urbano: 0,3% a 0,45% do VPT (até 0,5% em casos excepcionais). Rústico: até 0,8%. | Todo ano, em prestações |
A mudança do IMT em 2026 é a grande novidade, e é por isso que tantos guias antigos estão errados. Desde 21 de maio de 2026, pelo Decreto-Lei 97/2026, compradores que não são residentes fiscais em Portugal pagam IMT fixo de 7,5% sobre imóveis residenciais urbanos, sem faixas, sem isenções e sem reduções. Ele substitui a tabela progressiva por completo, e vale pela residência fiscal, não pela nacionalidade: um português morando no exterior também paga a taxa fixa. Existem vias de reembolso, mas só específicas: se você se tornar residente fiscal português em até dois anos após a compra, ou se colocar o imóvel em arrendamento de longa duração com renda moderada, pode pedir de volta a diferença às Finanças. Bom saber. Não é motivo para orçar menos.
As etapas, na ordem em que realmente acontecem
São seis etapas, sempre nesta ordem. Pular uma ou fazê-las fora de ordem é como as pessoas perdem o sinal.
1. NIF. O número de identificação fiscal português vem antes de tudo: sem NIF, sem contratos, sem impostos de compra pagos. Brasileiros e outros não europeus em geral precisam de um representante fiscal para obtê-lo. É rotineiro e barato, e leva dias, não meses, se feito direito.
2. Advogado. Contrate seu advogado independente antes de fazer a proposta, não depois. O advogado do vendedor ou da construtora não trabalha para você.
3. Proposta. Por escrito, com o preço e as condições principais: o que está incluído na venda, o prazo de conclusão e o que acontece com o sinal se alguma das partes desistir.
4. Diligência. Precisa estar pronta antes de assinar o contrato de promessa, não depois. Seu advogado levanta a certidão do registro predial, confirma a situação fiscal nas Finanças, verifica as licenças de obra e a licença de utilização e confere se não há dívidas ou ônus sobre o imóvel. É a parte chata que mais economiza dinheiro.
5. CPCV. O contrato-promessa de compra e venda, assinado com um sinal de em geral cerca de 10%. É vinculativo: você desiste sem causa legal, perde o sinal; o vendedor desiste, deve o dobro. O IMT e o imposto do selo são pagos entre o CPCV e a escritura final.
6. Escritura. A escritura pública final, assinada em cartório ou na Casa Pronta, a hipoteca é registrada se houver, e o imóvel é seu.
Três exemplos práticos: quanto custam de verdade €500.000, €1.000.000 e €2.000.000
Supõem um comprador não residente adquirindo um apartamento urbano, com os impostos calculados sobre o preço de compra. São ilustrativos, não orçamentos, mas as linhas de imposto usam os números verificados de 2026 acima.
| €500.000 | €1.000.000 | €2.000.000 | |
|---|---|---|---|
| IMT (7,5% fixos) | €37.500 | €75.000 | €150.000 |
| Imposto do Selo (0,8%) | €4.000 | €8.000 | €16.000 |
| Casa Pronta (vários atos) | €700 | €700 | €700 |
| Honorários do advogado (cerca de 1%) | €5.000 | €10.000 | €20.000 |
| Total além do preço | €47.200 | €93.700 | €186.700 |
| Custo total | €547.200 | €1.093.700 | €2.186.700 |
Os três ficam em torno de 9,3% a 9,4% acima do preço. Para comparar: um residente fiscal português comprando aquele apartamento de €500.000 como habitação própria pagaria cerca de €26.237 de IMT pela tabela progressiva em vez de €37.500. Essa diferença é exatamente para o que existem as vias de reembolso, e é por isso que a ordem das etapas importa: se você planeja se tornar residente fiscal de qualquer forma, o momento da compra em relação ao pedido de residência pode valer mais do que qualquer negociação no preço.
Se você ainda não é residente fiscal em Portugal: as notas que importam
Seu financiamento será menor. Os bancos portugueses emprestam a não residentes normalmente, mas as condições são mais duras: relações de financiamento de cerca de 60% a 70% do valor são as comumente citadas para não residentes, contra até 80% a 90% para residentes. Conte que vai precisar de 30% a 40% de entrada em dinheiro, além dos custos de fechamento acima. A maioria dos financiamentos portugueses acompanha a Euribor com a margem do banco, e os bancos costumam exigir seguro de vida como parte do empréstimo. As condições variam de banco para banco, então peça uma proposta real cedo, antes da oferta, não depois do CPCV.
Sua posição fiscal é um projeto à parte. O NIF, o representante fiscal, a taxa fixa de IMT, as contas de IMI que chegam todo ano: nada disso é motivo para não comprar, mas tudo recompensa o planejamento. Um contabilista português é tão importante quanto o advogado, e os honestos vão dizer que o momento mais barato de perguntar é antes da proposta.
O câmbio faz parte do custo. Se você compra com dólares, libras ou reais, o movimento da moeda entre o CPCV e a escritura pode ser maior que a taxa do cartório. Travar o câmbio, ou ao menos ter um plano para ele, faz parte do orçamento.
Como eu ajudo
Os números acima são públicos. O que não é público é a posição por trás deles: se sua residência fiscal está organizada de forma que o reembolso do IMT seja mesmo possível, se o orçamento do advogado inclui as verificações que realmente importam, se o preço que você está prestes a pagar se sustenta em dados reais de transação. É nessa parte que entro com meus compradores, do NIF à escritura.
Fontes
- As vias imobiliárias do Golden Visa acabaram em outubro de 2023 pela Lei 56/2023 (Mais Habitação); o programa continua via fundos, pesquisa, doações culturais e empresas (connaughtlaw.com)
- IMT fixo de 7,5% para compradores não residentes de imóveis residenciais urbanos desde 21 de maio de 2026 (Decreto-Lei 97/2026), substituindo a tabela progressiva; vias de reembolso ao se tornar residente fiscal em até dois anos ou com arrendamento de longa duração de renda moderada; faixas progressivas de residentes verificadas no Portal das Finanças (portugalmortgage.pt; re-locant.com)
- Imposto do Selo de 0,8%, taxas da Casa Pronta de cerca de €375 a €700, honorários de cerca de 1%, IMI de 0,3% a 0,45% em imóveis urbanos (spotblue.com)
- Referências oficiais: diariodarepublica.pt (a legislação), portaldasfinancas.gov.pt (alíquotas e pagamento do IMT), aima.gov.pt (residência e vistos)