La Carta de Cascais · Notas del comprador

Después de la escritura: el primer mes como propietario.

Categoría: Comprar en Portugal

El día de la escritura termina con apretones de manos y llaves. La propiedad, sin embargo, funciona a base de papeleo.

La compra queda legalmente cerrada cuando usted firma, pero el primer mes tiene su propia lista de tareas. Algunas las hace el sistema por usted, y su tarea es simplemente confirmar que ocurrieron. Otras esperan sobre su escritorio, y es más barato resolverlas en la primera semana que en el segundo año. Aquí está la lista, en el orden en que suele llegar.

Primero, confirme que la compra está inscrita a su nombre

La oficina que tramitó su escritura, el notario, el abogado o el mostrador de Casa Pronta, está obligada a promover la inscripción de la compra, y el plazo legal es de dos meses desde la escritura. Casa Pronta inscribe en el acto, como parte de la cita. Lo que no debe hacer es darlo por sentado. Puede comprobar el registro usted mismo en cualquier momento con una certidão permanente de Predial Online: €15, un código de acceso válido durante seis meses, que muestra todas las inscripciones en vigor sobre el inmueble.

La autoridad tributaria tampoco requiere una visita. Los notarios envían a la oficina fiscal una lista mensual de las escrituras que han realizado, y el registro del inmueble, la matriz, se actualiza a partir de ese flujo. En unas semanas el inmueble debería aparecer bajo su NIF en el Portal das Finanças, en la sección Património. Si todavía figura el vendedor, una conversación con la oficina local de Finanças lo corrige. En una compra sencilla de una vivienda existente, el comprador no tiene que presentar nada.

La regla del IMI que sorprende a todos: decide el 31 de diciembre

El IMI, el impuesto municipal anual sobre los inmuebles, corresponde a quien sea el propietario el 31 de diciembre del año al que se refiere. Si compra este octubre, todo el IMI de 2026 es legalmente suyo, aunque solo haya tenido las llaves durante diez semanas de ese año. Si compra en enero, la factura sigue siendo del vendedor. Las parejas que cierran una venta a veces se reparten el año entre ellos, pero eso es un acuerdo privado pactado en la mesa de negociación. La oficina fiscal cobra a un solo propietario: el que figura en el registro en Año Nuevo.

Su primera factura se liquida entre febrero y abril y llega antes de su mes de pago. Las facturas de €100 o menos se pagan una sola vez, en mayo. Entre €100 y €500, se paga en mayo y en noviembre. Por encima de €500, en mayo, agosto y noviembre. Si nunca le llega ninguna factura, pida un duplicado, una 2ª via, en Finanças o a través del portal, porque el cargo existe haya llegado la carta o no.

Un punto menor merece una línea. Si la vivienda es modesta y se convierte en su residencia principal, existe una exención del IMI de tres años, para inmuebles con un valor fiscal de hasta €125,000 y dentro de un límite de ingresos, pero hay que solicitarla. La mayoría de las compras en Cascais quedan por encima de ese límite.

Y si su inmueble en Portugal es valioso, hay una segunda capa. El AIMI, el IMI adicional, se fija en el valor fiscal conjunto de sus inmuebles urbanos aquí: por encima de €600,000 para una persona, o de €1,200,000 para una pareja que tribute conjuntamente, el exceso se grava al 0.7%, subiendo al 1% y después al 1.5% en los tramos más altos. Se liquida en junio y se paga en septiembre.

Suministros: usted firma contratos nuevos, no hereda los del vendedor

La electricidad y el gas funcionan como un mercado libre. El vendedor cierra su contrato; usted abre el suyo, con la comercializadora que elija, y el regulador de la energía, ERSE, ofrece un simulador gratuito que compara las tarifas disponibles. Tenga cuatro cosas preparadas: su NIF, su documento de identidad, su IBAN para la domiciliación bancaria y el código del punto de entrega del suministro, el CPE en la factura de electricidad, el CUI en la del gas, impreso en cualquier factura antigua. El código pertenece al suministro, no a la persona, y es el dato que los nuevos propietarios más a menudo tienen que perseguir.

Fotografíe todos los contadores el día de la escritura: electricidad, gas y agua. Es una costumbre, no una obligación legal, y es lo que hace que la última factura del vendedor y su primera factura se dividan según la lectura correcta en lugar de una estimación.

El agua en Cascais significa un contrato con Águas de Cascais a su nombre; cuente con tener que mostrar el documento de identidad y la escritura como prueba de que la vivienda es suya para ocuparla. Los proveedores de internet y teléfono piden documento de identidad, NIF y dirección, y los contratos nuevos suelen llevar un periodo de permanencia, así que vale la pena elegir una vez, y bien.

Preséntese al condomínio

Si su vivienda es un piso, desde el día de la transmisión las cuotas del condomínio que venzan son suyas. Su paquete de la escritura ya contiene el documento que acredita su posición: la declaración del administrador sobre las cuotas del vendedor y cualquier deuda a fecha de la venta, que el vendedor tuvo que solicitar y que forma parte de la escritura salvo que el comprador renunciara a ella. Guárdela. Es su referencia si alguna factura antigua aparece alguna vez con su nombre.

Se supone que el vendedor debe notificar la venta al administrador en un plazo de quince días. No se fíe. Una breve visita o un correo en su primera semana, con su nombre y su NIF, hace que las cuotas, las convocatorias de reunión y la carta sobre la gotera del tejado le lleguen a usted y no al propietario anterior. Una parte de cada cuota, al menos el 10% de su participación en los demás gastos del edificio, alimenta el fondo de reserva, el fundo comum de reserva, el ahorro del edificio para el tejado, el ascensor y la fachada.

El seguro: la versión de la ley y la versión del banco

En un edificio dividido en pisos, el seguro de incendios no es opcional. El Código Civil lo exige para cada unidad y para las partes comunes, y si un propietario no lo contrata, el administrador debe hacerlo y cargar el coste al propietario. Una póliza multirriscos, el seguro combinado del hogar, cumple esa obligación y cubre más cosas además.

Con una hipoteca, el banco va más lejos que la ley y exige una póliza multirriscos como condición del préstamo. El seguro del contenido es una elección suya, no una obligación. Una casa unifamiliar sin condomínio no tiene por sí misma ninguna obligación legal de seguro de incendios, aunque cualquier banco impondrá uno en el contrato del préstamo.

Si vive fuera de Portugal, una tarea más

Las cartas de Hacienda necesitan una vía fiable para llegar a usted. Los propietarios que viven en la Unión Europea o en el EEE no necesitan un representante fiscal. Los que viven en otro lugar, y tienen una relación tributaria aquí, y poseer un inmueble lo es, deben nombrar un representante residente en Portugal o darse de alta en las notificaciones electrónicas a través del Portal das Finanças y ViaCTT. Resuélvalo en el primer mes. La oficina fiscal escribe a la dirección que tiene, y sus plazos corren tanto si usted lee la carta como si no.

Más allá del papeleo, la mayoría de los propietarios que viven fuera dejan las llaves y la documentación con alguien de la zona: un gestor, su abogado, un vecino de confianza. Nada en la ley lo exige. Todo lo relativo a una casa vacía, una fuga de agua en febrero, una reunión del condomínio en marzo, lo hace recomendable.

Este mes tiene poco glamur, y es cuando los problemas pequeños son baratos. Una inscripción que nadie comprobó, una cuenta del condomínio todavía a nombre del vendedor, una carta fiscal enviada a una dirección que usted ya dejó: cada uno es una molestia en el primer mes y un enredo en el segundo año. Con los clientes que compran desde el extranjero, repaso esta lista con ellos en la primera semana, mientras el paquete de la escritura todavía está sobre la mesa.

¿Todavía está en la fase de búsqueda? Cree su perfil de comprador y planificaré la compra, y el mes siguiente a ella, con usted.

Fuentes

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