A Carta de Cascais · Notas do comprador

O Orçamento de Portugal para 2027 e a compra da sua casa: o que muda, o que espera e o que nunca esteve nele.

Arquivado em: Comprar em Portugal

Se você pretende comprar casa em Portugal no próximo ano, o Orçamento de 2027 mexe na sua conta de impostos em dois pontos, e os dois ainda são apenas proposta. O resumo honesto é curto: a economia é real, mas modesta; a votação que a decide acontece em 24 de novembro; e duas das medidas mais atribuídas a este Orçamento já eram lei antes de ele ser escrito.

Onde o Orçamento está, e por que nada disto é lei por enquanto

O Governo entregou a proposta de Orçamento do Estado para 2027 (Proposta de Lei n.º 110/XVII/2.ª) à Assembleia da República em 8 de outubro de 2026. O Parlamento debateu o texto em 27 e 28 de outubro e aprovou-o na generalidade na noite de 28 de outubro. Essa votação abre a fase de detalhe, não encerra nada: os partidos podem apresentar alterações até 6 de novembro, as votações em comissão decorrem de 18 a 23 de novembro, e a votação final global está marcada para 24 de novembro de 2026. Depois ainda faltam a promulgação pelo Presidente e a publicação no Diário da República. Só então, se for aprovado, os novos valores entrariam em vigor em 1 de janeiro de 2027.

Por isso, cada valor abaixo que vem da proposta é um valor proposto. Vou assinalá-lo sempre que fizer diferença, porque numa compra a distância entre um limite proposto e um limite legal se mede em milhares de euros e em datas de escritura.

O que a proposta muda para quem compra: os escalões do IMT sobem 2,3%

É no IMT, o imposto de transmissão pago na escritura, que a proposta toca de fato numa compra. O artigo 65.º sobe todos os escalões do IMT em 2,3%. Para uma casa comprada como habitação própria e permanente, a fatia do preço que não paga IMT sobe de €106.346 para os propostos €108.792, e cada faixa acima dela se desloca na mesma proporção.

Convém ter a medida certa disto. Uma subida de 2,3% nos escalões reduz o imposto de uma compra comum em algumas centenas de euros, não em milhares. É bem-vinda, não é motivo para mudar a data de uma escritura, e muito menos para pagar mais por uma casa. Se um vendedor ou um agente apresentar o Orçamento como uma futura chuva de benefícios fiscais para compradores, é conversa de venda.

Até 35 anos e primeira casa: o limite da isenção sobe para os propostos €338.141

A única mudança com peso real está dentro do regime dos jovens compradores. Quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente está isento de IMT e de Imposto do Selo, até um limite de preço. Hoje esse limite é €330.539. As tabelas de IMT atualizadas pela proposta elevariam o limite para os propostos €338.141.

O limite é uma fronteira, não uma faixa: acima dele, a isenção cai por inteiro e a compra é tributada pelas regras comuns. Por isso a subida proposta interessa sobretudo a quem está um pouco acima da linha atual. Um comprador de 34 anos que compre por €335.000 está hoje fora da isenção; com o limite proposto de €338.141, a mesma compra ficaria dentro dela, e a economia seria a totalidade do IMT sobre esse preço, vários milhares de euros, e não um desconto de 2,3%. Se a sua compra se parece com essa, a questão do prazo, mais abaixo, merece uma conversa séria com o seu advogado.

O relatório do Orçamento confirma também a continuidade da garantia pública nos empréstimos dos jovens compradores: a garantia do Estado que ajuda quem compra a primeira casa, até aos 35 anos, a financiar a totalidade do preço, quando o banco aceita. Esse regime já está a funcionar e não é das coisas que esperam pela votação de novembro.

O que nunca esteve neste Orçamento: o IVA de 6% na construção e os 10% sobre as rendas

Duas medidas da habitação dominam os comentários sobre este Orçamento, e nenhuma das duas depende dele. Ambas foram fixadas em maio de 2026, pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, já estão em vigor e mantêm-se aconteça o que acontecer em 24 de novembro.

A primeira é o IVA de 6%, em vez de 23%, nas empreitadas elegíveis de construção e reabilitação: construir ou renovar uma casa para habitação própria e permanente e construir casas para o mercado de arrendamento de rendas moderadas, em condições que incluem preços de venda até €648.000 no regime. Se você está a avaliar uma compra em planta ou uma renovação, isto já faz parte das contas de hoje, não é uma esperança para 2027, e o nosso guia de compra em planta explica onde a medida entra numa aquisição de construção nova.

A segunda é o imposto sobre as rendas. Os senhorios que arrendam casas a rendas moderadas, até €2.300 por mês em contratos de habitação, pagam IRS de 10% em vez dos habituais 25%, sobre os rendimentos recebidos entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029. Para quem compra para arrendar, essa taxa entra já no cálculo do rendimento, ao lado da atualização das rendas de 2,56% para 2027, que explicamos no nosso guia da atualização de rendas. Nenhum dos dois valores se move com a votação do Orçamento.

O título dos €2 mil milhões, e o que ele não faz

A proposta reserva um valor sério para a habitação: cerca de €2 mil milhões no total, dos quais €1,5 mil milhões destinados a programas públicos de construção e reabilitação de casas. O ministro das Finanças disse ao Parlamento que as reformas estruturais do Governo vão estabilizar em breve os preços em Lisboa. Trate as duas afirmações como um comprador deve tratar. O dinheiro público da habitação gasta-se ao longo de anos, em programas e obras, e o que quer que ele venha um dia a fazer pela oferta, não faz nada ao preço da casa que você está a negociar neste inverno. Avalie a casa que tem à frente, com os números de hoje.

Duas coisas que a proposta deliberadamente não toca. O IMI, o imposto municipal anual sobre imóveis, não é alterado pelo texto; em outubro, partidos discutiam uma isenção temporária de IMI, sem texto publicado, portanto guarde isso no capítulo das coisas que podem aparecer até 24 de novembro e planeje como se não fossem aparecer. E o processo de compra em si, a reserva, o CPCV, a escritura e as verificações à volta deles, continua exatamente como estava. O nosso guia de custos da compra continua a ser a conta certa até a lei final dizer outra coisa.

O que fazer agora, e o que esperar

Compre com a lei de hoje. Faça cada orçamento, proposta e plano de escritura com os valores em vigor: a faixa de isenção de €106.346, o limite de €330.539 para os jovens compradores e as tabelas atuais do IMT. Se as propostas passarem, a melhoria chega como um pequeno bônus. Um plano que só funciona com números propostos não é um plano.

Se tem até 35 anos e está perto do limite, faça as contas com as duas linhas. Compare o preço da casa que procura com os €330.539 e com os propostos €338.141, e fale com o seu advogado sobre o momento da escritura. O IMT é cobrado na escritura, e saber se concluir no fim de dezembro ou no início de janeiro é melhor para você depende do texto final e das suas regras transitórias, que ninguém pode ler antes da publicação da lei. É o único ponto em que algumas semanas, para um lado ou para o outro, podem valer dinheiro a sério.

Não adie uma boa compra por causa dos escalões. Fora da fronteira da isenção dos jovens, a economia proposta numa compra típica é pequena ao lado do custo de perder a casa certa, ou de ver um preço hoje acordado fugir enquanto você espera. As casas não ficam paradas à espera de orçamentos.

Espere por 24 de novembro antes de tratar qualquer valor proposto como seu. As alterações podem mover limites, retirar medidas ou acrescentar outras. Depois da votação final, o que conta é a promulgação e a lei publicada. Atualizaremos este artigo quando a lei for publicada.

Fontes

Informações gerais verificadas em outubro de 2026. Os valores do Orçamento citados neste artigo vêm de uma proposta ainda em discussão no Parlamento e podem mudar antes da votação final de 24 de novembro de 2026; nada do que está proposto é lei até o texto aprovado ser publicado no Diário da República. A sua situação depende do imóvel, do preço e da forma como o detém; um advogado português deve confirmar os valores antes da escritura. Este artigo traz informações gerais, não é aconselhamento jurídico nem fiscal.
Crie seu perfil de compradorLeia o guia de custos e impostos da compra

Lemos e respondemos pessoalmente dentro de 24 horas.