Nuestro artículo sobre el presupuesto explica qué cambiaría la propuesta de Presupuestos del Estado para 2027 para quien compra, y en qué punto está: aprobada en principio el 28 de octubre, enmiendas hasta el 6 de noviembre, votación final el 24 de noviembre de 2026 y entrada en vigor el 1 de enero de 2027 si se aprueba. Este texto hace la parte que aquel artículo dejó fuera deliberadamente. Hace las cuentas.
Todo lo que sigue está calculado dos veces, una con las tablas del IMT en vigor hoy y otra con las tablas que presenta la propuesta. Las cifras propuestas se señalan como propuestas en todo momento, porque hasta que la ley se publique no son tuyas para gastarlas. Compra con la ley de hoy; trata cualquier cifra de la segunda columna como un pequeño extra posible.
Una nota de alcance antes de las cuentas. Estos ejemplos son para un comprador residente fiscal en Portugal, que compra en el continente, con el impuesto calculado sobre el precio de compra (el IMT se cobra sobre el mayor de dos valores, el precio o el valor patrimonial tributario, el VPT, así que si el VPT es mayor, todas las cifras suben con él). Desde mayo de 2026, quien no es residente fiscal en Portugal paga un IMT fijo del 7,5%, sin tramos ni exenciones, y los cambios de tramos del presupuesto no tocan eso en absoluto. Nuestra guía de costes de la compra cubre ese lado de la línea por completo.
Cómo funciona el cálculo del IMT
El IMT no es un porcentaje único. Para cada precio hay un tipo marginal y una deducción fija, la parcela a abater: se multiplica el precio por el tipo del tramo en el que cae y se resta la parcela de ese tramo. La parcela es lo que hace que el sistema sea progresivo en la práctica; sin ella, el impuesto saltaría en cada borde de tramo. En lo alto de la tabla la fórmula cambia: por encima de un techo se aplica un tipo único del 6% sobre todo el precio y, por encima de un techo más alto, el 7,5% sobre todo el precio. El impuesto de sellos del 0,8% acompaña al IMT sobre el mismo valor, sin tramos ni parcela.
El artículo 65 de la propuesta eleva todos los límites de las tablas un 2,3%. Los tipos y la estructura quedan igual; las parcelas suben con los límites, porque cada parcela está construida para mantener el impuesto continuo en el borde de su tramo. Para vivienda propia y permanente, las dos tablas son:
| Techo del tramo | Hoy | Propuesto |
|---|---|---|
| Sin IMT hasta | 106.346 € | 108.792 € |
| Tramo del 2% hasta | 145.470 € | 148.816 € |
| Tramo del 5% hasta | 198.347 € | 202.909 € |
| Tramo del 7% hasta | 330.539 € | 338.141 € |
| Tramo del 8% hasta | 660.982 € | 676.185 € |
| Tipo único del 6% hasta | 1.150.853 € | 1.177.323 € |
| Por encima | Tipo único del 7,5% | Tipo único del 7,5% |
Una vivienda permanente a cuatro precios reales
| Precio | IMT hoy | IMT propuesto | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 7.042,04 € | 6.801,50 € | 240,54 € menos |
| 400.000 € | 18.236,65 € | 17.920,09 € | 316,56 € menos |
| 650.000 € | 38.236,65 € | 37.920,09 € | 316,56 € menos |
| 1.000.000 € | 60.000 € | 60.000 € | Nada |
Conviene ver el patrón con claridad. A los 400.000 € y a los 650.000 € el ahorro es idéntico, 316,56 €: en cualquier punto dentro del tramo del 8% en ambas tablas, lo único que cambia la propuesta es la parcela, así que el ahorro es plano en todo ese tramo. Más abajo, a los 250.000 €, el ahorro es de 240,54 €, simplemente la diferencia entre las parcelas del tramo del 7% de las dos tablas. Y a los 1.000.000 € no hay ahorro alguno, porque a ese nivel el impuesto es un tipo único del 6% sobre todo el precio en ambas tablas, y a un tipo único no le importa dónde queden los tramos por debajo de él.
Así que: dinero real, que merece la pena recibir, y nada que justifique programar el momento de una compra, renegociar un precio o esperar por una casa. En una casa de 400.000 €, la mejora propuesta es alrededor del 0,08% del precio. El impuesto de sellos es de 3.200 € en esa compra con ambas tablas; no se mueve.
Hasta 35 años: la línea, calculada como es debido
Quienes tienen hasta 35 años y compran su primera casa para vivir en ella están exentos del IMT y del impuesto de sellos. El régimen ya es ley (data de 2024) y el presupuesto solo mueve sus límites. Lo que muestran las cuentas, y lo que a menudo se pasa por alto, es cómo se comporta la exención por encima de su línea.
Hasta el límite (330.539 € hoy, 338.141 € propuestos), la exención es total: ni IMT ni impuesto de sellos. Por encima del límite, la exención no se detiene. Se vuelve parcial. Se paga el IMT al 8% y el impuesto de sellos al 0,8%, pero solo sobre la parte del precio que supera el límite; la parte por debajo sigue exenta. El beneficio continúa después, en esa forma parcial, hasta los 660.982 € hoy (676.185 € propuestos). Solo por encima de esa línea superior el beneficio desaparece por completo, y ahí, como muestra el último par de filas, desaparece de una vez.
| Precio | Hoy: IMT + impuesto de sellos | Propuesto: IMT + impuesto de sellos |
|---|---|---|
| 330.539 € | 0 € | 0 € |
| 335.000 € | 356,88 € + 35,69 € = 392,57 € | 0 € |
| 338.141 € | 608,16 € + 60,82 € = 668,98 € | 0 € |
| 340.000 € | 756,88 € + 75,69 € = 832,57 € | 148,72 € + 14,87 € = 163,59 € |
| 660.982 € (la línea superior de hoy) | 26.435,44 € + 2.643,55 € = 29.078,99 € | n/d |
| 660.983 € (un euro por encima) | 39.658,98 € + 5.287,86 € = 44.946,84 € | n/d |
Lee primero las filas del medio, porque son las que importan en la práctica. Un comprador de 34 años que compra hoy por 335.000 € está por encima de la línea de exención total, pero la factura por cruzarla es de 392,57 €, no una exención perdida que valiera miles. El impuesto sobre la parte que supera la línea se cobra al 8,8% combinado (8% de IMT más 0,8% de impuesto de sellos), un tipo alto sobre una parte pequeña. Si el presupuesto se aprueba, ese mismo comprador no paga nada, porque 335.000 € cae dentro de la línea propuesta de 338.141 €: un ahorro de 392,57 €. Merece la pena. No cambia una vida, y no es la totalidad del IMT sobre el precio.
Para dar escala, un comprador mayor de 35 años, idéntico en todo lo demás, paga 15.716,65 € de IMT e impuesto de sellos en esa misma compra de 335.000 €, hoy. Es en el régimen de compradores jóvenes en sí, la parte que ya es ley, donde está el dinero de verdad. El presupuesto mueve sus bordes en unos cientos de euros en un sentido u otro.
El verdadero borde seco de este régimen es el de arriba. A los 660.982 €, un comprador joven paga hoy 29.078,99 € entre los dos impuestos. A los 660.983 €, un euro más, el beneficio desaparece por completo y la tabla ordinaria se aplica a todo el precio: 44.946,84 €. Un euro de precio, 15.867,85 € de impuesto. Si el presupuesto se aprueba, ese borde se mueve a los 676.185 €, con un escalón de unos 16.233 €. Casi nadie compra a un euro de la línea, pero quien compra su primera casa en la franja de los 600.000 € debería saber que la línea existe y de qué lado de ella queda su precio, porque una pequeña reducción negociada cerca de ella vale mucho más que su valor nominal.
Una segunda vivienda, en breve
La tabla de la segunda vivienda (una casa de vacaciones, o una casa comprada para alquilar) no tiene tramo cero: empieza en el 1% desde el primer euro, y su tramo del 8% termina antes, en 633.931 € en lugar de 660.982 €. La propuesta eleva sus límites en el mismo 2,3%. A los 400.000 €:
| Precio | IMT hoy | IMT propuesto | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 400.000 €, segunda vivienda | 19.300,11 € | 19.008,01 € | 292,10 € menos |
El impuesto de sellos es de 3.200 € con ambas tablas. La misma lección que la tabla principal: unos cientos de euros, a favor del comprador, y ninguna base para cambiar una decisión.
Lo que no está en estas cifras
- El IMI no cambia. La propuesta no modifica el impuesto municipal anual. Una exención temporal del IMI se estaba negociando entre partidos en octubre; a 1 de noviembre todavía no hay texto publicado para ella, y ninguno de estos ejemplos la da por supuesta.
- El impuesto de sellos no cambia. El 0,8% sobre una compra sigue siendo 0,8%, fuera de la exención para jóvenes descrita arriba. La propuesta no modifica el código del impuesto de sellos.
- Las medidas de mayo ya son ley, no promesas del presupuesto. El IVA del 6% en la construcción elegible y el tipo de IRS del 10% sobre los alquileres moderados se fijaron por el Decreto-Ley n.º 97/2026 y se mantienen pase lo que pase el 24 de noviembre. El mismo decreto es la fuente del IMT fijo del 7,5% para compradores no residentes. Nuestro artículo sobre el presupuesto cubre ese punto; no se vuelve a discutir aquí.
- Nada de lo presentado cambia todavía estas cuentas. Los partidos pueden presentar enmiendas hasta el 6 de noviembre y el detalle se vota entre el 18 y el 23 de noviembre. A día de hoy, ningún texto de enmienda publicado altera los impuestos de compra de estos ejemplos. Si alguno lo hace, actualizaremos los dos artículos cuando se publique la ley final.
La cuestión del calendario, solo como mecánica
El IMT se devenga según la ley en vigor en la escritura, la escritura de compraventa, y se paga antes de que pueda firmarse. Si el presupuesto se aprueba tal como está redactado, las nuevas tablas entrarán en vigor el 1 de enero de 2027. Se sigue, mecánicamente, que una firma el 30 de diciembre y una firma el 2 de enero podrían tributar con tablas distintas, y para un comprador joven cerca de la línea de exención la diferencia es de unos cientos de euros, como se ha visto arriba; cerca de la línea superior de la zona parcial, podría ser mucho mayor. Lo que nadie puede decirte hoy es el detalle transitorio: si la ley publicada incluirá alguna regla para las compras ya bajo contrato de promesa (CPCV) cuando cambien las tablas. Ese texto aún no existe, y cualquier respuesta dada antes es una conjetura. Esto es mecánica, no asesoramiento: la fecha de escritura adecuada para una compra concreta depende del contrato, de la financiación y de las partes, y es una pregunta para tu abogado una vez publicada la ley, no para una columna de periódico en noviembre.
Si estás sopesando una compra frente a estas líneas, el ejercicio útil es modelarla de las dos maneras, con las tablas de hoy y con las propuestas, y saber exactamente cerca de qué línea queda tu precio. Esa modelización forma parte de cómo construimos un perfil de comprador: la vida que quieres, las zonas que te encajan y las cifras calculadas con honestidad por debajo. Si eso te ayuda, envíanos el esbozo de la búsqueda y construiremos el perfil en torno a él.
Fuentes
- Las tablas actuales del IMT (continente): artículo 17 del Código del IMT, actualizado para 2026 por la Ley 73-A/2025 (los Presupuestos del Estado para 2026), tablas prácticas en el Ofício Circulado n.º 40129/2026 de la Autoridade Tributária, de 6 de enero de 2026. Vivienda propia y permanente: 0% hasta 106.346 €; 2% hasta 145.470 € (parcela 2.126,92 €); 5% hasta 198.347 € (parcela 6.491,02 €); 7% hasta 330.539 € (parcela 10.457,96 €); 8% hasta 660.982 € (parcela 13.763,35 €); tipo único del 6% hasta 1.150.853 €; 7,5% por encima. Segunda vivienda: 1% hasta 106.346 €; 2% (parcela 1.063,46 €); 5% (parcela 5.427,56 €); 7% (parcela 9.394,50 €); 8% hasta 633.931 € (parcela 12.699,89 €); tipo único del 6% hasta 1.150.853 €; 7,5% por encima. Tablas leídas íntegras en Kinvest y en simula.pt, que reproducen el oficio de la AT.
- Las tablas propuestas: el artículo 65 de la Propuesta de Ley n.º 110/XVII/2.ª (OE2027) eleva todos los límites del IMT un 2,3%. Los límites propuestos usados aquí son los límites actuales multiplicados por 1,023 y redondeados al euro: 108.792 €; 148.816 €; 202.909 €; 338.141 €; 676.185 €; 648.511 € (segunda vivienda, techo del tramo del 8%); 1.177.323 €. Los valores ancla publicados (108.792 €, el límite de compradores jóvenes de 338.141 €, el tipo único del 6% desde 676.185 €) coinciden con el análisis de la propuesta publicado por Kinvest; Link in Portugal confirma los 108.792 € y los 338.141 € frente a las tablas actualizadas de la propuesta. Las parcelas propuestas (2.175,84 €; 6.640,32 €; 10.698,50 €; 14.079,91 € para vivienda permanente; 1.087,92 €; 5.552,40 €; 9.610,58 €; 12.991,99 € para segunda vivienda) se derivan por la misma construcción de continuidad que usan las tablas de la AT, según la cual cada parcela hace que el impuesto sea continuo en el borde de su tramo; la misma construcción reproduce exactamente todas las parcelas actuales. Kinvest señala que el resto de límites y parcelas solo serán seguros cuando se publique la ley, y nosotros también.
- El régimen de compradores jóvenes: Decreto-Ley n.º 48-A/2024, de 25 de julio de 2024 (artículos 9 y 11 del Código del IMT; artículo 7.º-A del Código del Impuesto de Sellos). Exención del IMT y del impuesto de sellos para compradores de hasta 35 años que compran su primera casa para vivienda propia y permanente, que no hayan sido propietarios de una vivienda en la fecha de compra ni en los tres años anteriores y que no sean dependientes a efectos del IRS. Exención total hasta 330.539 €; exención parcial hasta 660.982 €, en la que el IMT se cobra al 8% solo sobre el exceso (es decir, el 8% del precio menos una parcela de 26.443,12 €) y el impuesto de sellos se cobra al 0,8% solo sobre el exceso (una deducción sobre la factura del impuesto de sellos limitada a 2.644,31 €); ningún beneficio por encima de 660.982 €. Con la propuesta, los límites pasan a 338.141 € y 676.185 €, la parcela a 27.051,28 € y el tope de la deducción del impuesto de sellos a 2.705,13 €, por la misma construcción. Mecánica leída íntegra en simula.pt y Kinvest.
- Las cuentas de cada ejemplo (precio × tipo marginal − parcela, redondeado a céntimos):
- 250.000 €, vivienda permanente: hoy, tramo del 7%, 250.000 € × 7% − 10.457,96 € = 7.042,04 €. Propuesto: 250.000 € × 7% − 10.698,50 € = 6.801,50 €.
- 400.000 €, vivienda permanente: hoy, tramo del 8%, 400.000 € × 8% − 13.763,35 € = 18.236,65 €. Propuesto: 400.000 € × 8% − 14.079,91 € = 17.920,09 €.
- 650.000 €, vivienda permanente: hoy 650.000 € × 8% − 13.763,35 € = 38.236,65 €. Propuesto: 650.000 € × 8% − 14.079,91 € = 37.920,09 €.
- 1.000.000 €, vivienda permanente: dentro del tramo de tipo único del 6% en ambas tablas, 1.000.000 € × 6% = 60.000 €. Sin parcela, sin diferencia.
- Hasta 35 años, a los 330.539 €: en el límite de exención total con la ley de hoy, 0 € de IMT y 0 € de impuesto de sellos; también 0 € con la propuesta.
- Hasta 35 años, a los 335.000 €: hoy, zona parcial: IMT 335.000 € × 8% − 26.443,12 € = 356,88 €; impuesto de sellos 335.000 € × 0,8% − 2.644,31 € = 35,69 €. Propuesto: dentro del límite de exención total de 338.141 €, 0 € y 0 €.
- Hasta 35 años, a los 338.141 €: hoy: IMT 338.141 € × 8% − 26.443,12 € = 608,16 €; impuesto de sellos 338.141 € × 0,8% − 2.644,31 € = 60,82 €. Propuesto: en el límite propuesto, 0 € y 0 €.
- Hasta 35 años, a los 340.000 €: hoy: IMT 340.000 € × 8% − 26.443,12 € = 756,88 €; impuesto de sellos 340.000 € × 0,8% − 2.644,31 € = 75,69 €. Propuesto: IMT 340.000 € × 8% − 27.051,28 € = 148,72 €; impuesto de sellos 340.000 € × 0,8% − 2.705,13 € = 14,87 €.
- Hasta 35 años, a los 660.982 €: hoy, techo de la zona parcial: IMT 660.982 € × 8% − 26.443,12 € = 26.435,44 €; impuesto de sellos 660.982 € × 0,8% − 2.644,31 € = 2.643,55 €. A los 660.983 € el beneficio termina: IMT 660.983 € × 6% = 39.658,98 €; impuesto de sellos 660.983 € × 0,8% = 5.287,86 €. Escalón combinado por 1 € de precio: 15.867,85 €. Equivalente propuesto: a los 676.185 €, IMT 27.043,52 € e impuesto de sellos 2.704,35 € (total 29.747,87 €); a los 676.186 €, IMT 40.571,16 € e impuesto de sellos 5.409,49 € (total 45.980,65 €); escalón de 16.232,78 €.
- Comparación con más de 35 años, a los 335.000 €: tabla ordinaria de vivienda permanente: IMT 335.000 € × 8% − 13.763,35 € = 13.036,65 €; impuesto de sellos 2.680 €; total 15.716,65 €.
- 400.000 €, segunda vivienda: hoy 400.000 € × 8% − 12.699,89 € = 19.300,11 €. Propuesto: 400.000 € × 8% − 12.991,99 € = 19.008,01 €.
- Comprobaciones cruzadas: las mismas tablas actuales dan 26.236,65 € de IMT en una vivienda permanente de 500.000 € (nuestra guía de costes de la compra dice unos 26.237 €), 10.542,04 € en una vivienda permanente de 300.000 € y 11.605,50 € en una segunda vivienda de 300.000 €, en línea con los ejemplos calculados publicados por Kinvest.
- Estado del presupuesto y de las enmiendas: Propuesta de Ley n.º 110/XVII/2.ª, entregada el 8 de octubre de 2026, aprobada en principio el 28 de octubre de 2026; plazo de enmiendas hasta el 6 de noviembre; votaciones en comisión del 18 al 23 de noviembre; votación final el 24 de noviembre de 2026 (parlamento.pt; Kinvest; Link in Portugal). La propuesta no modifica el código del IMI ni el código del impuesto de sellos (Kinvest). La exención temporal del IMI fue recogida por Lusa (19 de octubre) como en negociación entre Chega y el Gobierno, sin texto publicado (Kinvest).
- Lectura relacionada en este sitio: El presupuesto de Portugal para 2027 y la compra de tu casa (la propuesta explicada); la guía de costes e impuestos de la compra (las cifras de la ley actual, incluido el IMT fijo del 7,5% para compradores no residentes en virtud del Decreto-Ley n.º 97/2026).
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