Todo outono, Portugal publica um número pequeno que reajusta, em silêncio, milhares de aluguéis: 1,0256. Se você vai de fato receber esse aumento de 2,56% depende menos do número e mais de uma carta, e da data em que ela chega às mãos do seu inquilino.
O número, e de onde ele vem
O coeficiente para 2027 foi apurado pelo instituto nacional de estatística, o INE, e publicado no jornal oficial, o Diário da República, em 1º de outubro de 2026 (Aviso n.º 24199/2026/2). Pelo artigo 24.º da lei do arrendamento urbano, o NRAU (Lei n.º 6/2006), o coeficiente é simplesmente a inflação sem o componente habitação: a variação total do índice de preços ao consumidor, sem habitação, nos doze meses até agosto. Os dados definitivos de agosto do INE, publicados em 10 de setembro, fixaram essa variação em 2,56%. Multiplique uma renda por 1,0256 e você tem a renda mais alta que a lei permite em 2027.
Duas coisas que esse número não é. Ele não é automático: nada muda até o senhorio agir, e o inquilino que não recebe comunicação nenhuma continua pagando a renda antiga. E ele não é uma meta. É um teto. Você pode aplicar menos de 2,56%, ou nada.
Quanto valem 2,56% em euros
A conta é uma linha só: renda atual × 1,0256. Nos valores que vejo com mais frequência aqui na costa de Lisboa, fica assim.
| Renda atual | Aumento mensal | Nova renda | Extra por ano |
|---|---|---|---|
| 850 € | +21,76 € | 871,76 € | 261,12 € |
| 1.000 € | +25,60 € | 1.025,60 € | 307,20 € |
| 1.250 € | +32,00 € | 1.282,00 € | 384,00 € |
| 1.500 € | +38,40 € | 1.538,40 € | 460,80 € |
| 2.000 € | +51,20 € | 2.051,20 € | 614,40 € |
Um detalhe que pega muita gente: se você pulou um ou dois anos, o aumento pode ser maior que 2,56%. O Código Civil permite aplicar depois os coeficientes que não foram usados, desde que não tenham passado mais de três anos desde quando cada um poderia ter sido aplicado. Quem não atualizou em 2025 (2,16%) nem em 2026 (2,24%) pode somar esses coeficientes ao de 2027, o que, composto, dá cerca de 7,1%: uma renda de 1.000 € passa a 1.071,22 €. O que não dá para fazer é retroagir. A renda maior vale a partir da nova comunicação; as diferenças dos meses passados se perdem.
Para quem vale, e as exceções que importam
O coeficiente abrange contratos urbanos e rurais, de moradia e comerciais, sempre que o próprio contrato não defina outro mecanismo de atualização. Essa última parte importa. Pelo artigo 1077.º do Código Civil, senhorio e inquilino podem combinar no contrato um regime próprio: outro índice, um degrau fixo anual, ou nenhuma atualização. Se o seu contrato tem uma cláusula própria, é ela que manda, e o coeficiente do INE não é o seu número. Leia o contrato antes de ler qualquer outra coisa.
O timing dentro do contrato também conta. A primeira atualização só pode ser exigida depois de um ano completo de contrato, e depois disso, uma por ano, cada uma um ano após a anterior. Um contrato que começou em março de 2026 só pode ser atualizado em março de 2027, diga o calendário o que disser sobre janeiro.
Duas categorias ficam fora desse quadro simples. Contratos anteriores a 1990 que nunca migraram para o NRAU seguem um regime transitório com regras próprias de atualização; se você tem um, busque orientação antes de tratá-lo como um contrato comum. E a renda apoiada (arrendamento apoiado), com a qual entes públicos alugam habitação social, é calculada a partir do rendimento do agregado familiar, por lei própria (Lei n.º 81/2014). Não tem nada a ver com este coeficiente.
A carta: por escrito, 30 dias antes, com prova
Para aplicar o aumento, o senhorio precisa comunicar ao inquilino por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência em relação à data em que a nova renda passa a valer, indicando o coeficiente aplicado e a nova renda que dele resulta. Pelo artigo 9.º do NRAU, isso significa carta registada com aviso de receção, ou entrega em mão contra recibo assinado pelo inquilino numa cópia. Um e-mail, uma mensagem, uma conversa no corredor: é aí que as disputas começam.
As datas de referência:
- 1º de outubro de 2026: o coeficiente foi publicado. As cartas já podem ser enviadas.
- 30 de novembro de 2026: último dia para a carta chegar ao inquilino se a nova renda for valer a partir de janeiro de 2027.
- Janeiro de 2027: primeira renda no valor novo, para os contratos cujo aniversário permite atualização em janeiro.
Perdeu o dia 30 de novembro? Você não perdeu o aumento. Uma comunicação correta enviada depois simplesmente produz efeitos depois: passados os 30 dias, a renda maior vale a partir do vencimento seguinte. O que uma carta atrasada custa é meses, não o aumento em si. O que nunca dá para fazer é cobrar retroativamente.
Se você é o inquilino lendo isto
Confira quatro coisas quando a carta chegar. Ela veio por um meio que comprova a entrega. Você recebeu os 30 dias completos. O coeficiente indicado é o publicado, 1,0256 para 2027. E a conta é a sua renda multiplicada por esse coeficiente, nada além, a menos que o seu contrato preveja outro mecanismo ou que o senhorio esteja recuperando anos perdidos, caso em que peça o cálculo ano a ano.
Se a comunicação falhar na forma, no prazo ou na conta, o aumento não produz efeitos, e você continua pagando a renda antiga até chegar uma comunicação correta. Responda por escrito, por carta registada, guarde a carta e o comprovativo, e, se os valores forem contestados, uma associação de inquilinos confere as contas com você.
O histórico recente, para ter escala
| Ano | Coeficiente | Aumento máximo |
|---|---|---|
| 2023 | 1,0200 | 2,00%, com teto fixado em lei |
| 2024 | 1,0694 | 6,94% |
| 2025 | 1,0216 | 2,16% |
| 2026 | 1,0224 | 2,24% |
| 2027 | 1,0256 | 2,56% |
O ponto fora da curva é 2023. A fórmula apontava para 5,43% naquele ano, e o Governo suspendeu a fórmula, fixando o coeficiente em 2% por lei (Lei n.º 19/2022) e compensando os senhorios pelo sistema fiscal. Os 6,94% de 2024 foram a fórmula rodando sem teto outra vez, já em descida. Os 2,56% de 2027 são o mecanismo de volta ao seu trabalho normal: acompanhar a inflação, sem o próprio componente habitação.
Se você está comprando para alugar
Faça as contas com a indexação, não com a esperança. Com inquilino no imóvel, o crescimento da sua receita fica limitado a algo próximo da inflação sem habitação, então a renda que você define no primeiro dia faz a maior parte do trabalho por anos. Eu disse o mesmo no guia do proprietário de longo prazo: defina a renda inicial como se fosse viver com ela, porque, mais ou menos, você vai viver.
Coloque 2027 no modelo pelo tamanho real dele. Numa renda de 1.500 €, o aumento soma 460,80 € por ano. Dinheiro de verdade, ganho honestamente, e que não é uma estratégia. O Global Property Guide estimou os rendimentos brutos médios de apartamentos em Portugal em 4,29% em maio de 2026, e Lisboa em 3,76%. O coeficiente protege essa receita da inflação; ele não a aumenta.
Uma coisa para acompanhar: uma reforma mais ampla da lei do arrendamento está tramitando no Parlamento neste outono. Ainda não é lei, e não muda o número desta página. Para 2027, as regras acima são as regras.
Fontes
- O coeficiente de 2027: Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro de 2026, Diário da República n.º 191/2026, 2.ª série, fixa o coeficiente em 1,0256, ao abrigo do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006 (NRAU) e do n.º 5 do artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 294/2009 (arrendamento rural); aplica-se aos arrendamentos urbano e rural, salvo se as partes tiverem acordado outro critério. Texto do aviso e mecânica explicados por Cuatrecasas e TOF Advogados, ambos em 1 de outubro de 2026.
- Como funcionam as atualizações pelo artigo 1077.º do Código Civil e pelo artigo 9.º do NRAU: atualização anual, a primeira após um ano completo de contrato; comunicação escrita com pelo menos 30 dias, indicando o coeficiente e a nova renda, por carta registada com aviso de receção ou entrega em mão contra recibo assinado; coeficientes não usados podem ser aplicados depois, dentro de três anos, sem cobrança retroativa. Cuatrecasas; explicação da RFM, que cita a tabela oficial de coeficientes do Portal da Habitação.
- O número por trás do coeficiente: o IPC definitivo de agosto do INE, publicado em 10 de setembro de 2026, fixou a variação de 12 meses dos preços ao consumidor sem habitação (setembro de 2025 a agosto de 2026) em 2,56%; com o aviso publicado, as cartas já podem ser enviadas, e, para a nova renda valer a partir de janeiro de 2027, a carta precisa chegar ao inquilino até 30 de novembro de 2026. CartaRegistada.pt, atualizado em outubro de 2026.
- A exceção de 2023: a Lei n.º 19/2022, de 21 de outubro de 2022, suspendeu a fórmula para 2023 e fixou o coeficiente em 1,02, no lugar dos 5,43% que os valores da inflação produziriam, com apoio fiscal extraordinário aos senhorios. Sérvulo & Associados.
- A renda apoiada (arrendamento apoiado) é definida pela aplicação de uma taxa de esforço ao rendimento mensal corrigido do agregado familiar, pelo artigo 21.º da Lei n.º 81/2014, e não pelo coeficiente do INE. Lei n.º 81/2014, texto.
- Contexto de mercado: atualização legal de 2,56% para 2027, contra 2,24% em 2026; rendimentos brutos de apartamentos com média de 4,29% em maio de 2026 (Lisboa 3,76%); reforma da lei do arrendamento aprovada na generalidade em 30 de setembro de 2026 e ainda em tramitação no Parlamento. Global Property Guide, análise do mercado imobiliário de Portugal, outubro de 2026.
- Leitura relacionada neste site: alugando seu imóvel em Portugal no longo prazo.