O nosso artigo sobre o Orçamento explica o que a proposta de Orçamento do Estado para 2027 mudaria para quem compra, e em que ponto ela está: aprovada na generalidade em 28 de outubro, alterações até 6 de novembro, votação final em 24 de novembro de 2026 e entrada em vigor em 1 de janeiro de 2027, se for aprovada. Este texto faz a parte que aquele artigo deliberadamente deixou de fora. Ele faz as contas.
Tudo o que segue está calculado duas vezes, uma com as tabelas de IMT em vigor hoje e outra com as tabelas que a proposta apresenta. Os valores propostos são assinalados como propostos em todas as linhas, porque, até a lei ser publicada, eles não são seus para gastar. Compre com a lei de hoje; trate qualquer valor da segunda coluna como um pequeno bônus possível.
Uma nota de âmbito antes das contas. Estes exemplos são para um comprador residente fiscal em Portugal, que compra no continente, com o imposto calculado sobre o preço de compra (o IMT incide sobre o maior de dois valores, o preço ou o valor patrimonial tributário, o VPT, portanto, se o VPT for maior, todos os valores sobem com ele). Desde maio de 2026, quem não é residente fiscal em Portugal paga um IMT fixo de 7,5%, sem escalões nem isenções, e as alterações de escalões do Orçamento não tocam nisso. O nosso guia de custos da compra cobre esse lado da linha por inteiro.
Como funciona o cálculo do IMT
O IMT não é uma percentagem única. Para cada preço existe uma taxa marginal e uma dedução fixa, a parcela a abater: multiplica-se o preço pela taxa do escalão em que ele cai e subtrai-se a parcela desse escalão. É a parcela que torna o sistema progressivo na prática; sem ela, o imposto saltaria a cada fronteira de escalão. No topo da tabela, a fórmula muda: acima de um teto, aplica-se uma taxa única de 6% sobre todo o preço e, acima de um teto mais alto, 7,5% sobre todo o preço. O Imposto do Selo de 0,8% acompanha o IMT sobre o mesmo valor, sem escalões nem parcela.
O artigo 65.º da proposta sobe todos os limites das tabelas em 2,3%. As taxas e a estrutura ficam iguais; as parcelas sobem com os limites, porque cada parcela é construída para manter o imposto contínuo na fronteira do seu escalão. Para habitação própria e permanente, as duas tabelas são:
| Topo do escalão | Hoje | Proposto |
|---|---|---|
| Sem IMT até | €106.346 | €108.792 |
| Escalão de 2% até | €145.470 | €148.816 |
| Escalão de 5% até | €198.347 | €202.909 |
| Escalão de 7% até | €330.539 | €338.141 |
| Escalão de 8% até | €660.982 | €676.185 |
| Taxa única de 6% até | €1.150.853 | €1.177.323 |
| Acima disso | Taxa única de 7,5% | Taxa única de 7,5% |
Uma habitação permanente a quatro preços reais
| Preço | IMT hoje | IMT proposto | Diferença |
|---|---|---|---|
| €250.000 | €7.042,04 | €6.801,50 | €240,54 a menos |
| €400.000 | €18.236,65 | €17.920,09 | €316,56 a menos |
| €650.000 | €38.236,65 | €37.920,09 | €316,56 a menos |
| €1.000.000 | €60.000 | €60.000 | Nada |
Vale a pena ver o padrão com clareza. Aos €400.000 e aos €650.000 a economia é idêntica, €316,56: em qualquer ponto dentro do escalão de 8% nas duas tabelas, a única coisa que a proposta muda é a parcela, portanto a economia é plana em todo esse escalão. Mais abaixo, aos €250.000, a economia é de €240,54, simplesmente a diferença entre as parcelas do escalão de 7% das duas tabelas. E aos €1.000.000 não há economia nenhuma, porque nesse nível o imposto é uma taxa única de 6% sobre todo o preço nas duas tabelas, e uma taxa única não quer saber onde ficam os escalões abaixo dela.
Portanto: dinheiro a sério, que vale a pena receber, e nada que justifique marcar o momento de uma compra, renegociar um preço ou esperar por uma casa. Numa casa de €400.000, a melhoria proposta é cerca de 0,08% do preço. O Imposto do Selo é de €3.200 nessa compra nas duas tabelas; não se move.
Até 35 anos: a linha, calculada como deve ser
Quem tem até 35 anos e compra a primeira casa para viver nela está isento de IMT e de Imposto do Selo. O regime já é lei (vem de 2024) e o Orçamento só move os seus limites. O que os números calculados mostram, e o que muitas vezes escapa, é como a isenção se comporta acima da sua linha.
Até ao limite (€330.539 hoje, €338.141 propostos), a isenção é total: nem IMT, nem Imposto do Selo. Acima do limite, a isenção não para. Torna-se parcial. Paga-se IMT de 8% e Imposto do Selo de 0,8%, mas apenas sobre a fatia do preço acima do limite; a fatia abaixo dele continua isenta. O benefício segue depois, nessa forma parcial, até aos €660.982 hoje (€676.185 propostos). Só acima dessa linha de topo é que o benefício desaparece por completo, e aí, como mostra o último par de linhas, desaparece de uma vez.
| Preço | Hoje: IMT + Imposto do Selo | Proposto: IMT + Imposto do Selo |
|---|---|---|
| €330.539 | €0 | €0 |
| €335.000 | €356,88 + €35,69 = €392,57 | €0 |
| €338.141 | €608,16 + €60,82 = €668,98 | €0 |
| €340.000 | €756,88 + €75,69 = €832,57 | €148,72 + €14,87 = €163,59 |
| €660.982 (linha de topo de hoje) | €26.435,44 + €2.643,55 = €29.078,99 | n/d |
| €660.983 (um euro acima dela) | €39.658,98 + €5.287,86 = €44.946,84 | n/d |
Leia primeiro as linhas do meio, porque são as que interessam na prática. Um comprador de 34 anos que compre hoje por €335.000 está acima da linha da isenção total, mas a conta por cruzá-la é de €392,57, e não uma isenção perdida que valesse milhares. O imposto sobre a fatia acima da linha é cobrado a 8,8% combinados (8% de IMT mais 0,8% de Imposto do Selo), uma taxa alta sobre uma fatia pequena. Se o Orçamento for aprovado, esse mesmo comprador não paga nada, porque €335.000 cai dentro da linha proposta de €338.141: uma economia de €392,57. Vale a pena. Não muda uma vida, e não é a totalidade do IMT sobre o preço.
Para dar escala, um comprador com mais de 35 anos, em tudo o resto idêntico, paga €15.716,65 de IMT e Imposto do Selo nessa mesma compra de €335.000, hoje. É no regime dos jovens compradores em si, a parte que já é lei, que está o dinheiro a sério. O Orçamento move as suas fronteiras por algumas centenas de euros, para um lado ou para o outro.
A verdadeira fronteira seca deste regime é a de cima. Aos €660.982, um jovem comprador paga hoje €29.078,99 nos dois impostos. Aos €660.983, um euro a mais, o benefício acaba por inteiro e a tabela comum aplica-se a todo o preço: €44.946,84. Um euro de preço, €15.867,85 de imposto. Se o Orçamento for aprovado, essa fronteira move-se para os €676.185, com um degrau de cerca de €16.233. Quase ninguém compra a um euro da linha, mas quem compra a primeira casa na casa dos €600.000 deve saber que a linha existe e de que lado dela fica o seu preço, porque uma pequena redução negociada perto dela vale muito mais do que o seu valor nominal.
Uma segunda habitação, em resumo
A tabela da segunda habitação (uma casa de férias, ou uma casa comprada para arrendar) não tem faixa zero: começa a 1% desde o primeiro euro, e o seu escalão de 8% termina mais cedo, aos €633.931 em vez de €660.982. A proposta sobe os seus limites na mesma proporção de 2,3%. Aos €400.000:
| Preço | IMT hoje | IMT proposto | Diferença |
|---|---|---|---|
| €400.000, segunda habitação | €19.300,11 | €19.008,01 | €292,10 a menos |
O Imposto do Selo é de €3.200 nas duas tabelas. A mesma lição da tabela principal: algumas centenas de euros, a favor do comprador, e nenhum motivo para mudar uma decisão.
O que não está nestes números
- O IMI não muda. A proposta não altera o imposto municipal anual. Uma isenção temporária de IMI estava a ser negociada entre partidos em outubro; em 1 de novembro ainda não há texto publicado para ela, e nenhum destes exemplos a pressupõe.
- O Imposto do Selo não muda. Os 0,8% sobre uma compra continuam 0,8%, fora a isenção dos jovens compradores descrita acima. A proposta não altera o código do Imposto do Selo.
- As medidas de maio já são lei, não são promessas do Orçamento. O IVA de 6% na construção elegível e a taxa de IRS de 10% sobre as rendas moderadas foram fixados pelo Decreto-Lei n.º 97/2026 e mantêm-se aconteça o que acontecer em 24 de novembro. O mesmo decreto é a fonte do IMT fixo de 7,5% para compradores não residentes. O nosso artigo sobre o Orçamento cobre esse ponto; ele não é rediscutido aqui.
- Nada do que foi apresentado muda ainda estas contas. Os partidos podem apresentar alterações até 6 de novembro e o detalhe é votado entre 18 e 23 de novembro. Até hoje, nenhum texto de alteração publicado muda os impostos de compra destes exemplos. Se algum mudar, atualizaremos os dois artigos quando a lei final for publicada.
A questão do prazo, apenas como mecânica
O IMT é apurado pela lei em vigor na data da escritura, a escritura de compra e venda, e é pago antes de ela poder ser assinada. Se o Orçamento for aprovado como está, as novas tabelas entram em vigor em 1 de janeiro de 2027. Segue-se, mecanicamente, que uma escritura em 30 de dezembro e uma escritura em 2 de janeiro podem ser tributadas por tabelas diferentes, e para um jovem comprador perto da linha da isenção a diferença é de algumas centenas de euros, como se viu acima; perto da linha de topo da zona parcial, pode ser muito maior. O que ninguém pode dizer hoje é o detalhe transitório: se a lei publicada trará alguma regra para compras já sob contrato de promessa (CPCV) quando as tabelas mudarem. Esse texto ainda não existe, e qualquer resposta dada antes dele é um palpite. Isto é mecânica, não é aconselhamento: a data certa de escritura para uma compra concreta depende do contrato, do financiamento e das partes, e é uma pergunta para o seu advogado depois de a lei ser publicada, não para uma coluna de jornal em novembro.
Se você está a pesar uma compra contra estas linhas, o exercício útil é fazer as contas das duas maneiras, com as tabelas de hoje e com as propostas, e saber exatamente perto de que linha fica o seu preço. Essa modelação faz parte da forma como construímos um perfil de comprador: a vida que você quer, as zonas que lhe servem e os números calculados honestamente por baixo. Se isso ajudar, envie-nos o esboço da procura e construímos o perfil à volta dele.
Fontes
- As tabelas atuais do IMT (continente): artigo 17.º do Código do IMT, atualizado para 2026 pela Lei n.º 73-A/2025 (o Orçamento do Estado para 2026), tabelas práticas no Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária, de 6 de janeiro de 2026. Habitação própria e permanente: 0% até €106.346; 2% até €145.470 (parcela €2.126,92); 5% até €198.347 (parcela €6.491,02); 7% até €330.539 (parcela €10.457,96); 8% até €660.982 (parcela €13.763,35); taxa única de 6% até €1.150.853; 7,5% acima. Segunda habitação: 1% até €106.346; 2% (parcela €1.063,46); 5% (parcela €5.427,56); 7% (parcela €9.394,50); 8% até €633.931 (parcela €12.699,89); taxa única de 6% até €1.150.853; 7,5% acima. Tabelas lidas por inteiro na Kinvest e na simula.pt, que reproduzem o ofício da AT.
- As tabelas propostas: o artigo 65.º da Proposta de Lei n.º 110/XVII/2.ª (OE2027) sobe todos os limites do IMT em 2,3%. Os limites propostos aqui usados são os limites atuais multiplicados por 1,023 e arredondados ao euro: €108.792; €148.816; €202.909; €338.141; €676.185; €648.511 (segunda habitação, topo do escalão de 8%); €1.177.323. Os valores âncora publicados (€108.792, o limite dos jovens compradores de €338.141, a taxa única de 6% a partir de €676.185) coincidem com a análise da proposta publicada pela Kinvest; a Link in Portugal confirma os €108.792 e os €338.141 face às tabelas atualizadas da proposta. As parcelas propostas (€2.175,84; €6.640,32; €10.698,50; €14.079,91 para habitação permanente; €1.087,92; €5.552,40; €9.610,58; €12.991,99 para segunda habitação) são derivadas pela mesma construção de continuidade que as tabelas da AT usam, em que cada parcela torna o imposto contínuo na fronteira do seu escalão; a mesma construção reproduz exatamente todas as parcelas atuais. A Kinvest nota que os restantes limites e parcelas só são certos quando a lei for publicada, e nós também.
- O regime dos jovens compradores: Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho de 2024 (artigos 9.º e 11.º do Código do IMT; artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo). Isenção de IMT e de Imposto do Selo para compradores até aos 35 anos que compram a primeira casa para habitação própria e permanente, que não tenham sido proprietários de um imóvel de habitação na data da compra nem nos três anos anteriores e que não sejam dependentes para efeitos de IRS. Isenção total até €330.539; isenção parcial até €660.982, em que o IMT é cobrado a 8% apenas sobre o excesso (ou seja, 8% do preço menos uma parcela de €26.443,12) e o Imposto do Selo é cobrado a 0,8% apenas sobre o excesso (uma dedução à conta do Imposto do Selo limitada a €2.644,31); nenhum benefício acima de €660.982. Na proposta, os limites passam a €338.141 e €676.185, a parcela a €27.051,28 e o teto da dedução do Imposto do Selo a €2.705,13, pela mesma construção. Mecânica lida por inteiro na simula.pt e na Kinvest.
- As contas de cada exemplo (preço × taxa marginal − parcela, arredondado aos cêntimos):
- €250.000, habitação permanente: hoje, escalão de 7%, €250.000 × 7% − €10.457,96 = €7.042,04. Proposto: €250.000 × 7% − €10.698,50 = €6.801,50.
- €400.000, habitação permanente: hoje, escalão de 8%, €400.000 × 8% − €13.763,35 = €18.236,65. Proposto: €400.000 × 8% − €14.079,91 = €17.920,09.
- €650.000, habitação permanente: hoje €650.000 × 8% − €13.763,35 = €38.236,65. Proposto: €650.000 × 8% − €14.079,91 = €37.920,09.
- €1.000.000, habitação permanente: dentro da faixa de taxa única de 6% nas duas tabelas, €1.000.000 × 6% = €60.000. Sem parcela, sem diferença.
- Até 35 anos, aos €330.539: no limite da isenção total na lei de hoje, €0 de IMT e €0 de Imposto do Selo; também €0 na proposta.
- Até 35 anos, aos €335.000: hoje, zona parcial: IMT €335.000 × 8% − €26.443,12 = €356,88; Imposto do Selo €335.000 × 0,8% − €2.644,31 = €35,69. Proposto: dentro do limite de isenção total de €338.141, €0 e €0.
- Até 35 anos, aos €338.141: hoje: IMT €338.141 × 8% − €26.443,12 = €608,16; Imposto do Selo €338.141 × 0,8% − €2.644,31 = €60,82. Proposto: no limite proposto, €0 e €0.
- Até 35 anos, aos €340.000: hoje: IMT €340.000 × 8% − €26.443,12 = €756,88; Imposto do Selo €340.000 × 0,8% − €2.644,31 = €75,69. Proposto: IMT €340.000 × 8% − €27.051,28 = €148,72; Imposto do Selo €340.000 × 0,8% − €2.705,13 = €14,87.
- Até 35 anos, aos €660.982: hoje, topo da zona parcial: IMT €660.982 × 8% − €26.443,12 = €26.435,44; Imposto do Selo €660.982 × 0,8% − €2.644,31 = €2.643,55. Aos €660.983 o benefício acaba: IMT €660.983 × 6% = €39.658,98; Imposto do Selo €660.983 × 0,8% = €5.287,86. Degrau combinado por €1 de preço: €15.867,85. Equivalente proposto: aos €676.185, IMT €27.043,52 e Imposto do Selo €2.704,35 (total €29.747,87); aos €676.186, IMT €40.571,16 e Imposto do Selo €5.409,49 (total €45.980,65); degrau de €16.232,78.
- Comparação com mais de 35 anos, aos €335.000: tabela comum da habitação permanente: IMT €335.000 × 8% − €13.763,35 = €13.036,65; Imposto do Selo €2.680; total €15.716,65.
- €400.000, segunda habitação: hoje €400.000 × 8% − €12.699,89 = €19.300,11. Proposto: €400.000 × 8% − €12.991,99 = €19.008,01.
- Verificações cruzadas: as mesmas tabelas atuais dão €26.236,65 de IMT numa habitação permanente de €500.000 (o nosso guia de custos da compra diz cerca de €26.237), €10.542,04 numa habitação permanente de €300.000 e €11.605,50 numa segunda habitação de €300.000, em linha com os exemplos calculados publicados pela Kinvest.
- Ponto de situação do Orçamento e das alterações: Proposta de Lei n.º 110/XVII/2.ª, entregue em 8 de outubro de 2026, aprovada na generalidade em 28 de outubro de 2026; prazo de alterações até 6 de novembro; votações em comissão de 18 a 23 de novembro; votação final em 24 de novembro de 2026 (parlamento.pt; Kinvest; Link in Portugal). A proposta não altera o código do IMI nem o código do Imposto do Selo (Kinvest). A isenção temporária de IMI foi noticiada pela Lusa (19 de outubro) como estando em negociação entre o Chega e o Governo, sem texto publicado (Kinvest).
- Leitura relacionada neste site: O Orçamento de Portugal para 2027 e a compra da sua casa (a proposta explicada); o guia de custos e impostos da compra (os valores da lei atual, incluindo o IMT fixo de 7,5% para compradores não residentes ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026).
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