Tudo num plano de aluguel de curta duração depende de um documento: o número de registro do Alojamento Local. Sem número, sem anúncio, sem renda. As plataformas hoje conferem esse número na base de dados nacional antes de publicar seu anúncio, e desde maio de 2026 um regulamento europeu as obriga a partilhar os dados das reservas com as autoridades. Meu artigo anterior tratou do sonho versus a conta. Este aqui é o regulamento: a lei como está em outubro de 2026, onde ainda é possível obter novas licenças, como funciona o registro passo a passo e o que verificar antes de comprar um imóvel pelo seu potencial de aluguel.
A lei como está em 2026
A base do regime é o Decreto-Lei 128/2014, e ele foi reescrito duas vezes em dois anos, então quase tudo que você lê online está desatualizado. Esta é a versão atual.
O pacote Mais Habitação (Lei 56/2023) congelou novos registros no país inteiro, obrigou a renovação das licenças a cada cinco anos, criou uma contribuição extraordinária de 15% chamada CEAL e exigiu aprovação unânime do condomínio para novas licenças. Quase tudo isso já caiu.
O Decreto-Lei 57/2024, publicado em setembro de 2024, revogou a CEAL com efeito retroativo a 31 de dezembro de 2023. Se um guia ainda alerta sobre a contribuição de 15%, o guia está desatualizado. Pode riscar.
O Decreto-Lei 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024, fez o trabalho pesado. Levantou o congelamento de novos registros. Acabou com a renovação de cinco em cinco anos: os registros não expiram mais. Restaurou a transmissibilidade, então o titular de um registro pode ser alterado para o comprador. E entregou o poder real aos municípios: cada câmara agora pode criar zonas de contenção e escrever suas próprias regras, fiscalizar imóveis e cancelar registros em caso de descumprimento. Também limitou a capacidade a nove quartos e 27 hóspedes, e tornou obrigatório o seguro de responsabilidade civil.
Resumindo: a porta nacional reabriu, mas cada município agora tem a própria chave.
Onde ainda é possível conseguir uma licença nova
A resposta padrão na maior parte de Portugal é sim. O congelamento acabou, e fora das zonas de pressão o registro funciona como antes. As exceções, porém, cobrem exatamente os cartões-postais.
Lisboa: sem licenças novas. O município inteiro é zona de suspensão desde 1 de abril de 2025. Registros existentes ainda podem ser transmitidos, mas nenhum novo é emitido. Lisboa depois publicou seu próprio regulamento municipal, com zonas de contenção absoluta e relativa desenhadas freguesia por freguesia: a contenção relativa vale onde as unidades de AL representam entre 5% e 10% do parque habitacional. Há exceções estreitas, sobretudo para alugar quartos na própria residência permanente. O mapa é desenhado rua por rua, então verifique a freguesia, não a cidade.
Porto: zonas de suspensão cobrem as freguesias do centro histórico, Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, além do Bonfim. Nazaré e Viana do Castelo também têm zonas de suspensão.
Aberto: o interior, a costa alentejana, a maior parte do Algarve fora das zonas de pressão, e as ilhas, Madeira e Açores, que têm regimes próprios.
A regra prática: quanto mais famoso o cartão-postal, mais difícil a licença. E a resposta definitiva sempre vem da câmara. Obtenha-a antes do contrato de promessa, não depois. Um apartamento lindo numa zona de suspensão, sem licença existente, não é um investimento de aluguel, diga o anúncio o que disser.
O processo de registro, passo a passo
Passo um: abrir a atividade. Antes de tudo, registre a atividade (iniciar atividade) nas Finanças como trabalhador independente no IRS categoria B. Você precisa do NIF primeiro.
Passo dois: apresentar a comunicação prévia ao presidente da câmara pelo Balcão Único Eletrónico, acessível pelo portal ePortugal. O processo precisa de um termo de responsabilidade, da caderneta predial (o documento fiscal que prova a propriedade), da sua declaração de início de atividade, do comprovante do seguro de responsabilidade civil, do seu documento de identidade e, se você não for o proprietário, do contrato que autoriza a atividade. Imóveis concluídos depois de 1951 podem precisar da licença de utilização; Lisboa exige licença de uso habitacional.
Passo três: aguardar, mas não no escuro. Você recebe um número de processo por e-mail na hora. A câmara tem 60 dias para decidir, 90 em zona de contenção. Algumas câmaras cobram taxa de vistoria; o valor está na tabela de taxas da câmara, então confirme localmente.
Passo quatro: o número. Seu número de registro no RNAL precisa aparecer em todos os anúncios: Airbnb, Booking.com, todos. Qualquer número pode ser conferido no registro público do Turismo de Portugal, que é também como se verifica a licença de um vendedor durante a due diligence.
As categorias: moradia (casa inteira), apartamento (apartamento), quartos (quartos na sua casa), estabelecimento de hospedagem (tipo hostel).
A questão do condomínio
Você não precisa mais da aprovação prévia do condomínio para registrar. Essa exigência morreu com as reformas de 2024, e quem a cita está lendo a lei antiga.
Mas os vizinhos não estão sem poder. A assembleia de condôminos pode cancelar um registro existente com dois terços da maioria da permilagem em assembleia geral.
E leia o título constitutivo do prédio antes de comprar: alguns destinam as frações estritamente ao uso habitacional, o que é um obstáculo jurídico à parte, que nenhuma licença supera.
Para o comprador, isso significa perguntar ao vendedor e ao síndico se o AL já foi discutido no prédio, e precificar o risco. Uma licença que os vizinhos podem derrubar em votação vale menos do que uma que eles não podem.
Comprar um imóvel que já tem licença
Desde novembro de 2024, o titular de um registro existente pode ser alterado para o comprador, e o número do RNAL pode continuar o mesmo. Na zona de suspensão de Lisboa, os registros existentes continuam transmissíveis mesmo sem emissão de novos. Essa distinção, novo registro versus alteração de titular num registro existente, é a linha mais importante da lei atual do ponto de vista comercial.
Nas zonas de contenção, os municípios podem restringir a transmissão de números de registro novos para moradias e apartamentos, mas a lei protege a herança, as transmissões gratuitas para cônjuge, parceiro, filhos ou pais, e os divórcios. Esses sempre passam.
Due diligence, em ordem: primeiro, verifique se o número do RNAL está ativo no registro do Turismo de Portugal. Segundo, confirme se a categoria corresponde ao imóvel. Terceiro, cheque processos de cancelamento ou multas não pagas. Quarto, leia o regulamento municipal daquela freguesia. Quinto, apure a posição do condomínio. Uma licença com anos de avaliações tem valor comercial, mas a sobrevivência das avaliações à troca de titular depende das regras da plataforma, não da lei.
O imposto que sumiu, e o que ficou
A CEAL de 15% acabou, revogada com efeito retroativo ao fim de 2023. O que ficou é o quadro normal, tratado nos meus artigos companheiros: renda tributada no IRS categoria B (o regime simplificado cobre rendas até €200.000, com coeficiente de 0,35 para apartamentos e casas), IVA de 6% na hospedagem, as taxas turísticas municipais, a comunicação de hóspedes às autoridades, o seguro obrigatório e o livro de reclamações. O tratamento completo está no guia de aluguel de curta duração.
Duas notas de 2026. Desde maio de 2026 as plataformas verificam seu número de registro na base nacional e partilham os dados das reservas com as autoridades, então anúncios sem registro são derrubados. E o pacote habitacional de 2026 premia a alternativa: arrendamentos de longa duração a renda moderada qualificam para 10% de IRS até 2029. Se a porta do AL está fechada na sua freguesia, a porta do longo prazo está escancarada. Os impostos da compra em si, IMT, imposto de selo e o resto, são outro artigo: o custo real de comprar.
Como ajudo
Se a renda do aluguel faz parte do seu plano, me diga no começo, porque isso muda o que procuramos. Antes de montar qualquer lista, verifico a posição da câmara sobre novas licenças de AL para a freguesia exata. Na due diligence, confiro as licenças existentes no registro do RNAL, leio o regulamento municipal e apuro a posição do condomínio. E apresento você a um contabilista português antes da escritura, não depois da primeira conta de imposto.
A pergunta da licença é binária: ou o imóvel pode gerar renda, ou não pode. Definimos isso antes de você gastar um euro.
Sources
- Decreto-Lei 128/2014 com as alterações do Decreto-Lei 76/2024 (em vigor desde 1 de novembro de 2024): fim do congelamento de novos registros e da renovação de cinco anos, transmissibilidade restaurada do titular em registros existentes, poderes municipais de zonas de contenção (artigos 15-A e 15-B), limite de 9 quartos e 27 hóspedes, seguro obrigatório (eazyal.com; immolusitania.ch; togofor-homes.com)
- Contribuição extraordinária CEAL de 15% revogada pelo Decreto-Lei 57/2024 com efeito retroativo a 31 de dezembro de 2023 (valadascoriel.com; lexology.com; belionpartners.com)
- Zona de suspensão em todo o município de Lisboa desde 1 de abril de 2025; zonas de suspensão também no Porto (Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau, Vitória, Bonfim), Nazaré e Viana do Castelo; regulamento municipal de Lisboa com zonas de contenção absoluta e relativa (5% a 10% de AL sobre o parque habitacional) e exceções estreitas na categoria quartos (lisbonapartments.com; lisbonapartments.com; cafimo.pt)
- Registro por comunicação prévia ao presidente da câmara pelo Balcão Único Eletrónico (portal ePortugal); documentos exigidos (termo de responsabilidade, caderneta predial, declaração de atividade, comprovante de seguro, identidade); prazo de 60 dias da câmara, 90 em zona de contenção; número RNAL obrigatório em todos os anúncios e verificável no registro do Turismo de Portugal (pearlsofportugal.com; lisbonapartments.com)
- Sem aprovação prévia do condomínio desde as reformas de 2024; a assembleia pode cancelar registro existente por dois terços da permilagem (lisbonapartments.com; pearlsofportugal.com)
- Pacote habitacional de 2026 (Lei 9/A/2026): incentivos fiscais à oferta de habitação, incluindo arrendamento a renda moderada (bloombergtax.com); alíquota de 10% de IRS em rendas moderadas qualificadas até 2029 (cafimo.pt)