Cuánto cuesta de verdad una casa en Portugal: 400.000 €, 900.000 € y 2 millones de euros, calculados hasta la última tasa

El precio del anuncio es el principio de la cuenta, no la cuenta. La mayoría de los compradores que recibo han presupuestado la señal y el precio, y solo después descubren que el Estado portugués, el notario y su propio abogado se quedan con una parte antes de que las llaves cambien de manos. Esa parte no es pequeña. Y tampoco es un misterio: se puede calcular hasta el último euro antes de firmar nada.

Aquí está, para tres presupuestos que veo cada mes: 400.000 €, 900.000 € y 2.000.000 €. Cada uno calculado dos veces, como vivienda habitual y como segunda vivienda, porque un residente fiscal en Portugal paga el impuesto de transmisiones, el IMT, según dos escalas distintas según el caso. Misma casa, mismo precio, impuesto diferente. Verifico estas cifras en las fuentes actuales cada vez que publico; las tablas siguientes son las tablas oficiales de 2026 de la Autoridade Tributária, comprobadas en octubre de 2026.

Un límite antes de empezar. Estos ejemplos usan las escalas de residentes. Si usted concluye la compra sin ser residente fiscal en Portugal, no se aplica ninguna de las dos escalas: desde mayo de 2026 su IMT es fijo, del 7,5 %, y lo explico, junto con los reembolsos que pueden devolver la diferencia, en mi guía completa de costes e impuestos de la compra. Si se está mudando a Portugal, la columna de vivienda habitual es la escala con la que se grava su compra una vez regularizada la residencia, y es en torno a ella que merece la pena planificar.

Las piezas de la cuenta, antes de las cuentas

IMT, el impuesto de transmisiones. Lo paga el comprador, antes de que pueda firmarse la escritura, y se calcula sobre el mayor de dos valores: el precio acordado o el valor patrimonial tributario del inmueble, el VPT registrado en su caderneta predial. En las viviendas usadas y más antiguas, el VPT suele quedar por debajo del precio. En las construcciones nuevas puede igualarlo o superarlo. En cualquier caso, compruebe el VPT antes de firmar el CPCV, porque a partir de ahí la base del impuesto queda fijada. Las dos escalas del continente para residentes en 2026:

En la parte progresiva, cada tramo del valor tributa al tipo de su escala. La Hacienda portuguesa llega al mismo total por un atajo, multiplicando el valor entero por el tipo máximo aplicable y restando una deducción fija, la parcela a abater, y el Portal das Finanças tiene un simulador que lo hace por usted. Lo que le importa al comprador es la forma: la escala de vivienda habitual empieza en cero y la de segunda vivienda empieza en el 1 %, después las dos corren juntas, y por encima de 660.982 € se funden por completo en los tipos fijos. Fíjese en lo que eso hace en los ejemplos siguientes.

Impuesto del timbre (imposto do selo). Un 0,8 % fijo sobre la misma base que el IMT, el mayor valor entre precio y VPT. Sin escalas, sin deducciones, en toda compra.

Si financia, impuesto del timbre otra vez. La hipoteca lleva su propio impuesto del timbre sobre el importe prestado: 0,6 % para plazos de cinco años o más, 0,5 % para plazos de uno a cinco años. En un préstamo de 500.000 € son 3.000 €. Los ejemplos siguientes son compras al contado; si financia, añada esta línea, más la tasación y las comisiones del banco. Mi guía de hipotecas muestra cómo miran los bancos a los compradores extranjeros.

Notaría y registro. El servicio oficial Casa Pronta cobra 375 € por un proceso con un único acto de registro y 700 € cuando hay varios actos, por ejemplo una compra con hipoteca. Las notarías tradicionales aplican sus propios aranceles. Los ejemplos usan 700 €.

Honorarios del abogado. La diligencia debida, el CPCV y la conclusión de su abogado independiente. La práctica de mercado se sitúa en torno al 1 % del precio, y en valores más altos el honorario suele negociarse o tener un techo: trate ese 1 % como una cifra indicativa de planificación, no como una tarifa oficial. Los ejemplos usan el 1 % para que los tres presupuestos sean comparables.

Tres presupuestos, calculados hasta la última tasa

Cada ejemplo supone una vivienda urbana en el continente, comprada por un residente fiscal portugués, con los impuestos calculados sobre el precio (es decir, el VPT no es mayor). Las cifras de IMT están redondeadas al euro más próximo.

400.000 €. El último de los tres presupuestos que aún está dentro de los tramos progresivos, y por eso es donde las dos escalas realmente se separan.

La ventaja de la vivienda habitual en este nivel vale 1.063 € de IMT. Dinero de verdad, pero nada que cambie una vida, y el impuesto del timbre y las tasas no distinguen entre columnas.

900.000 €. A estas alturas el valor ya ha salido de los tramos progresivos y está en el tramo fijo del 6 %, donde las dos escalas son la misma escala.

2.000.000 €. Por encima de 1.150.853 €, ambas escalas cobran el tipo fijo máximo del 7,5 % sobre el valor entero.

Dos lecciones de las tres tablas. Primera: la pregunta vivienda habitual o segunda vivienda, con la que los compradores se angustian, se resuelve sola por encima de 660.982 €: las escalas se funden y la respuesta deja de importar para el IMT. Segunda: la cifra que sí sigue moviéndose en la parte alta es su residencia. Concluya estas mismas tres compras como no residente y las líneas de IMT leen 30.000 €, 67.500 € y 150.000 €. En los 2.000.000 € no hay ninguna diferencia. En los 400.000 €, la diferencia en una vivienda habitual es de 11.763 €, y por eso el orden de una mudanza, comprar primero o hacerse residente primero, vale más que la mayoría de las negociaciones de precio. Mi cronología de la compra presenta los pasos en el orden en que deben ocurrir.

Las trampas que llegan en el primer año

IMI, el impuesto anual que nadie presupuesta. El IMI se cobra cada año sobre el VPT, que suele estar muy por debajo del precio que usted pagó, con un tipo que cada municipio fija entre el 0,3 % y el 0,45 % para las viviendas urbanas. Para 2026, Lisboa cobra el mínimo del 0,3 % y Cascais subió su tipo al 0,35 %. Así, una casa de Cascais con un VPT de 300.000 € paga 1.050 € de IMI al año. No es una fortuna, pero llega cada año, y las facturas de más de 500 € se cobran en tres plazos, en mayo, agosto y noviembre.

AIMI, el recargo sobre los patrimonios altos. Si la suma del VPT de las viviendas que posee en Portugal supera los 600.000 € por persona, se aplica un impuesto anual adicional: 0,7 % sobre el tramo entre 600.000 € y 1.000.000 €, 1 % hasta 2.000.000 € y 1,5 % por encima. Un único propietario con un VPT de 800.000 € paga 1.400 € de AIMI al año, además del IMI. Las parejas que optan por la tributación conjunta tienen 1.200.000 € de VPT antes de que empiece. En los presupuestos de 900.000 € y 2.000.000 € anteriores, entrar o no en el AIMI depende por completo del VPT, un motivo más para leer la caderneta antes de enamorarse de una casa.

Cuotas de comunidad. En los edificios de apartamentos de Lisboa y Cascais, la cuota mensual de la comunidad es un coste real de la propiedad, y varía tanto de un edificio a otro, ascensor, piscina, conserjería, garaje, que cualquier media que yo le diera sería una conjetura. Lo que hago yo, y lo que usted debería pedir en cualquier apartamento: los presupuestos de la comunidad de los dos últimos años y las actas de las juntas de propietarios. Ahí es donde se esconde la otra trampa, la derrama extraordinaria del tejado o la fachada que los propietarios aprobaron la primavera pasada y que cae en su primer año.

Seguros, suministros y la letra pequeña. Quien financie, el banco exigirá un seguro del inmueble, y usted querrá una póliza multirriesgo decente de todos modos. Los contratos de agua, luz y gas hay que transferirlos o darlos de alta a su nombre, a veces con depósitos. Nada de esto es caro junto a los impuestos anteriores. Todo se olvida en el presupuesto de la semana de la conclusión. Mi artículo sobre el primer mes tras la escritura lo recorre punto por punto.

El tipo de cambio se mueve entre las dos firmas. El CPCV suele firmarse con una señal de en torno al 10 %, y el resto se paga semanas o meses después, en la escritura. Si su dinero está en otra divisa, un movimiento del 3 % entre esas dos fechas cambia el coste real de una casa de 900.000 € en 27.000 €, más que el abogado y el notario juntos. Tener un plan para el cambio, o bloquearlo, forma parte del presupuesto, no es una ocurrencia tardía.

Comprar desde Brasil: la transferencia es una línea de coste en sí misma

Nací en Brasil, y esta es la sección que me habría gustado que alguien escribiera para mi propia familia. Si su dinero sale de Brasil en reales, hacer que llegue a Portugal en el orden correcto importa tanto como los impuestos portugueses.

El orden. Primero el NIF, con representante fiscal si aún no es residente. Después, una cuenta en un banco portugués a su nombre. Después, mueva el dinero en tramos que acompañen la compra: la señal en el CPCV, el resto en la escritura. Si compra desde lejos y no puede estar aquí para cada firma, un poder notarial permite que su abogado actúe por usted. Guarde cada contrato de cambio y cada documento que muestre el origen del dinero: los bancos portugueses hacen comprobaciones de origen de fondos, y un documento que falte puede bloquear una fecha de conclusión.

El IOF es ahora del 3,5 %, y los tipos antiguos desaparecieron. Brasil grava el dinero a la salida. Desde la reforma de mayo de 2025 (Decreto 12.466/2025, consolidado por el Decreto 12.499/2025 y mantenido en vigor por el Tribunal Supremo después de que el Congreso intentara anularlo), una persona que envía dinero al exterior paga un IOF del 3,5 % sobre el importe convertido. Es ese el tipo tanto si el dinero va a su propia cuenta en Portugal como si va directamente a la parte vendedora, y sustituyó a los tipos del 1,1 % y el 0,38 % que aún llenan guías y consejos antiguos. El 1,1 % que aún puede ver anunciado se aplica a las cuentas de inversión en brókers extranjeros. Comprar una casa no es eso.

Lo que significa en dinero. Al tipo PTAX del Banco Central de 16 de octubre de 2026, unos 5,71 reales por euro, el ejemplo de 400.000 € anterior significa convertir aproximadamente 2.283.000 reales. El IOF del 3,5 % se lleva unos 79.900 reales de esa cantidad, aproximadamente 14.000 €, antes de que su banco o plataforma añada margen alguno. En el ejemplo de 900.000 €, solo el IOF son 31.500 €. Presupúestelo como parte de la compra, porque eso es lo que es.

El diferencial es la parte negociable. Las instituciones brasileñas están obligadas a divulgar un valor efectivo total, el VET, para una operación de cambio, y las cotizaciones para el mismo importe en la misma mañana difieren más de lo que la mayoría espera. En estos valores, un 1 % de diferencial en el ejemplo de 400.000 € son 4.000 €. Pida dos o tres cotizaciones por el importe íntegro, el mismo día, y compare el VET, no el tipo anunciado.

Una declaración que los brasileños olvidan. Si lo que acabe teniendo fuera de Brasil supera el millón de dólares estadounidenses, la casa incluida, Brasil espera una declaración anual de bienes en el exterior, la CBE, ante el Banco Central. Y una pequeña misericordia para terminar: si algún día vende y trae el dinero de vuelta a Brasil, el cambio de entrada tributa al 0,38 %. La dirección cara es la de salida.

Cómo ayudo

Las tablas anteriores son públicas. Lo que hago con mis compradores es ejecutarlas antes del CPCV, no después: levanto el VPT del inmueble y compruebo si está por encima del precio que usted está a punto de acordar, porque si lo está, todos los impuestos de este artículo se cobran sobre el VPT. Compruebo en qué posición de IMT le coloca su calendario de residencia, y si tiene abierta una vía de reembolso. Y me aseguro de que el dinero que mueve para la conclusión sea la cifra total, impuestos incluidos, y no el precio del anuncio. Descubrir cualquiera de estas cosas después de firmar el contrato de promesa es descubrirlo demasiado tarde.

Fuentes

• Tablas de IMT de 2026 para el continente (Tabla I, vivienda habitual y permanente; Tabla III, vivienda) de las tablas prácticas de la Autoridade Tributária en vigor desde el 1 de enero de 2026, Ofício Circulado 40129/2026, tras la Lei 73-A/2025 (Presupuesto del Estado para 2026) (cfa.pt, oficio de la AT; portaldasfinancas.gov.pt)
• IMT fijo del 7,5 % para compradores que no son residentes fiscales en Portugal desde el 25 de mayo de 2026 (Decreto-Lei 97/2026), con vías de reembolso al hacerse residente fiscal en un plazo de dos años o con un arrendamiento de larga duración de renta moderada (portugalmortgage.pt)
• Impuesto del timbre del 0,8 % sobre la adquisición y, en la hipoteca, 0,6 % del préstamo para plazos de cinco años o más y 0,5 % para plazos de uno a cinco años (portugalmortgage.pt)
• Tarifas oficiales del servicio Casa Pronta de 375 € para un acto único y 700 € para varios actos (acps-real-estate.com)
• Tipos urbanos de IMI del 0,3 % al 0,45 % fijados por cada municipio; Cascais en el 0,35 % y Lisboa en el mínimo del 0,3 % en 2026 (doutorfinancas.pt)
• AIMI: 0,7 % sobre el VPT total entre 600.000 € y 1.000.000 €, 1 % hasta 2.000.000 € y 1,5 % por encima, por persona, con la opción conjunta elevando el inicio a 1.200.000 € (theportugalbrief.pt)
• IOF sobre cambio en Brasil: 3,5 % en las transferencias al exterior de personas físicas, por el artículo 15-B del Decreto 6.306/2007 en la redacción del Decreto 12.466/2025 y la consolidación del Decreto 12.499/2025, en vigor tras la decisión del STF de julio de 2025; 0,38 % en el cambio de entrada de recursos en Brasil (camara.leg.br, texto del decreto; serasa.com.br)
• Tipo euro/real: PTAX del Banco Central de 16 de octubre de 2026, 1 € = 5,7076 reales (portalbrasil.net, serie PTAX del BCB). Solo indicativo; el tipo de su banco ese día será distinto

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