A Carta de Cascais · Notas ao comprador

Quanto custa de fato ter uma casa em Portugal: os impostos anuais, os encargos do condomínio e os deveres do proprietário que ninguém coloca no folheto.

O preço de compra é o número mais alto de uma compra de casa em Portugal, e para a maioria dos compradores é também o último que alguém explica direito. O que vem depois dele é mais silencioso e permanente: dois impostos prediais que correm sobre um valor fiscal que a maioria dos compradores nunca olha, uma câmara que pode multiplicar a sua taxa se a casa ficar vazia, um condomínio que cobra por lei, esteja você dentro dela ou não, e, se você mora fora, o dever legal de dar à autoridade fiscal uma pessoa a quem ela possa escrever. Nada disso está escondido. Está tudo publicado, em português, em lugares a que os compradores raramente chegam antes de concluir a compra. Este guia monta um ano de propriedade, linha por linha, para que os números estejam sobre a mesa antes das chaves.

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Dois impostos, um número que não é o preço

Os dois impostos prediais anuais de Portugal, o IMI e o seu adicional, o AIMI, são cobrados sobre o valor patrimonial tributário, o VPT: o valor fiscal registrado do imóvel na sua caderneta predial, o registro oficial do imóvel que você pode ler no Portal das Finanças. O VPT não é o preço que você paga. Ele sai de uma fórmula (o nosso guia do imposto predial de Portugal percorre essa fórmula, incluindo o valor de construção de €570 por metro quadrado que ela usa em 2026), e nas casas mais antigas de Cascais e Lisboa ele costuma ficar bem abaixo do preço de mercado. Isso corta dos dois lados. A sua conta anual de imposto é menor do que sugere um palpite em percentagem do preço, mas também significa que ninguém consegue lhe dizer a sua conta a partir do preço pedido. Peça a caderneta durante a diligência prévia, leia o VPT nela e faça as contas abaixo antes de assinar o contrato de promessa, e não depois de a primeira conta chegar. Mais uma data importa: o IMI é devido por quem é o dono do imóvel em 31 de dezembro do ano a que o imposto se refere, enquanto o AIMI olha para quem é o dono em 1 de janeiro. Compre no outono e as contas do ano seguinte são suas desde o início.

IMI: a câmara define a taxa, e Cascais acaba de subir a sua

O IMI é o imposto municipal sobre imóveis. A lei dá a cada câmara uma faixa, de 0,3% a 0,45% do VPT para os imóveis urbanos, e cada câmara fixa a sua taxa dentro dela, todos os anos. As contas que os proprietários estão pagando em 2026 usam a taxa de Cascais de 0,35%, definida pela câmara em dezembro de 2025 e publicada no seu Edital n.º 19/2026, acima dos 0,33% do ano anterior. Mais de duzentos dos 308 municípios de Portugal cobram o mínimo de 0,3%; nos mercados valorizados da costa de Lisboa, presuma que você não está num deles, e confira a taxa do município concreto no Portal das Finanças antes de fechar o orçamento.

A conta é simples, uma vez que você tem o VPT. Sobre um VPT de €850.000, o IMI de Cascais a 0,35% é de €2.975 por ano. (Exemplo ilustrativo: o seu valor é o VPT do seu imóvel vezes a taxa do seu município.) O pagamento segue um calendário fixo definido pela autoridade tributária: uma conta de até €100 é paga de uma vez em maio; entre €100 e €500, ela se divide entre maio e novembro; acima de €500, cai em três prestações, maio, agosto e novembro. Você pode pagar o ano inteiro em maio, se preferir um prazo só a três. O que você não pode fazer é alegar que a carta nunca chegou: a cobrança é publicada no Portal das Finanças, e ir atrás dela é trabalho do dono.

AIMI: o segundo imposto, o que soma todas as suas casas

O AIMI, o adicional ao IMI, é um imposto nacional separado, sobre patrimônios de valor mais alto, e é ele que surpreende os compradores estrangeiros, porque não olha para um imóvel de cada vez. Ele soma o VPT de todos os imóveis urbanos habitacionais e terrenos para construção que você tem em Portugal, e tributa o total. Uma pessoa física tem uma dedução de €600.000 sobre esse total. Acima dela, as faixas são de 0,7% sobre a parcela até €1 milhão, 1% sobre a parcela entre €1 milhão e €2 milhões, e 1,5% acima de €2 milhões. O imposto é apurado em junho e pago numa prestação única em setembro, no seu próprio calendário, separado do IMI.

Passe o exemplo dos €850.000 por ele. Um comprador sozinho cujas casas em Portugal somam um VPT de €850.000 paga um AIMI de €1.750: 0,7% dos €250.000 acima da dedução. O mesmo imóvel, detido com um VPT somado de €1,4 milhão, produz um AIMI de €6.800, por cima de €4.900 de IMI à taxa de Cascais, ou seja, €11.700 por ano só de impostos prediais. (Exemplos ilustrativos.) Seguem-se dois pontos estruturais. Primeiro, um casal casado ou em união reconhecida que opte pela apuração conjunta do AIMI tem uma dedução de €1,2 milhão e as faixas em dobro, de modo que o patrimônio de €850.000 não paga AIMI nenhum; coloque a compra de um casal num nome só, sem aconselhamento, e você pode fabricar um imposto que a lei não exigia. Segundo, deter por uma empresa muda a forma por inteiro: as empresas pagam 0,4% sobre todo o valor tributável, sem a dedução de €600.000, e as entidades sediadas numa jurisdição que Portugal trata como regime fiscal claramente mais favorável pagam 7,5%. A forma de deter uma casa em Portugal é uma decisão fiscal, e tem de ser tomada antes da escritura, e não depois dela.

A penalidade da casa vazia, e o desconto da casa alugada

O edital de Cascais é direto sobre as casas que ficam sem uso, e quem compra uma segunda casa devia lê-lo antes de presumir que uma casa vazia é uma casa barata. A câmara triplica a taxa do IMI sobre os imóveis urbanos deixados devolutos por mais de um ano, ou em ruínas. Para os imóveis devolutos situados em zonas de pressão urbanística delimitadas, a taxa é multiplicada por dez. No exemplo do VPT de €850.000, a conta normal de €2.975 passa a €8.925 à taxa triplicada. Os imóveis degradados, aqueles cujo estado não cumpre a sua função ou põe pessoas em perigo, levam em vez disso um agravamento de 30%. A imagem espelhada também existe: Cascais tira 20% da taxa das casas alugadas para habitação, mediante requerimento, com os pedidos para as contas do ano seguinte a dar entrada até o fim de setembro. E para quem de fato se muda, o mesmo edital aplica a dedução fixa da casa própria e permanente da família (€30 com um dependente, €70 com dois, €140 com três ou mais) e a isenção legal de IMI das casas próprias e permanentes quando o rendimento bruto da família não passa de €153.300. Uma casa onde se vive, ou devidamente alugada, é tributada como uma coisa em Cascais. Uma casa simplesmente detida é tributada como outra.

O condomínio manda a sua própria conta

Se o imóvel é um apartamento, ou uma casa dentro de um empreendimento em condomínio, há uma segunda relação de pagamento: o próprio condomínio. A lei portuguesa divide os encargos do edifício entre os proprietários na proporção da permilagem de cada unidade, a sua parte no valor total do edifício, fixada no título constitutivo. Por cima dos encargos normais, todo o condomínio tem de construir um fundo de reserva, o fundo comum de reserva, e a lei fixa o piso: cada proprietário contribui com pelo menos 10% da sua quota-parte nos demais encargos para dentro dele, todos os anos, guardado numa conta bancária para a conservação do edifício. O seguro também tem um mínimo legal. O seguro contra incêndio, tanto das unidades como das partes comuns, é obrigatório por lei, e tem de ser atualizado todos os anos; as apólices multirriscos mais amplas que a maioria dos edifícios tem vão além do mínimo, mas o mínimo não é opcional, e o seu custo está dentro dos seus encargos. Antes de concluir a compra, peça dois documentos: a declaração que o vendedor é obrigado a obter junto do administrador do edifício, com os encargos e as dívidas ligadas à unidade, que desde 2022 tem de ser apresentada no processo de venda, e a ata da última assembleia de proprietários, onde uma troca de elevador ou um reparo de telhado a caminho, e a quotização extraordinária que os paga, estarão à vista de todos. O nosso guia dos custos de condomínio aprofunda como os encargos são montados. O ponto do comprador aqui é mais simples: os custos do edifício são definidos por lei e por votações que você não controla, por isso leia-os antes de serem seus.

Se você mora fora, a autoridade fiscal precisa de um jeito de chegar até você

Tudo o que está acima presume que a autoridade fiscal consegue encontrá-lo. Para os proprietários que vivem fora da União Europeia e do Espaço Econômico Europeu, Portugal não deixa isso ao acaso. O serviço oficial do gov.pt é explícito: uma pessoa com obrigações fiscais em Portugal que vive fora da UE, da Noruega, da Islândia ou do Liechtenstein tem de nomear um representante fiscal, uma pessoa ou uma empresa residente em Portugal a quem a autoridade fiscal dirige as suas comunicações. Na maioria dos casos de propriedade, a alternativa é aderir às notificações eletrônicas da autoridade fiscal, para que as apurações cheguem até você pelo Portal das Finanças; a exceção é uma atividade registrada para IVA, que continua a exigir um representante. Não nomear dentro do prazo legal acarreta uma multa que o serviço oficial situa entre €75 e €7.500. Duas coisas que um representante não é: ele não é responsável pelo seu imposto, que continua seu, e nomeá-lo não significa, por si só, que alguém esteja conferindo as suas apurações ou vigiando os seus prazos. Muita gente paga pela caixa postal e presume que a gestão vinha junto. Não vem, a menos que você tenha combinado isso à parte, por escrito. O mesmo cuidado vale para quem você paga por serviços imobiliários em Portugal: a mediação é uma atividade licenciada, e uma empresa que cobra por ela tem de ter uma licença AMI emitida pelo IMPIC, o regulador do setor. Peça o número. Leva um minuto conferir, e o nosso guia dos custos de compra explica onde a licença se encaixa na própria compra.

Três perguntas a fazer antes de concluir a compra

Qual é o VPT, e quanto somam o IMI e o AIMI sobre ele, no meu nome, no nosso nome e por uma empresa?

A caderneta lhe dá o VPT por escrito. Rode-o à taxa do seu município, e depois rode as faixas do AIMI sobre a forma como você pretende deter o imóvel. A diferença entre as três respostas é muitas vezes o conselho mais barato de toda a compra.

Quanto o condomínio cobra, o que há no fundo de reserva, e vem aí uma quotização extraordinária?

Peça a declaração do administrador e a ata da última assembleia. Uma mensalidade baixa com um fundo de reserva vazio e um elevador a falhar não é uma economia; é uma conta que ainda não foi apresentada.

Quem recebe os meus avisos fiscais, e quem está de fato vigiando os prazos?

Se você vive fora da UE ou do EEE, resolva o representante fiscal ou as notificações eletrônicas antes da escritura, e deixe claro se o arranjo é uma caixa postal ou um serviço gerido. As datas de maio, agosto, setembro e novembro deste artigo não se movem porque uma carta foi para o país errado.

Fontes

As taxas e as deliberações municipais mudam todos os anos. Confira a taxa do seu município para o ano corrente no Portal das Finanças, e o VPT do seu imóvel na sua caderneta predial, antes de se apoiar em qualquer exemplo aqui.
Crie seu perfilLeia: o ajuste do imposto imobiliário de Portugal em 2026

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