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Escritura: o dia da escritura, explicado.

Categoria: Comprar em Portugal

Semanas depois do contrato de promessa, há uma manhã em um escritório em Portugal em que sua compra deixa de ser uma promessa e se torna um fato. Essa manhã é a escritura.

Compradores estrangeiros tendem a imaginar o dia da escritura como uma cerimônia. Ele está mais perto de uma lista de verificação com assinaturas. A escritura, a escritura pública de compra e venda, é lida, assinada e registrada, o dinheiro se move e, normalmente, as chaves trocam de mãos sobre a mesma mesa. Leva cerca de uma hora quando as semanas anteriores foram bem feitas, e pode desmoronar em dez minutos quando não foram. É assim que o dia realmente funciona.

Três maneiras de assinar

Portugal oferece três caminhos para o mesmo resultado jurídico. O tradicional é a escritura pública perante um notário, em um cartório notarial. O segundo é o documento particular autenticado, um documento particular autenticado assinado perante um advogado ou um solicitador, que depois o deposita eletronicamente. O terceiro é aquele para o qual eu direciono as compras mais simples: a Casa Pronta, o balcão único dentro da conservatória do registro predial, onde um conservador cuida da escritura e do registro em um único atendimento.

A Casa Pronta cobra uma taxa fixa: €375 quando o atendimento envolve um único ato de registro, o que cobre a maioria das compras à vista, e €700 quando há dois atos, normalmente uma compra mais uma hipoteca, além de €50 por cada imóvel adicional. Um aviso, porque ele pega as pessoas de surpresa: guias mais antigos e até algumas páginas com aparência oficial ainda citam €300 e €600. Esses preços estão anos desatualizados. A tabela atual está no site do Ministério da Justiça, com link abaixo.

Se você usar um notário, saiba que os notários em Portugal definem os próprios honorários, então a escritura em si é precificada pelo cartório que você escolher. O registro predial de uma aquisição custa €250 a mais, ou €225 quando é promovido eletronicamente, como normalmente acontece. Um documento autenticado por advogado envolve os honorários do próprio advogado, além dos registros e de um depósito eletrônico de €20.

Os documentos, reunidos na semana anterior

O dia da escritura é ganho ou perdido na semana anterior. O pacote que precisa estar completo é este:

Na Casa Pronta, a conservatória busca vários desses documentos nas próprias bases de dados, o que é parte do atrativo. Mas não deixe a lista mais curta relaxar você, por causa da mudança descrita a seguir.

A verificação que o Estado deixou de fazer

Até pouco tempo atrás, a licença de utilização do imóvel e o arquivo técnico precisavam ser exibidos na assinatura. Com as mudanças do Simplex que entraram em vigor em 2024, isso deixou de ser exigido. O que o oficial deve fazer, em vez disso, é avisar a todos na mesa que o imóvel pode não ter os títulos necessários para o seu uso ou a sua construção. Leia isso de novo, porque importa: o Estado recuou da verificação, e avisou que recuou.

Duas coisas decorrem disso. Primeiro, o seu banco não recuou nada: se você está comprando com hipoteca, o banco ainda vai querer ver a licença de utilização antes de emprestar. Segundo, a verificação não desapareceu, ela se mudou. Agora ela está inteiramente do lado do comprador, nas semanas anteriores ao atendimento, e não no balcão. Essa é a parte do processo em que minha equipe mais trabalha: licença, título, ônus e papelada verificados enquanto ainda há tempo de corrigir um problema, e não descobertos diante de uma mesa com o vendedor olhando.

Mais uma mudança recente, em vigor desde 1 de outubro de 2026: a escritura agora precisa declarar se o imóvel tem o seu título urbanístico, ou registrar que o vendedor declara não haver nenhum. Uma linha discreta no documento, mas que coloca a situação por escrito, assinada por todos.

Pague os impostos primeiro

Os impostos da compra não são pagos no balcão. O IMT, o imposto municipal de transmissão, e o imposto de selo de 0.8% sobre o preço precisam ser liquidados com a autoridade tributária antes que a escritura possa ser assinada, e você leva o comprovante de pagamento, as guias, com você. Sem comprovante, sem escritura. Muitos compradores pagam naquela mesma manhã pelo Portal das Finanças, o que funciona bem, desde que os recibos existam antes de o atendimento começar. Eu detalho as faixas do IMT e como o imposto é calculado no guia de custos de compra.

O saldo do preço em si normalmente é pago na assinatura com cheque bancário: um cheque bancário ou um cheque visado emitido de uma conta bancária portuguesa, em nome do vendedor. Se você estava imaginando dinheiro em espécie de qualquer forma, abandone a imagem. A lei portuguesa proíbe pagamentos em espécie de €3,000 ou mais em transações como esta desde 2017.

A hora em si

Então, a sala. Você, o vendedor e o oficial que conduz o ato: notário, conservador ou advogado, dependendo do caminho escolhido. Quem não puder comparecer assina por meio de um representante com uma procuração. Se você está comprando do exterior, essa procuração normalmente é assinada perante um consulado português, ou perante um notário onde você mora, com apostila e tradução certificada para o português. Peça para verificarem a forma dela antes de assinar, porque um documento válido onde você o assinou ainda pode ser recusado em Portugal.

O oficial verifica as identidades, confere o título do vendedor e o registro em busca de ônus, confirma que as condições do contrato de promessa foram cumpridas e lê a escritura. Se você tiver uma hipoteca, há duas assinaturas no mesmo atendimento: a compra e venda e, depois, o contrato de empréstimo com a sua hipoteca, o mútuo com hipoteca, após o qual o banco libera os fundos que pagam o vendedor. Então o preço é liquidado, a escritura é assinada e, no curso normal das coisas, as chaves são entregues e o imóvel é seu.

Depois das assinaturas

O cartório que conduziu a sua escritura é legalmente obrigado a promover o registro da compra em seu nome, e há um prazo de dois meses para isso, com a taxa dobrada em caso de atraso. Na Casa Pronta, não há espera alguma: o conservador registra a compra como parte do atendimento. De qualquer forma, depois você pode emitir a sua própria certidão permanente online por €15 e ver o seu nome no imóvel, o que é um bom momento e uma verificação final sensata.

Esse é o dia da escritura. Uma hora de assinaturas, sustentada por semanas de papel. Os compradores se lembram da hora; o que os protege é o papel.

Perto de uma escritura, ou ainda na fase do CPCV? Me envie os detalhes e eu digo com honestidade o que eu verificaria antes de qualquer pessoa se sentar àquela mesa. Quanto antes, melhor: a maioria dos problemas do dia da escritura é barata de corrigir com duas semanas de antecedência e cara na manhã do dia.
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Fontes