Dos impuestos, una cifra que no es el precio
Los dos impuestos anuales sobre la propiedad de Portugal, el IMI y su adicional, el AIMI, se cobran sobre el valor patrimonial tributario, el VPT: el valor fiscal registrado del inmueble en su caderneta predial, el registro oficial del inmueble que puedes leer en el Portal das Finanças. El VPT no es el precio que pagas. Sale de una fórmula (nuestra guía del impuesto sobre la propiedad de Portugal recorre esa fórmula, incluido el valor de construcción de 570 € por metro cuadrado que usa en 2026), y en las casas más antiguas de Cascais y Lisboa suele quedar muy por debajo del precio de mercado. Eso corta en los dos sentidos. Tu factura anual de impuesto es menor de lo que sugiere una estimación en porcentaje del precio, pero también significa que nadie puede decirte tu factura a partir del precio pedido. Pide la caderneta durante la diligencia debida, lee el VPT en ella y haz las cuentas de abajo antes de firmar el contrato de promesa, y no después de que llegue la primera factura. Importa otra fecha más: el IMI lo debe quien es dueño del inmueble el 31 de diciembre del año al que se refiere el impuesto, mientras que el AIMI mira a quién lo es el 1 de enero. Compra en otoño y las facturas del año siguiente son tuyas desde el principio.
IMI: el ayuntamiento fija el tipo, y Cascais acaba de subir el suyo
El IMI es el impuesto municipal sobre bienes inmuebles. La ley da a cada ayuntamiento una banda, del 0,3% al 0,45% del VPT para los inmuebles urbanos, y cada ayuntamiento fija su tipo dentro de ella, cada año. Las facturas que los propietarios están pagando en 2026 usan el tipo de Cascais del 0,35%, fijado por el ayuntamiento en diciembre de 2025 y publicado en su Edicto n.º 19/2026, por encima del 0,33% del año anterior. Más de doscientos de los 308 municipios de Portugal cobran el mínimo del 0,3%; en los mercados caros de la costa de Lisboa, presume que no estás en uno de ellos, y comprueba el tipo del municipio concreto en el Portal das Finanças antes de cerrar el presupuesto.
La cuenta es sencilla una vez que tienes el VPT. Sobre un VPT de 850.000 €, el IMI de Cascais al 0,35% es de 2.975 € al año. (Ejemplo ilustrativo: tu cifra es el VPT de tu inmueble por el tipo de tu ayuntamiento.) El pago sigue un calendario fijo definido por la autoridad tributaria: una factura de hasta 100 € se paga de una vez en mayo; entre 100 € y 500 € se divide entre mayo y noviembre; por encima de 500 € cae en tres plazos, mayo, agosto y noviembre. Puedes pagar el año entero en mayo si prefieres un plazo a tres. Lo que no puedes hacer es alegar que la carta nunca llegó: el cargo se publica en el Portal das Finanças, y perseguirlo es trabajo del dueño.
AIMI: el segundo impuesto, el que suma todas tus casas
El AIMI, el adicional al IMI, es un impuesto nacional separado, sobre patrimonios de valor más alto, y es el que sorprende a los compradores extranjeros, porque no mira un inmueble cada vez. Suma el VPT de todos los inmuebles urbanos residenciales y solares edificables que tienes en Portugal, y grava el total. Una persona física tiene una deducción de 600.000 € sobre ese total. Por encima de ella, los tramos son del 0,7% sobre la parte hasta 1 millón de euros, del 1% sobre la parte entre 1 y 2 millones, y del 1,5% por encima de 2 millones. El impuesto se liquida en junio y se paga en un único plazo en septiembre, en su propio calendario, separado del IMI.
Pasa el ejemplo de los 850.000 € por él. Un comprador solo cuyas casas en Portugal suman un VPT de 850.000 € paga un AIMI de 1.750 €: el 0,7% de los 250.000 € por encima de la deducción. El mismo inmueble, tenido con un VPT sumado de 1,4 millones de euros, produce un AIMI de 6.800 €, encima de 4.900 € de IMI al tipo de Cascais, es decir, 11.700 € al año solo en impuestos sobre la propiedad. (Ejemplos ilustrativos.) Siguen dos puntos estructurales. Primero, un matrimonio o una pareja reconocida que opte por la liquidación conjunta del AIMI tiene una deducción de 1,2 millones de euros y los tramos doblados, de modo que un patrimonio de 850.000 € no paga AIMI alguno; pon la compra de una pareja a un solo nombre, sin asesoramiento, y puedes fabricar un impuesto que la ley no exigía. Segundo, tenerlo a través de una sociedad cambia la forma por completo: las sociedades pagan el 0,4% sobre todo el valor imponible, sin la deducción de 600.000 €, y las entidades con sede en una jurisdicción que Portugal trata como un régimen fiscal claramente más favorable pagan el 7,5%. La forma de tener una casa en Portugal es una decisión fiscal, y hay que tomarla antes de la escritura, no después.
La penalización de la casa vacía, y el descuento de la alquilada
El edicto de Cascais es directo sobre las casas que quedan sin uso, y quien compra una segunda residencia debería leerlo antes de presumir que una casa vacía es una casa barata. El ayuntamiento triplica el tipo del IMI sobre los inmuebles urbanos dejados vacíos durante más de un año, o en ruinas. Para los inmuebles vacíos situados en zonas de presión urbanística delimitadas, el tipo se multiplica por diez. En el ejemplo del VPT de 850.000 €, la factura normal de 2.975 € pasa a 8.925 € al tipo triplicado. Los inmuebles degradados, aquellos cuyo estado no cumple su función o pone en peligro a las personas, llevan en su lugar un recargo del 30%. La imagen especular también existe: Cascais quita el 20% del tipo a las casas alquiladas como vivienda, previa solicitud, con las solicitudes para las facturas del año siguiente presentadas hasta finales de septiembre. Y para quien de verdad se muda, el mismo edicto aplica la deducción fija de la vivienda habitual de la familia (30 € con un dependiente, 70 € con dos, 140 € con tres o más) y la exención legal del IMI de las viviendas habituales cuando la renta bruta de la familia no pasa de 153.300 €. Una casa en la que se vive, o alquilada como es debido, se grava como una cosa en Cascais. Una casa simplemente tenida se grava como otra.
La comunidad envía su propia factura
Si el inmueble es un apartamento, o una villa dentro de una urbanización en comunidad, hay una segunda relación de pago: la propia comunidad. La ley portuguesa reparte los gastos del edificio entre los propietarios en proporción a la permilagem de cada unidad, su parte en el valor total del edificio, fijada en el título constitutivo. Encima de los gastos ordinarios, toda comunidad debe construir un fondo de reserva, el fundo comum de reserva, y la ley fija el suelo: cada propietario aporta al menos el 10% de su cuota en los demás gastos dentro de él, cada año, guardado en una cuenta bancaria para la conservación del edificio. El seguro también tiene un mínimo legal. El seguro contra incendios, tanto de las unidades como de las partes comunes, es obligatorio por ley, y debe actualizarse cada año; las pólizas multirriesgo más amplias que tiene la mayoría de los edificios van más allá del mínimo, pero el mínimo no es opcional, y su coste está dentro de tus gastos. Antes de completar la compra, pide dos documentos: la declaración que el vendedor está obligado a obtener del administrador del edificio, con los gastos y las deudas vinculadas a la unidad, que desde 2022 debe presentarse en el proceso de venta, y el acta de la última junta de propietarios, donde un cambio de ascensor o una reparación de tejado en camino, y la derrama extraordinaria que los paga, estarán a la vista de todos. Nuestra guía de los costes de condominio profundiza en cómo se montan los gastos. El punto del comprador aquí es más sencillo: los costes del edificio los fijan la ley y votaciones que no controlas, así que léelos antes de que sean tuyos.
Si vives fuera, la oficina fiscal necesita una forma de llegar a ti
Todo lo anterior presume que la autoridad fiscal puede encontrarte. Para los propietarios que viven fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo, Portugal no lo deja al azar. El servicio oficial de gov.pt es explícito: una persona con obligaciones fiscales en Portugal que vive fuera de la UE, Noruega, Islandia o Liechtenstein debe nombrar un representante fiscal, una persona o una firma residente en Portugal a quien la autoridad fiscal dirige sus comunicaciones. En la mayoría de los casos de propiedad, la alternativa es adherirse a las notificaciones electrónicas de la autoridad fiscal, para que las liquidaciones te lleguen por el Portal das Finanças; la excepción es una actividad registrada a efectos del IVA, que sigue exigiendo un representante. No nombrar dentro del plazo legal acarrea una multa que el servicio oficial sitúa entre 75 € y 7.500 €. Dos cosas que un representante no es: no es responsable de tu impuesto, que sigue siendo tuyo, y nombrarlo no significa, por sí solo, que alguien esté comprobando tus liquidaciones ni vigilando tus plazos. Mucha gente paga por el buzón y presume que la gestión venía incluida. No viene, a menos que lo hayas acordado aparte, por escrito. El mismo cuidado vale para quien pagues por servicios inmobiliarios en Portugal: la mediación es una actividad con licencia, y una firma que cobra por ella debe tener una licencia AMI emitida por el IMPIC, el regulador del sector. Pide el número. Comprobarlo lleva un minuto, y nuestra guía de los costes de compra explica dónde encaja la licencia en la propia compra.
Tres preguntas antes de completar la compra
¿Cuál es el VPT, y cuánto suman el IMI y el AIMI sobre él, a mi nombre, a nuestro nombre y a través de una sociedad?
La caderneta te da el VPT por escrito. Pásalo por el tipo de tu ayuntamiento y después pasa los tramos del AIMI por la forma en que piensas tener el inmueble. La diferencia entre las tres respuestas es a menudo el consejo más barato de toda la compra.
¿Cuánto cobra la comunidad, qué hay en el fondo de reserva, y viene una derrama extraordinaria?
Pide la declaración del administrador y el acta de la última junta. Una cuota mensual baja con un fondo de reserva vacío y un ascensor que falla no es un ahorro; es una factura que aún no ha sido presentada.
¿Quién recibe mis avisos fiscales, y quién está vigilando de verdad los plazos?
Si vives fuera de la UE o del EEE, resuelve el representante fiscal o las notificaciones electrónicas antes de la escritura, y deja claro si el arreglo es un buzón o un servicio gestionado. Las fechas de mayo, agosto, septiembre y noviembre de este artículo no se mueven porque una carta fuera al país equivocado.
Fuentes
- Câmara Municipal de Cascais, Edicto n.º 19/2026 (deliberaciones de 15 y 22 de diciembre de 2025): tipo urbano del IMI del 0,35% para el impuesto cobrado en 2026; deducciones fijas de 30 €, 70 € y 140 € por dependientes; recargo del 30% para inmuebles degradados; tipo triplicado para inmuebles vacíos desde hace más de un año y multiplicado por diez en las zonas de presión urbanística; reducción del 20% para casas alquiladas como vivienda; exención de la vivienda habitual aplicada con renta bruta familiar hasta 153.300 €: cascais.pt
- Código del IMI, artículo 112 (banda municipal del tipo urbano, del 0,3% al 0,45%), artículo 120 (plazos de pago) y artículos 135.º-A a 135.º-F (AIMI: VPT sumado de los inmuebles residenciales y solares edificables tenidos el 1 de enero, deducción de 600.000 € para personas físicas, doblada para parejas en liquidación conjunta, tramos del 0,7%, el 1% y el 1,5%, 0,4% para sociedades, 7,5% para entidades en regímenes fiscales claramente más favorables; liquidación en junio, pago en septiembre): dre.pt
- Autoridade Tributária e Aduaneira, notas de cobro del IMI y del AIMI (pago único en mayo hasta 100 €; mayo y noviembre hasta 500 €; mayo, agosto y noviembre por encima de 500 €): info.portaldasfinancas.gov.pt
- Código Civil, artículo 1424 (gastos de comunidad repartidos en proporción al valor de cada unidad) y artículo 1429 (seguro contra incendios obligatorio para las unidades y las partes comunes), con el Decreto-Lei n.º 268/94, artículo 4 (fundo comum de reserva obligatorio, con cada propietario aportando al menos el 10% de su cuota en los demás gastos) y artículo 5 (actualización anual del seguro contra incendios): dre.pt
- gov.pt, "Nomear representante fiscal" (servicio de la Autoridade Tributária e Aduaneira, actualizado el 15 de octubre de 2025): los residentes fuera de la UE, Noruega, Islandia o Liechtenstein con obligaciones fiscales en Portugal deben nombrar un representante fiscal; multa de 75 € a 7.500 € por no nombrarlo dentro del plazo legal: gov.pt
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