Mais-valias quando você vende: o imposto a calcular antes de anunciar.

A maioria dos vendedores só conhece este imposto depois de já ter acertado um preço. Ele merece um lugar nas contas antes de você anunciar.

Informação geral, não é aconselhamento fiscal. As regras abaixo são as regras portuguesas para pessoas físicas que vendem imóveis, conferidas com o código tributário e com as informações vinculativas da autoridade tributária em outubro de 2026. A sua situação concreta exige um consultor que veja o quadro completo.

Primeiro, acabe com a história dos 28%

A frase mais repetida sobre vender em Portugal está três anos desatualizada. Ela diz que não residentes pagam uma alíquota fixa de 28% sobre o ganho inteiro. Essa regra foi revogada a partir de 1 de janeiro de 2023. Desde então, um não residente que vende um imóvel português é calculado da mesma forma que um residente: só 50% do ganho conta, essa metade é somada à renda do ano, e aplicam-se as alíquotas progressivas do imposto de renda. A alíquota que incide sobre a sua metade é definida pela sua renda mundial, que você declara apenas para esse fim. A autoridade tributária confirmou exatamente isso em uma informação vinculativa de 2026 para um vendedor residente no Brasil: 50% conta, aplica-se a tabela normal de alíquotas, a renda mundial define a alíquota e nada mais.

Residentes na UE e no EEE ainda têm uma opção de ser tributados como residentes em alguns outros rendimentos portugueses, mas ela já não alcança os ganhos com imóveis: desde 2023, o cálculo ao estilo do residente, os 50% e a tabela progressiva, é obrigatório para qualquer vendedor não residente, sem nada para optar. A consequência prática é mais simples do que o folclore: não há alíquota fixa para calcular. Há um ganho para apurar, e uma alíquota que depende do resto da sua renda.

O que conta como ganho

O imposto incide sobre o ganho, não sobre o preço. Comece pelo valor de venda e subtraia o valor de aquisição, corrigido pela inflação, mais os custos dedutíveis. Duas armadilhas moram dentro dessas palavras, valor e valor.

O seu valor de venda é o preço da escritura, a menos que o valor tributário do imóvel, o seu VPT, na data da venda seja maior; nesse caso, o número que o código usa é o maior, salvo um procedimento formal para provar que o preço real foi menor. O seu valor de aquisição não é simplesmente o que você se lembra de ter pago: é o valor sobre o qual foi calculado o IMT da sua compra, que foi o maior entre o preço e o VPT no dia em que você comprou. Imóvel herdado assume o valor usado para o imposto do selo na transmissão, em linhas gerais o VPT na data do óbito. E imóvel adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 fica fora da cobrança por completo, embora a venda continue a ser declarada.

A inflação faz parte do trabalho por você

Se você foi proprietário do imóvel por mais de 24 meses, o valor de aquisição é corrigido por um coeficiente oficial antes de qualquer subtração, de modo que o fisco ignora a parte do seu ganho que é só inflação. A tabela é republicada todos os anos. A das vendas em 2026 saiu em 15 de outubro de 2026 e é generosa com proprietários antigos: uma casa comprada em 2000 é multiplicada por 1.71, uma comprada em 2010 por 1.31. Uma compra de €100,000 em 2000 vira um valor de aquisição de €171,000 no cálculo de 2026. €71,000 de lucro aparente nunca são tributados.

Os custos que reduzem o ganho, e os que não reduzem

Do ganho você pode abater os custos de compra e de venda, e o custo de obras que realmente aumentaram o valor do imóvel, desde que tenham sido feitos nos últimos 12 anos e você possa comprová-los com faturas adequadas em seu nome. Do lado da compra, entram o IMT e o imposto do selo que você pagou, e as taxas de notário e de registro. Do lado da venda, entram a comissão do agente e os honorários jurídicos da venda e, na prática, o certificado energético que você precisa ter para vender. Uma ampliação, uma nova estrutura de telhado, uma planta reconfigurada: são essas as obras que contam, se as faturas existirem. Repintar, consertos e manutenção comum não contam, por mais caros que tenham sido. Também não contam juros de financiamento, IMI, despesas de condomínio ou seguro. Esses são os custos de ser proprietário, e o cálculo do ganho os ignora.

É por isso que este artigo interessa tanto a compradores quanto a vendedores. Os seus custos dedutíveis são criados no dia em que você compra e a cada reforma que faz. O proprietário que arquiva cada fatura desde o primeiro dia vende com um ganho menor do que o proprietário que pagou em dinheiro e não guardou nada, exatamente na mesma casa.

Dois exemplos resolvidos, passo a passo

Ambos os exemplos usam números redondos e a tabela oficial de coeficientes para uma venda em 2026. Leia as premissas antes do resultado: com este imposto, as premissas são onde a resposta é decidida.

Exemplo 1: um não residente vendendo em 2026

O vendedor comprou em 2010 por €250,000, quando o preço da escritura era o valor mais alto, e vende em 2026 por €500,000, novamente acima do valor tributário do imóvel. As obras de melhoria foram documentadas com faturas e realizadas dentro dos últimos 12 anos.

Esse imposto estimado é cerca de 14.8% do ganho real. O Parlamento aprovou alíquotas ligeiramente menores em 9 de outubro; até que o decreto de implementação seja publicado, a tabela usada aqui é a que está em vigor.

Exemplo 2: um residente fiscal português vendendo em 2026

Este vendedor comprou em 2015 por €300,000 e vende em 2026 por €600,000. Os custos documentados são maiores, então a tabela os separa. Diferentemente do primeiro exemplo, não há um único valor de imposto no fim, porque o valor tributável se soma aos outros rendimentos do vendedor no ano.

Os €76,500 são então somados ao salário, à aposentadoria ou ao aluguel daquele ano e tributados pelo que o total produzir. Mude uma premissa e a resposta muda. Um vendedor com uma renda mundial alta é empurrado para cima na tabela, em direção a 48% no topo. A taxa adicional de solidariedade é um passo separado, medida pelo rendimento coletável português e não pelo valor mundial: acrescenta 2,5% à parte entre €80,000 e €250,000, e 5% acima disso. Quem lhe citar uma única alíquota para a sua venda, sem perguntar sobre o resto da sua renda, está adivinhando.

Se era a sua casa, a exclusão por reinvestimento

Venda a sua habitação própria e permanente e o código oferece uma exclusão, não um desconto. O ganho escapa do imposto se o valor da venda, depois de quitar qualquer financiamento feito para comprar a casa que você vendeu, for reinvestido em outra habitação própria e permanente: uma compra, um terreno para construção e a construção, ou a ampliação ou melhoria de outra casa, em Portugal ou num Estado da UE ou do EEE com troca de informações fiscais. O reinvestimento pode acontecer de 24 meses antes da venda até 36 meses depois dela. A casa vendida tem de ter sido de fato a sua casa, comprovado pelo seu domicílio fiscal nela nos 12 meses anteriores à venda, e você deve declarar a intenção de reinvestir, e o montante, na declaração de imposto do ano da venda. Reinvista parte e a exclusão se aplica proporcionalmente. Financie a compra da nova casa e a parte financiada não conta como reinvestimento. A nova casa tem de se tornar realmente a sua casa, dentro de 12 meses do reinvestimento, ou o benefício se desfaz.

Dois avisos honestos. Um não residente normalmente não pode usar esta exclusão para um imóvel português, porque uma casa aqui não pode ser o domicílio fiscal permanente de quem reside no exterior. E quem tem mais de 65 anos tem outra porta: vendedores aposentados ou com 65 anos ou mais podem aplicar o valor, dentro de seis meses, num contrato de previdência ou de seguro qualificado que pague uma renda regular por pelo menos dez anos, e obter a exclusão por esse caminho.

Novo em 2026: reinvista em um aluguel

Um decreto-lei de maio de 2026 acrescentou uma segunda exclusão, para vendas entre 1 de janeiro de 2026 e o fim de 2029, e ela é mais ampla do que a primeira. O imóvel que você vende tem de ser uma habitação, mas não precisa ser a sua casa: uma segunda casa ou um apartamento alugado se qualificam. Terrenos e imóveis comerciais, não. Reinvista o valor líquido em um imóvel português que você então alugue como moradia a um aluguel moderado, limitado a €2,300 por mês, e o ganho é excluído, no mesmo cronograma de 24 meses antes a 36 meses depois, com a intenção declarada na declaração. As condições têm dentes. Um contrato de aluguel qualificado tem de ser assinado dentro de seis meses, o imóvel tem de estar efetivamente alugado por pelo menos 36 meses dentro dos primeiros cinco anos, o aluguel tem de ficar abaixo do limite por cinco anos, e você não pode vender nem doar o imóvel dentro de cinco anos. Se descumprir, o ganho é tributado no ano do descumprimento, com juros compensatórios.

Perdas, declaração e o calendário

Se o cálculo correr no sentido contrário, uma perda com imóvel também é contada a 50%. Ela abate outras mais-valias no mesmo ano, e a metade não usada pode ser levada adiante por cinco anos contra ganhos posteriores do mesmo tipo. Ela não protege salário nem aluguel.

A venda é declarada na declaração anual do IRS, o Modelo 3 com o Anexo G, entregue entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte. Não residentes também declaram, incluindo a renda mundial que define a sua alíquota. Nada é retido do preço na escritura por este imposto; o lançamento chega depois e, no cronograma normal, a conta é pagável até 31 de agosto. Vendedores residentes fora da UE e do EEE precisam de um representante fiscal em Portugal para a sua vida tributária aqui, e todo vendedor deve manter ativas as notificações do Portal das Finanças: o lançamento chega pelos canais do fisco, e os prazos dele correm quer a carta tenha sido lida ou não.

O número que importa numa venda é o líquido, não o preço de referência. Calcule o ganho antes de definir o preço pedido e, se você está comprando, comece o arquivo de faturas na semana em que concluir a compra. Quando estiver pronto para planejar uma compra com a saída já em vista, crie seu perfil de comprador e faremos as contas na ordem certa.

Fontes

• Autoridade Tributária, Informação Vinculativa, Processo 29065 (2026), o cálculo para o não residente: 50% conta, englobamento obrigatório, alíquotas normais, a renda mundial define a alíquota.
• Decreto-Lei n.º 97/2026, o pacote tributário da habitação de 2026, incluindo a exclusão por reinvestimento em arrendamento de renda moderada e o artigo 10.º revisto do CIRS.
• Autoridade Tributária, Informação Vinculativa, Processo 30709, como se aplica a exclusão por reinvestimento em arrendamento.
• Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro, os coeficientes de correção monetária para as vendas em 2026 (Diário da República).
• Autoridade Tributária, CIRS artigo 68.º, a tabela progressiva de alíquotas de 2026.
• Ordem dos Contabilistas Certificados, orientação prática sobre mais-valias imobiliárias, custos dedutíveis e a comissão do agente.
• Código do IRS, artigos 10.º, 43.º a 51.º e 55.º: o ganho, a regra dos 50%, valores, custos, perdas e reinvestimento (texto consolidado até 2024; as alterações de 2026 estão no decreto-lei acima).

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