O que a quota paga, na prática
Comprar um apartamento em Portugal é comprar duas coisas: o apartamento, e uma parte de tudo à volta dele. O telhado, a fachada, as escadas, o hall de entrada, o elevador, a própria estrutura: a lei chama-lhes partes comuns, e os proprietários detêm-nas em conjunto, num regime chamado propriedade horizontal. Os custos de funcionamento do prédio são partilhados da mesma forma, através da quota de condomínio, paga normalmente por mês ou por trimestre.
A quota paga as contas do prédio: limpeza e iluminação das zonas comuns, manutenção do elevador, água para torneiras e jardins comuns, o seguro do prédio, os honorários do administrador e as reparações correntes. Cobrada junto com ela vai a contribuição de cada proprietário para um fundo de reserva que a lei exige, razão pela qual o extrato da quota tantas vezes mostra duas linhas em vez de uma.
O que ela compra varia enormemente de prédio para prédio. Um prédio pequeno, sem elevador, numa rua residencial, pode funcionar com limpeza, seguro e pouco mais. Um empreendimento mais recente em Cascais, com jardins, piscina, estacionamento subterrâneo e funcionários, tem serviços o ano inteiro. A mesma estrutura legal, um valor mensal muito diferente, e é por isso que uma quota citada sem o seu prédio não lhe diz quase nada.
A sua parte é fixada pela permilagem, não por negociação
A parte de cada fração não se negocia, e não muda quando o apartamento muda de mãos. O título constitutivo do prédio, o documento que criou o condomínio, fixa o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (Código Civil, artigo 1418.º). Uma fração com permilagem de 50 carrega cinquenta milésimos do prédio, e a regra geral é que as despesas comuns são pagas nessa proporção, por quem for o proprietário no momento em que a assembleia aprova a despesa (artigo 1424.º, n.º 1).
A lei admite exceções, e os prédios bem geridos usam-nas. As despesas com serviços de interesse comum podem ser divididas em partes iguais, ou pela fruição, se o regulamento do condomínio o previr, com os critérios especificados e justificados (artigo 1424.º, n.º 2). Os custos das partes que servem apenas alguns proprietários ficam a cargo desses proprietários (n.º 3), e os custos dos elevadores ficam apenas a cargo das frações que o elevador pode servir (n.º 4). Um apartamento no rés-do-chão não deveria pagar o contrato do elevador.
| Exemplo prático | Valor |
|---|---|
| Orçamento anual ordinário presumido do prédio | €60.000 |
| Permilagem da sua fração | 50 de 1.000 |
| A sua parte nas despesas ordinárias | €3.000 por ano |
| Contribuição para o fundo de reserva, no mínimo legal | €300 por ano |
| Total | €3.300 por ano, cerca de €275 por mês |
É um exemplo prático, não uma média: o orçamento e a permilagem são pressupostos declarados, não existe uma média nacional oficial de quotas, e o único valor honesto para um apartamento real é o que consta do orçamento aprovado desse prédio.
O fundo de reserva: um décimo a mais, por lei
Todos os condomínios têm de manter um fundo comum de reserva, para custear as despesas de conservação do prédio (Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 4.º). Cada condómino contribui com, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio, portanto o mínimo legal acrescenta um décimo sobre a quota ordinária. O dinheiro fica depositado numa instituição bancária, e é a assembleia de condóminos que o administra.
Para quem compra, seguem-se duas coisas. Primeiro, a linha do fundo de reserva num extrato de quotas não é uma venda adicional do administrador; é uma obrigação legal, e um prédio que não a está a cobrar está a acumular um problema. Segundo, o saldo do fundo é um exame rápido à saúde do prédio. Um saldo saudável diante de um telhado com vinte anos significa que as obras que aí vêm estão parcialmente pagas. Um fundo vazio na mesma posição significa que as obras chegarão como uma conta especial, que é o tema da secção seguinte. E se a assembleia deliberar usar a reserva para um fim diferente da conservação, os condóminos têm de repor o valor usado através de uma quota extraordinária no prazo máximo de doze meses.
Quotas ordinárias, quotas extraordinárias, e a conta da fachada
A quota ordinária nasce do orçamento anual. A assembleia de condóminos reúne-se na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano seguinte (artigo 1431.º, n.º 1), e o administrador gere o prédio com base nele. Quando os gastos cabem no orçamento, a quota fica onde foi fixada.
As grandes obras não cabem nos orçamentos ordinários. A renovação de um telhado, a reparação de uma fachada, a substituição de um elevador: são aprovadas separadamente e cobradas como quota extraordinária, por cima da ordinária, até a obra estar paga. Faça a conta com a mesma permilagem: no prédio do nosso exemplo, obras de fachada e telhado orçamentadas em €180.000 colocariam €9.000 sobre a fração com permilagem de 50, cobrados normalmente em prestações enquanto as obras decorrem. Exemplo prático outra vez, sobre os mesmos pressupostos declarados.
A lei impõe alguma disciplina às grandes decisões. Para obras de conservação extraordinária, ou obras consideradas inovações, o administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, salvo se o regulamento do condomínio ou a assembleia dispuser de outra forma (artigo 1436.º, n.º 2). As inovações exigem uma votação mais pesada do que os assuntos correntes: maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio (artigo 1425.º, n.º 1). E as reparações verdadeiramente urgentes, defeitos nas partes comuns que podem causar danos ou pôr pessoas em risco a qualquer momento, não esperam pelo calendário: o administrador deve intervir de imediato e convocar uma assembleia extraordinária para ratificar a sua atuação (artigos 1427.º e 1436.º).
Mais uma razão para levar a quota a sério depois de comprar: a ata da assembleia que fixa os montantes e os prazos de pagamento constitui título executivo contra o proprietário que não paga (Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 6.º). O condomínio não parte do zero para cobrar. A ata aprovada é a prova.
Como a assembleia decide, e por que a ausência é um voto
O seu peso de voto segue a sua permilagem: cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na sua parte do prédio (artigo 1430.º, n.º 2). Salvo regra especial, as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido (artigo 1432.º, n.º 5). Se comparecerem condóminos insuficientes para essa maioria, a reunião considera-se convocada para uma semana depois, ou, reunidas as condições, para trinta minutos depois no mesmo dia, e pode então deliberar por maioria dos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio (artigo 1432.º, n.os 6 e 7).
As deliberações têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes no prazo de trinta dias, e, nas deliberações que carecem de unanimidade, o condómino ausente que não responde depois de notificado conta como aprovando. A tradução prática para um proprietário estrangeiro é simples. A assembleia vai gerir o seu prédio consigo ou sem si, e as atas são onde vive cada decisão. Lê-las não é trabalho de casa para depois da compra. É a pesquisa da compra.
A declaração: a página que mantém as dívidas do vendedor do lado do vendedor
Desde abril de 2022, a lei portuguesa dá aos compradores uma proteção específica aqui, e é uma das páginas mais úteis de um processo de compra. Quando uma fração é vendida, o vendedor requer ao administrador uma declaração escrita com todos os encargos de condomínio em vigor para essa fração, a sua natureza, montantes e prazos de pagamento, e as dívidas que existam, com a sua natureza, montantes, datas de constituição e vencimento (artigo 1424.º-A, n.º 1). O administrador tem de a emitir no prazo máximo de dez dias a contar do requerimento. É a mesma declaração que o nosso guia de diligência prévia, antes do CPCV trata como parte da pilha de documentos, e aqui ela justifica o seu lugar.
A declaração é um documento instrutório obrigatório da escritura: a escritura de venda não pode ser lavrada sem referência a ela. A responsabilidade segue o momento do vencimento. As dívidas são aferidas por quando deveriam ter sido liquidadas, portanto os montantes vencidos antes da transmissão ficam com o vendedor, e os encargos que se vençam depois da transmissão pertencem ao novo proprietário (artigo 1424.º-A, n.os 3 e 4). Há uma única armadilha, escrita no mesmo artigo: se o adquirente declarar expressamente na escritura que prescinde da declaração, aceita a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio. Nunca prescinda dela. Uma sugestão para saltar essa página e poupar tempo é a frase mais cara de toda a transação.
Leia a declaração contra as atas. A declaração diz-lhe o que o vendedor deve e o que a fração paga atualmente. As atas dizem-lhe o que o prédio já decidiu gastar, incluindo quotas extraordinárias aprovadas antes de você comprar e com vencimento depois da escritura, que são suas a partir do vencimento, mesmo que nunca tenha votado nelas.
Cinco coisas a pedir antes de assinar
1. A quota atual, devidamente dividida
Quanto, com que periodicidade, e quanto dela é quota ordinária e quanto é fundo de reserva. Um valor único e indiviso esconde se o prédio está, sequer, a poupar.
2. A declaração do administrador para esta fração
Os encargos e as dívidas do vendedor, por escrito, vindos do administrador. Se ainda não foi requerida, pedi-la faz começar o prazo de dez dias.
3. Dois ou três anos de atas da assembleia
As atas mostram os orçamentos realmente aprovados, as obras discutidas antes de serem aprovadas, e eventuais conflitos entre condóminos. Os prédios dizem a verdade nas suas atas.
4. A idade do prédio, e as suas grandes datas
Quando foram renovados o telhado, a fachada e o elevador pela última vez, e o que as atas mostram em planeamento? Idade, elevador e fachada cansada são a combinação clássica e cara.
5. O saldo do fundo de reserva
Quanto está hoje no fundo, e existem quotas extraordinárias já aprovadas mas ainda não totalmente cobradas? Esse par é o verdadeiro custo corrente do apartamento que está prestes a comprar.
Apartamento ou moradia: a comparação honesta
Diante de tudo isto, uma moradia parece maravilhosamente simples: sem quota, sem assembleia, sem fundo de reserva, ninguém a votar no seu telhado. É genuinamente mais simples. Não é gratuito. O dono de uma moradia paga a totalidade do seu próprio telhado, fachada, muros e seguro, por inteiro, no ano em que a conta chega, e organiza ele próprio cada empreiteiro. O dono de um apartamento paga uma parte, pela permilagem, de problemas partilhados, em prestações mensais, com um décimo a mais poupado para os grandes, e herda o que os anteriores proprietários do prédio decidiram, ou deixaram de decidir.
Portanto compare o comparável. A pergunta nunca é quota ou nada. É quota, fundo de reserva e possíveis quotas extraordinárias, num prédio cujas atas você leu, contra todos os custos sozinho, numa moradia cujo telhado você mandou inspecionar. Os compradores que orçamentam a primeira e inspecionam a segunda raramente são surpreendidos. Os que tratam a quota como um arredondamento costumam encontrar a diferença mais tarde, numa fatura de empreiteiro.
Fontes
- Código Civil, propriedade horizontal: artigos 1418.º, 1424.º, 1424.º-A, 1425.º, 1430.º, 1431.º, 1432.º e 1436.º, texto consolidado: pgdlisboa.pt
- Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, a revisão do regime da propriedade horizontal em vigor desde 10 de abril de 2022, que aditou o artigo 1424.º-A ao Código Civil: pgdlisboa.pt
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigos 1.º, 4.º e 6.º (atas da assembleia, fundo comum de reserva, dívidas por encargos de condomínio), texto consolidado: pgdlisboa.pt
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