A Carta de Cascais · Notas para compradores

Comprar em planta em Portugal: você está a comprar uma promessa, por isso a promessa tem de ser boa.

Uma compra em planta em Portugal acontece duas vezes. Primeiro no papel, quando você assina o contrato-promessa e começa a pagar por um edifício que pode ser uma estrutura, uma obra em tosco ou um buraco no chão. Depois, um ano ou mais tarde, na escritura, quando a casa finalmente existe e está licenciada. Tudo o que fica entre os dois momentos é regido pela promessa, e a promessa só é tão forte quanto o que foi escrito nela e o que está por trás do promotor que a assinou. Isto é como funciona o dinheiro por fases, que proteções a lei portuguesa lhe entrega sem pedir, e a importante que ela deixa para você negociar.

Categoria: Comprar em Portugal

O que significa comprar em planta em Portugal

Comprar em planta, ou a meio da obra, em construção, é contratar hoje uma casa que ainda não está terminada: às vezes um terreno infraestruturado e um conjunto de plantas, às vezes uma estrutura de betão, às vezes uma obra completa à espera da licença final. Você não está a comprar a um proprietário anterior. Está a contratar com um promotor, que se compromete a construir a casa descrita num projeto aprovado e a vendê-la a você quando estiver pronta.

A compra faz-se, por isso, em dois atos, muitas vezes separados por um ano ou mais. O primeiro é o CPCV, o contrato de promessa de compra e venda, assinado no início, ao abrigo do qual você paga o preço por fases à medida que o edifício sobe. O segundo é a escritura, o ato final, que só acontece quando o edifício está concluído e licenciado. Tudo o que você paga entretanto é regido pelo contrato-promessa. Comprar em planta vive ou morre pela qualidade desse documento, e pelo que está por trás do promotor que o assinou.

E, mesmo assim, as pessoas fazem-no, por razões reais. Você escolhe a sua unidade, o seu piso e, por vezes, os seus acabamentos antes de qualquer outra pessoa. Os pagamentos repartem-se pela obra em vez de caírem numa só soma. E a casa que chega é nova: normas de construção atuais, um período de garantia completo pela frente, sem as surpresas do proprietário anterior dentro das paredes. Comparado com casas novas terminadas nas mesmas ruas, o preço em planta costuma pedir menos por metro quadrado. Trate essa diferença pelo que ela é: é o mercado a pagar-lhe, modestamente, pela espera, e por assumir uma parte do risco da obra. O resto deste artigo é sobre manter essa parte pequena.

O contrato: o que um CPCV em planta tem de conter

A lei portuguesa começa a protegê-lo antes sequer de se discutir o conteúdo, através da forma do próprio documento. Nos termos do artigo 410.º do Código Civil, um CPCV relativo a um edifício ou a uma fração já construída, em construção ou por construir tem de conter duas coisas: o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes e a certificação, pela entidade que faz esse reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção. Uma promessa de venda de uma casa num edifício sem licença de construção não pode, pura e simplesmente, ser certificada como deve ser. Trate um promotor descontraído com esta formalidade como um dado sobre ele, não como um capricho.

Dentro do documento, um CPCV em planta deve fixar, no mínimo:

  1. Quem é quem. A identificação legal completa do promotor e os poderes de quem assina por ele. Se o vendedor é uma sociedade, a pessoa à mesa tem de ter poderes para a vincular.
  2. Exatamente o que você está a comprar. O edifício e a fração identificados com precisão: fração, piso, tipologia, áreas, lugar de estacionamento e arrecadação, em conformidade com o projeto licenciado, não com a brochura.
  3. A licença de construção. O número e a câmara municipal que a emitiu, ligada ao projeto aprovado de que a sua fração faz parte.
  4. O preço e todo o calendário de pagamentos. O sinal, cada pagamento faseado com a data ou a etapa da obra verificada que o desencadeia, e o remanescente a pagar na escritura. Nenhuma fase deve depender apenas da palavra do promotor.
  5. O anexo de especificações. A memória descritiva, a lista escrita de materiais, acabamentos, equipamentos e eletrodomésticos, junta ao contrato. O que o promotor pode substituir, e em que termos, também pertence aqui.
  6. Datas com consequências. Um prazo de conclusão, um prazo para a escritura, uma penalização por atraso que seja do promotor, e uma data-limite final a partir da qual você pode desistir com o seu dinheiro de volta. Nada disto é automático; existe porque foi escrito.
  7. Uma entrega de título limpa. O imóvel transmite-se livre de ónus, o que, na prática, significa que a hipoteca de construção do próprio promotor é libertada sobre a sua fração na escritura, por conta do preço.
  8. As suas próprias saídas. A conclusão condicionada a que a situação das licenças seja a prometida e, se você recorrer a crédito, à aprovação do seu financiamento.

Nada disto é exótico. É a arquitetura normal de um contrato em planta cuidadoso neste país, e a reação de um promotor a ser-lhe pedido diz-lhe muito sobre o promotor.

O dinheiro: o sinal, as fases e uma presunção que importa

O Código Civil contém uma regra que todo o comprador em planta deve conhecer antes da primeira transferência. Nos termos do artigo 441.º, num CPCV qualquer quantia que o comprador entregue ao vendedor presume-se sinal, mesmo quando o contrato lhe chama adiantamento, pagamento de reserva ou princípio de pagamento do preço. Os rótulos não a suavizam. Desde o primeiro euro, você está dentro do regime do sinal descrito abaixo, com tudo o que já pagou dependente do desempenho do promotor.

A forma habitual do calendário, como prática de mercado e não como lei, é um sinal de cerca de 10% a 20% do preço no CPCV, pagamentos faseados posteriores, os reforços, libertados à medida que a construção atinge pontos acordados, e o remanescente na escritura. A prática varia de promotor para promotor e de projeto para projeto, e o calendário que conta é o que está à sua frente. Leia-o como uma curva de risco. No início da obra, a sua exposição deve ser a menor, porque o que está no terreno vale menos. Um calendário que concentra o preço no início, pagamentos pesados contra um buraco no chão, está a transferir o problema de financiamento do promotor para você, e pode ser renegociado ou recusado.

Dois hábitos protegem a lógica do calendário. Ligue cada pagamento faseado a algo verificável: uma etapa certificada pelo engenheiro ou arquiteto do projeto, um marco de licenciamento na câmara, um piso de estrutura de pé que você ou o seu advogado possam ver. E guarde o papel de cada pagamento, transferências bancárias com referências, nunca dinheiro vivo. Se um dia a compra tiver de ser discutida, as transferências são a discussão.

Se o promotor não cumprir: o que a lei lhe entrega

O regime do sinal corta nos dois sentidos, e os seus dentes são reais. Nos termos do artigo 442.º do Código Civil, o comprador que não cumpre por causa que lhe seja imputável perde o sinal a favor do vendedor. O vendedor que não cumpre deve ao comprador o dobro de tudo o que foi pago. Em alternativa, a parte inocente pode pedir ao tribunal a execução específica: a venda concluída por sentença, no lugar de quem faltou. Para um edifício terminado, é um remédio poderoso, e os promotores sabem-no.

Dois limites merecem ser ditos com clareza. O primeiro é o próprio artigo 442.º: salvo estipulação em contrário no contrato, não há lugar a qualquer outra indemnização para além da perda do sinal ou do seu dobro. Danos por atraso, perdas adicionais, o custo dos seus planos desfeitos: nada disso é acrescentado pela lei. Só existe se o seu CPCV o tiver escrito, e é por isso que as cláusulas de penalização e de data-limite na secção do contrato acima não são decoração. O segundo limite é mais simples. Um direito ao dobro do seu dinheiro é um crédito sobre o promotor. Vale o que o promotor valer no dia em que você o for cobrar. O que nos leva à proteção que a lei portuguesa não lhe dá, e à razão de ser deste artigo.

A proteção que Portugal não oferece automaticamente

Compradores vindos de outros sistemas, Espanha é a comparação habitual, trazem uma suposição que vale a pena examinar à entrada: a de que a lei obriga o promotor a garantir os pagamentos antecipados, através de garantia bancária ou de seguro-caução, para que o dinheiro volte se o edifício não voltar. Em Portugal, essa obrigação não existe. Advogados portugueses criticaram a lacuna por escrito: o seguro obrigatório dos pagamentos faseados dos compradores, que os sistemas vizinhos impõem, não tem equivalente aqui, e a garantia, onde existe, existe porque o contrato a criou.

Portanto, crie-a, ou desconte a sua ausência. Uma garantia bancária ou um seguro-caução que cubra tudo o que você paga antes da escritura é um produto comercial normal em Portugal, e alguns promotores oferecem um como parte do negócio. Se o seu oferecer, leia o próprio documento, não o resumo dele na brochura: quem o emite, um banco ou uma seguradora que você possa verificar; o que cobre, todos os pagamentos faseados ou só alguns; o que desencadeia o reembolso, e quem decide que o gatilho aconteceu; e quando expira, o que tem de ser depois da escritura, não na data prometida de conclusão. Se nenhuma garantia for oferecida, as alternativas normais são contratuais: fases iniciais mais pequenas, pagamentos libertados apenas contra progresso certificado, uma retenção guardada até à emissão da licença de utilização. Um promotor que recuse todas estas está a pedir-lhe que seja o seu credor sem garantia. Alguns compradores aceitam isso conscientemente, pelo projeto certo e pelo preço certo. Ninguém o deve aceitar sem saber.

As duas licenças que enquadram a obra

A licença de construção, emitida pela câmara ao abrigo do projeto aprovado, é o que torna o edifício legal à medida que sobe. A exigência de certificação do artigo 410.º significa que a sua existência é confirmada na assinatura do seu CPCV, mas o trabalho do seu advogado vai mais longe: que a licença cobre o projeto que está de facto a ser vendido, a sua fração incluída; que está em vigor; e que os seus próprios prazos para concluir as obras envolvem confortavelmente a data de conclusão que lhe foi prometida. Uma licença quase a expirar, contra uma data de conclusão para lá dela, é um atraso já marcado.

No outro extremo está a licença de utilização, a licença ou autorização de utilização: a confirmação da câmara, após a conclusão, de que o edifício foi terminado em conformidade com o projeto aprovado e está apto para o uso nela indicado. Até ser emitida, a casa não pode ser legalmente habitada. Seguem-se duas consequências práticas. A sua escritura deve vir sequenciada depois dela: a escritura final da sua fração depende também de o edifício ter sido constituído em propriedade horizontal, para que a sua casa exista como unidade registada própria, e a ordem normal é licença, constituição, escrituras. E desde janeiro de 2024, com a lei Simplex, a escritura já não obriga a licença a aparecer: uma escritura pode avançar sem que ela seja apresentada, com o notário a registar uma advertência. Os bancos não seguiram a escritura; na prática, continuam a pedir a licença de utilização antes de emprestar. Para um comprador a pronto, ninguém a montante vai pedir coisa nenhuma. Não conclua a compra de uma casa nova sem a licença de utilização, ou sem o seu advogado confirmar por escrito por que razão o seu caso é a exceção.

A entrega: a ficha técnica, a lista de defeitos e o relógio da garantia

O dia da conclusão tem a sua própria papelada. O promotor de uma casa construída depois de março de 2004 tem de elaborar a sua ficha técnica da habitação, a ficha que descreve a construção e os sistemas da habitação tal como foram efetivamente concluídos, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 68/2004. Desde o Simplex, já não tem de ser entregue na escritura, e, na prática, ninguém a entrega sem ser pedido. Peça-a, na entrega, pelo nome: é o registo do que está dentro das suas paredes, e também está depositada na câmara, onde se pode obter uma cópia. Percorra a casa antes de aceitar as chaves e ponha cada defeito, risco e porta que prende numa lista de defeitos escrita, assinada por ambas as partes. A lista inicia o rasto de papel sobre o qual correm as garantias abaixo.

Essas garantias são a parte mais forte do negócio em planta, e correm a partir da entrega, não do CPCV. Comprando como consumidor a um promotor profissional, o Decreto-Lei n.º 84/2021 dá-lhe dez anos para uma falta de conformidade nos elementos estruturais do edifício, e cinco anos para qualquer outra falta de conformidade, com o direito a que a casa seja reparada ou o defeito corrigido, a uma redução do preço ou, no fim do caminho, à resolução do contrato. Ao lado dele, o artigo 1225.º do Código Civil torna o construtor, e o promotor que construiu, responsáveis durante cinco anos a contar da entrega, quando a obra ruir ou apresentar defeitos por vícios do solo ou da construção; os defeitos, nesse regime, têm de ser denunciados no prazo de um ano a contar da entrega, pelo que o hábito da lista importa. Uma fronteira a conhecer: o regime do consumidor protege consumidores. Compre através de uma sociedade, ou como compra comercial, e pode ficar apenas com o Código Civil. Em qualquer caso, denuncie os defeitos por escrito, prontamente, e guarde as cartas.

Os riscos que a brochura não menciona

A insolvência é o risco em torno do qual tudo o resto se organiza. Os promotores portugueses constroem comummente através de uma sociedade veículo de projeto único, cujo património é o próprio projeto, e cuja substância se esgota quando as unidades são vendidas. Se essa sociedade falhar a meio da obra, a sua posição é um crédito pelo dinheiro que pagou, numa fila, sobre um ativo meio construído, a menos que uma garantia esteja por trás dele. O registo conta parte da história com antecedência: a certidão predial do terreno mostra quem é o proprietário e o que está registado contra ele, incluindo, muito frequentemente, a própria hipoteca de construção do promotor. Um promotor que ainda não é dono do terreno onde está a vender casas, ou cuja obra dependa visivelmente do ritmo das vendas, é uma proposta diferente de um que constrói com o financiamento já assegurado, e a papelada costuma dizer-lhe qual dos dois está à sua frente.

O atraso é o risco mais comum e menos interessante: tempo, licenciamento, subempreiteiros, vendas lentas noutras partes do edifício. Não existe nenhum esquema estatal de compensação por uma casa entregue tarde. O que você tem é o que o contrato lhe dá, uma penalização que se acumula, uma data-limite que lhe permite sair, e o regime do sinal em dobro por trás deles. O desvio de especificações é o risco mais silencioso. As imagens são marketing; a memória descritiva é o contrato. Onde o anexo permite substituições de qualidade equivalente, equivalente é uma discussão à espera de acontecer; quanto mais apertadas forem as marcas, modelos e acabamentos nomeados no anexo, mais curta é a discussão. Por fim, o preço: compare o preço em planta por metro quadrado com casas novas terminadas nas mesmas ruas, e lembre-se de que o seu dinheiro sai mais cedo e fica em risco durante mais tempo. A diferença entre os dois preços é o que lhe está a ser pago pela espera e pelo risco. Decida, com o contrato à frente, se chega.

As verificações, por ordem

  1. Peça a certidão predial do terreno e do edifício. Quem é o proprietário, que hipotecas e ónus recaem sobre ele, e se o vendedor à sua mesa é o proprietário que o registo nomeia.
  2. Leia o processo da licença na câmara. A licença de construção, o projeto aprovado, a sua fração dentro dele, e os prazos da licença contra a data de conclusão prometida.
  3. Verifique o construtor. A construção em Portugal é uma atividade licenciada, regulada pelo IMPIC; confirme o alvará do construtor, e depois olhe para a obra acabada do promotor. Um projeto anterior concluído, habitado e bem conservado vale mais do que qualquer brochura.
  4. Leia a garantia, se existir uma. Emitente, cobertura, gatilho, validade, no próprio documento. Se não existir nenhuma, negoceie as fases para baixo ou a retenção para cima, e desconte o que ficar.
  5. Leia o anexo de especificações linha a linha, contra o apartamento modelo e as imagens, antes de assinar, enquanto as alterações ainda são gratuitas.
  6. Faça corresponder cada pagamento faseado a algo que possa verificar, e visite, ou mande o seu advogado verificar, antes de cada libertação.
  7. Use o seu próprio advogado, instruído apenas por você. O advogado do promotor redige para o promotor. O seu lê para você, corre as verificações deste artigo e a due diligence que precede qualquer CPCV, e escreve o que encontra no contrato enquanto a escrita ainda pode mudar o resultado.

Comprar em planta em Portugal não é, por natureza, uma aposta. Torna-se uma apenas quando a promessa é fina, os pagamentos correm à frente do edifício, e ninguém perguntou o que está por trás do promotor. Contrato espesso, dinheiro faseado, licenças verificadas, uma garantia onde a conseguir: nestes termos, a espera por uma casa nova é um negócio razoável, e as chaves, quando chegam, abrem uma porta que valeu a pena esperar.

Fontes

Isto é informação geral sobre como o sistema funciona, não aconselhamento jurídico sobre a sua compra. Cada imóvel tem o seu próprio rasto de papel, e as verificações acima só protegem você se forem feitas sobre o seu, pelo seu próprio advogado português independente, antes de assinar.
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