Las plusvalías cuando vende: el impuesto a calcular antes de anunciar.

La mayoría de los vendedores conoce este impuesto después de haber acordado un precio. Merece un lugar en las cuentas antes de anunciar.

Información general, no asesoramiento fiscal. Las reglas que siguen son las reglas portuguesas para las personas físicas que venden un inmueble, comprobadas frente al código fiscal y a las resoluciones de la autoridad tributaria en octubre de 2026. Su situación concreta necesita un asesor que pueda ver el panorama completo.

Primero, entierre la historia del 28%

La frase más repetida sobre vender en Portugal tiene tres años de retraso. Dice que los no residentes pagan un tipo fijo del 28% sobre toda la ganancia. Esa regla fue revocada desde el 1 de enero de 2023. Desde entonces, un no residente que vende un inmueble portugués se calcula igual que un residente: solo cuenta el 50% de la plusvalía, esa mitad se suma a la renta del año y se aplican los tipos progresivos del impuesto sobre la renta. El tipo al que tributa su mitad lo fija su renta mundial, que usted declara solo a ese efecto. La autoridad tributaria confirmó exactamente esto en una resolución vinculante de 2026 para un vendedor residente en Brasil: cuenta el 50%, se aplica la tabla general de tipos, la renta mundial fija el tipo y nada más.

Los residentes en la UE y el EEE todavía tienen una opción de tributar como residentes en algunos otros tipos de renta portuguesa, pero ya no alcanza a las plusvalías inmobiliarias: desde 2023, el cálculo al estilo del residente, el 50% y la tabla progresiva, es obligatorio para todo vendedor no residente, sin nada que elegir. La consecuencia práctica es más sencilla que el folclore: no hay ningún tipo fijo que modelar. Hay una plusvalía que calcular y un tipo que depende del resto de su renta.

Qué cuenta como plusvalía

El impuesto grava la ganancia, no el precio. Empiece por el valor de venta y reste el valor de adquisición, corregido por la inflación, más los costes admisibles. Dos trampas se esconden dentro de esas tres palabras, valor y valor.

Su valor de venta es el precio de la escritura, salvo que el valor fiscal del inmueble, su VPT, en la fecha de la venta sea mayor, en cuyo caso la cifra que usa el código es la mayor, sin perjuicio de un procedimiento formal para probar que el precio real fue inferior. Su valor de adquisición no es simplemente lo que usted recuerda haber pagado: es el valor sobre el que se liquidó su impuesto de compra, el IMT, que fue el mayor entre el precio y el VPT del día en que compró. El inmueble heredado toma el valor utilizado para el impuesto de timbre en la transmisión, en general el VPT a la fecha del fallecimiento. Y el inmueble adquirido antes del 1 de enero de 1989 queda fuera del cargo por completo, aunque la venta se declara igualmente.

La inflación hace parte del trabajo por usted

Si fue propietario del inmueble durante más de 24 meses, el valor de adquisición se corrige con un coeficiente oficial antes de restar nada, de modo que la administración fiscal ignora la parte de su ganancia que es solo inflación. La tabla se republica cada año. La de las ventas de 2026 salió el 15 de octubre de 2026 y es generosa con los propietarios de larga duración: una vivienda comprada en 2000 se multiplica por 1.71, una comprada en 2010 por 1.31. Una compra de €100,000 en 2000 se convierte en un valor de adquisición de €171,000 en el cálculo de 2026. €71,000 de beneficio aparente no tributan nunca.

Los costes que reducen la plusvalía, y los que no

Frente a la ganancia puede deducir los costes de comprar y de vender, y el coste de las obras que aumentaron de verdad el valor del inmueble, siempre que se incurrieran en los últimos 12 años y pueda probarlos con faturas en regla a su nombre. Del lado de la compra cuentan el IMT y el impuesto de timbre que pagó, y los gastos de notaría y registro. Del lado de la venta cuentan la comisión del agente y los honorarios legales de la venta, y en la práctica el certificado energético que debe tener para vender. Una ampliación, una estructura de tejado nueva, una planta reconfigurada: esas son las obras que cuentan, si existen las faturas. Repintar, las reparaciones y el mantenimiento ordinario no cuentan, por caros que fueran. Tampoco cuentan los intereses del préstamo, el IMI, los gastos de comunidad ni el seguro. Esos son los costes de ser propietario, y el cálculo de la plusvalía los ignora.

Por eso este artículo importa tanto a los compradores como a los vendedores. Sus costes deducibles se crean el día en que compra y cada vez que reforma. El propietario que archiva cada fatura desde el primer día vende con una plusvalía menor que el propietario que pagó en efectivo y no guardó nada, en exactamente la misma casa.

Dos ejemplos resueltos, paso a paso

Ambos ejemplos usan números redondos y la tabla oficial de coeficientes para una venta en 2026. Lea los supuestos antes que el resultado: con este impuesto, los supuestos son donde se decide la respuesta.

Ejemplo 1: un no residente que vende en 2026

El vendedor compró en 2010 por €250,000, cuando el precio de la escritura era el valor mayor, y vende en 2026 por €500,000, de nuevo por encima del valor fiscal del inmueble. Las obras de mejora estaban documentadas con faturas y se realizaron dentro de los últimos 12 años.

Ese impuesto estimado es aproximadamente el 14.8% de la ganancia real. El Parlamento aprobó tipos ligeramente más bajos el 9 de octubre; hasta que se publique el decreto de aplicación, la tabla utilizada aquí es la vigente.

Ejemplo 2: un residente fiscal portugués que vende en 2026

Este vendedor compró en 2015 por €300,000 y vende en 2026 por €600,000. Los costes documentados son mayores, así que la tabla los separa. A diferencia del primer ejemplo, no hay una única cifra de impuesto al final, porque el importe imponible se suma a la otra renta del vendedor en el año.

Esos €76,500 se suman después al salario, la pensión o el alquiler de ese año y tributan al tipo que produzca el total. Cambie un solo supuesto y la respuesta se mueve. Un vendedor con una renta mundial elevada sube por la tabla de tipos, hasta el 48% en el tramo superior. El recargo de solidaridad es un paso separado, medido sobre la base imponible portuguesa y no sobre la renta mundial: añade un 2,5% a la parte entre €80,000 y €250,000, y un 5% por encima de esa cifra. Quien le cite un único tipo para su venta, sin preguntarle por el resto de su renta, está adivinando.

Si era su vivienda, la exclusión por reinversión

Si vende su propia vivienda permanente (habitação própria e permanente), el código ofrece una exclusión, no un descuento. La plusvalía escapa al impuesto si el importe, después de reembolsar cualquier préstamo contratado para comprar la vivienda que vendió, se reinvierte en otra vivienda habitual: una compra, terreno para construcción y la construcción, o la ampliación o mejora de otra vivienda, en Portugal o en un Estado de la UE o del EEE con intercambio de información fiscal. La reinversión puede producirse desde 24 meses antes de la venta hasta 36 meses después de ella. La vivienda que vendió debe haber sido de verdad su vivienda, probado porque su domicilio fiscal estuvo allí durante los 12 meses anteriores a la venta, y debe declarar la intención de reinvertir, y el importe, en la declaración del año de la venta. Reinvierta solo una parte y la exclusión se aplica en proporción. Si pide un préstamo para comprar la nueva vivienda, la parte prestada no cuenta como reinversión. La nueva vivienda debe convertirse de verdad en su vivienda en los 12 meses siguientes a la reinversión, o el beneficio se pierde.

Dos advertencias honestas. Un no residente no puede usar normalmente esta exclusión para un inmueble portugués, porque una vivienda aquí no puede ser la vivienda permanente fiscal de alguien que reside en el extranjero. Y los mayores de 65 años tienen otra puerta: los vendedores jubilados o de 65 años o más pueden destinar el importe, en un plazo de seis meses, a un plan de pensiones o un contrato de seguro que cumpla los requisitos y pague una renta periódica durante al menos diez años, y obtener así la exclusión por esa vía.

Nuevo en 2026: reinvertir en un alquiler

Un decreto ley de mayo de 2026 añadió una segunda exclusión, para las ventas entre el 1 de enero de 2026 y finales de 2029, y es más amplia que la primera. El inmueble que vende debe ser una vivienda, pero no tiene que ser su vivienda: una segunda residencia o un piso alquilado valen. El suelo y el inmueble comercial, no. Reinvierta el importe neto en un inmueble portugués que alquile después como vivienda a una renta moderada, con un tope de €2,300 al mes, y la plusvalía queda excluida, con el mismo calendario de 24 meses antes a 36 meses después y la intención declarada en la declaración. Las condiciones tienen dientes. Debe firmarse un contrato de alquiler válido en un plazo de seis meses, el inmueble debe estar efectivamente alquilado al menos 36 meses dentro de los primeros cinco años, la renta debe mantenerse por debajo del tope durante cinco años y usted no puede vender ni donar el inmueble en cinco años. Si incumple, la plusvalía tributa en el año del incumplimiento, con intereses compensatorios.

Minusvalías, declaración y calendario

Si el cálculo sale al revés, una minusvalía inmobiliaria también cuenta al 50%. Compensa otras plusvalías del mismo año, y la parte no utilizada puede arrastrarse durante cinco años contra plusvalías posteriores del mismo tipo. No puede proteger salarios ni rentas de alquiler.

La venta se declara en la declaración anual del IRS, el Modelo 3 con el Anexo G, que se presenta entre el 1 de abril y el 30 de junio del año siguiente. Los no residentes también la presentan, incluida la renta mundial que fija su tipo. No se retiene nada del precio en la escritura por este impuesto; la liquidación llega después y, en el calendario normal, el recibo se paga hasta el 31 de agosto. Los vendedores residentes fuera de la UE y el EEE necesitan un representante fiscal en Portugal para su vida fiscal aquí, y todo vendedor debería mantener vivas sus notificaciones del Portal das Finanças: la liquidación llega por los canales de la administración fiscal, y sus plazos corren haya leído usted la carta o no.

La cifra que importa en una venta es el neto, no el precio titular. Calcule la plusvalía antes de fijar el precio de anuncio, y si está comprando, empiece el archivo de faturas la semana en que complete la compra. Cuando esté listo para planear una compra con la salida ya a la vista, cree su perfil de comprador y haremos las cuentas en el orden correcto.

Fuentes

• Autoridade Tributária, Informação Vinculativa, Processo 29065 (2026), el cálculo para el no residente: cuenta el 50%, agregación obligatoria (englobamento), tipos generales, la renta mundial fija el tipo.
• Decreto-Lei n.º 97/2026, el paquete fiscal de vivienda de 2026, incluida la exclusión por reinversión en alquiler a renta moderada y el artículo 10 revisado del CIRS.
• Autoridade Tributária, Informação Vinculativa, Processo 30709, cómo se aplica la exclusión por reinversión en alquiler.
• Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de octubre, los coeficientes de corrección monetaria para las ventas en 2026 (Diário da República).
• Autoridade Tributária, CIRS artigo 68.º, la tabla de tipos progresivos de 2026.
• Ordem dos Contabilistas Certificados, guía práctica sobre las mais-valias inmobiliarias, los costes deducibles y la comisión del agente.
• Código do IRS, artículos 10.º, 43.º a 51.º y 55.º: la ganancia, la regla del 50%, los valores, los costes, las minusvalías y la reinversión (texto consolidado hasta 2024; las modificaciones de 2026 están en el decreto-ley citado arriba).

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