A Carta de Cascais · Notas do comprador

Depois da escritura: o primeiro mês como proprietário.

Categoria: Comprar em Portugal

O dia da escritura termina com apertos de mão e chaves. A propriedade, no entanto, anda sobre papelada.

A compra está juridicamente concluída quando você assina, mas o primeiro mês tem sua própria lista de tarefas. Algumas são feitas por você pelo sistema, e sua tarefa é simplesmente confirmar que elas aconteceram. Outras esperam sobre a sua mesa, e são mais baratas de resolver na primeira semana do que no segundo ano. Aqui está a lista, na ordem em que ela costuma chegar.

Primeiro, confirme se a compra foi registrada em seu nome

O escritório que conduziu a sua escritura, notário, advogado ou balcão da Casa Pronta, é obrigado a promover o registro da compra, nos termos dos artigos 8.º-B e 8.º-C do Código do Registo Predial, e o prazo legal é de dois meses a partir da escritura. A Casa Pronta registra na hora, como parte do ato. O que você não deve fazer é presumir. Você pode verificar o registro por conta própria a qualquer momento com uma certidão permanente do Predial Online: €15, um código de acesso válido por seis meses, que mostra todos os registros em vigor sobre o imóvel.

A autoridade tributária também não exige uma visita sua. Os notários enviam à repartição de finanças uma lista mensal das escrituras que realizaram, e o registro fiscal do imóvel, a matriz, é atualizado a partir desse fluxo. Em algumas semanas, o imóvel deve aparecer sob o seu NIF no Portal das Finanças, em Património. Se ele ainda constar no nome do vendedor, uma palavra com a repartição local das Finanças corrige isso. Em uma compra simples de um imóvel existente, não há nenhuma declaração a apresentar pelo comprador.

A regra do IMI que surpreende todo o mundo: 31 de dezembro decide

O IMI, o imposto municipal anual sobre imóveis, pertence a quem for o proprietário do imóvel em 31 de dezembro do ano a que ele se refere. Compre neste mês de outubro e o IMI de 2026 inteiro é juridicamente seu, mesmo que você tenha ficado com as chaves por apenas dez semanas dele. Compre em janeiro e ele continua sendo uma conta do vendedor. Casais que concluem uma venda às vezes dividem o ano entre si, mas isso é um acordo particular feito à mesa de negociação. A autoridade tributária cobra de um único proprietário: aquele que consta do registro no Ano Novo.

Sua primeira conta é apurada entre fevereiro e abril e chega antes do mês de pagamento. Contas de €100 ou menos são pagas de uma vez, em maio. Entre €100 e €500, você paga em maio e novembro. Acima de €500, em maio, agosto e novembro. Se nenhuma conta chegar até você, peça a 2ª via nas Finanças ou pelo portal, porque a cobrança existe quer a carta tenha chegado ou não.

Um ponto menor merece uma linha. Se o imóvel for modesto e se tornar sua residência principal, existe uma isenção de IMI por três anos, para imóveis com valor patrimonial tributário de até €125,000 e dentro de um limite de renda, mas ela precisa ser solicitada. A maioria das compras em Cascais fica acima desse limite.

E se o seu imóvel em Portugal for valioso, há uma segunda camada. O AIMI, o adicional ao IMI, olha para o valor patrimonial tributário combinado dos seus imóveis urbanos aqui: acima de €600,000 para uma pessoa física, ou €1,200,000 para um casal tributado em conjunto, o excedente é cobrado a 0.7%, subindo para 1% e depois 1.5% nas faixas mais altas. Ele é apurado em junho e pago em setembro.

Contratos de água, luz e gás: são novos, você não herda os do vendedor

Eletricidade e gás funcionam em mercado livre. O vendedor encerra o contrato dele; você abre o seu, com o fornecedor que escolher, e o regulador de energia, a ERSE, mantém um simulador gratuito que compara as tarifas disponíveis. Tenha quatro coisas à mão: seu NIF, seu documento de identidade, seu IBAN para débito direto e o código do ponto de entrega do imóvel, o CPE na conta de eletricidade, o CUI no gás, o longo número impresso em qualquer conta antiga. O código pertence à instalação, não à pessoa, e é o detalhe que os novos proprietários mais costumam ter de correr atrás.

Fotografe todos os medidores no dia da escritura: eletricidade, gás e água. É um hábito, não uma exigência legal, e é o que faz a conta final do vendedor e a sua primeira conta se dividirem na leitura certa, e não em uma estimativa.

Água em Cascais significa um contrato com a Águas de Cascais em seu nome; espere ter de mostrar documento de identidade e a escritura como prova de que o imóvel é seu para ocupar. Fornecedores de internet e telefone pedem documento de identidade, NIF e endereço, e os contratos novos costumam ter um período de fidelização, então vale a pena escolher uma vez, e bem.

Apresente-se ao condomínio

Se o seu imóvel for um apartamento, então, a partir do dia da transferência, as despesas de condomínio que vencerem são suas. O pacote da sua escritura já contém o documento que comprova onde você está: a declaração do administrador com as despesas do vendedor e eventuais dívidas na data da venda, que o vendedor teve de solicitar e que faz parte da escritura, salvo se o comprador tiver dispensado. Guarde-a. Ela é a sua referência se uma conta antiga algum dia aparecer com o seu nome.

O vendedor deve comunicar a venda ao administrador no prazo de 15 dias. Não dependa disso. Uma visita breve ou um e-mail na sua primeira semana, com seu nome e NIF, faz com que as quotas, as convocatórias das assembleias e a carta sobre o vazamento no telhado cheguem a você, e não ao proprietário anterior. Parte de cada quota, pelo menos 10% da sua parte nas demais despesas do prédio, alimenta o fundo de reserva, o fundo comum de reserva, a poupança do prédio para o telhado, o elevador e a fachada.

Seguro: a versão da lei e a versão do banco

Em um prédio dividido em apartamentos, em propriedade horizontal, o seguro contra incêndio não é opcional. O artigo 1429.º do Código Civil o exige para cada unidade e para as partes comuns, e, se um proprietário não o contratar, o administrador deve fazê-lo e cobrar do proprietário. Um seguro multirriscos, a apólice combinada da casa, cumpre esse dever e cobre mais além dele.

Com financiamento, o banco vai além da lei e exige um seguro multirriscos como condição do empréstimo. O seguro do conteúdo é uma escolha sua, não um dever. Uma casa isolada, sem condomínio, não tem por si só um dever legal de seguro contra incêndio, embora qualquer banco o imponha no contrato de empréstimo.

Se você mora fora de Portugal, uma tarefa a mais

As cartas da autoridade tributária precisam de um caminho confiável até você. Proprietários que vivem na União Europeia ou no EEE não precisam de representante fiscal. Proprietários que vivem em outro lugar, e que têm uma relação tributária aqui, e ser dono de um imóvel é uma, devem nomear um representante residente em Portugal ou aderir às notificações eletrônicas pelo Portal das Finanças e pelo ViaCTT. Resolva isso no primeiro mês. A autoridade tributária escreve para o endereço que tem, e os prazos dela correm quer você leia a carta ou não.

Além da papelada, a maioria dos proprietários que vive no exterior deixa as chaves e o rastro de papel com alguém local: um administrador, seu advogado, um vizinho de confiança. Nada na lei exige isso. Tudo em uma casa vazia, um vazamento de água em fevereiro, uma assembleia de condomínio em março, argumenta a favor.

Este mês não tem glamour, e é nele que os problemas pequenos são baratos. Um registro que ninguém verificou, uma conta de condomínio ainda no nome do vendedor, uma carta de imposto enviada para um endereço que você já deixou: cada um é um incômodo no primeiro mês e um emaranhado no segundo ano. Para clientes que compram do exterior, eu percorro esta lista com eles na primeira semana, enquanto o pacote da escritura ainda está sobre a mesa.

Ainda está na fase de procurar? Crie seu perfil de comprador e eu planejo a compra, e o mês seguinte a ela, com você.

Fontes

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