Todo plan de alquiler de corta duración depende de un documento: el número de registro del Alojamento Local. Sin número, no hay anuncio ni ingresos. Las plataformas ya verifican ese número en la base de datos nacional antes de publicar el anuncio, y desde mayo de 2026 un reglamento europeo les obliga a compartir los datos de las reservas con las autoridades. Mi artículo anterior trataba del sueño frente a las cuentas. Este es el reglamento: la ley vigente en octubre de 2026, dónde aún es posible obtener licencias nuevas, cómo funciona el registro paso a paso y qué verificar antes de comprar una vivienda por su potencial de alquiler.
La ley vigente en 2026
El régimen de base es el Decreto-Ley 128/2014, y se ha reescrito dos veces en dos años, así que casi todo lo que se lee en internet está desfasado. Esta es la versión actual.
El paquete Mais Habitação (Ley 56/2023) congeló los nuevos registros en todo el país, obligó a renovar las licencias cada cinco años, creó una contribución extraordinaria del 15% llamada CEAL y exigió la aprobación unánime de la comunidad de propietarios para las licencias nuevas. Casi todo eso ya ha caído.
El Decreto-Ley 57/2024, publicado en septiembre de 2024, revocó la CEAL con efecto retroactivo al 31 de diciembre de 2023. Si una guía aún advierte sobre la contribución del 15%, la guía está desfasada. Táchese.
El Decreto-Ley 76/2024, en vigor desde el 1 de noviembre de 2024, hizo el trabajo pesado. Levantó el congelamiento de nuevos registros. Acabó con la renovación cada cinco años: los registros ya no caducan. Restauró la transmisibilidad, de modo que el titular de un registro puede cambiarse al comprador. Y entregó el poder real a los municipios: cada câmara (ayuntamiento) puede ahora crear zonas de contención y redactar sus propias normas, inspeccionar viviendas y cancelar registros por incumplimiento. También limitó la capacidad a nueve habitaciones y 27 huéspedes, e hizo obligatorio el seguro de responsabilidad civil.
En resumen: la puerta nacional se reabrió, pero cada ayuntamiento tiene ahora su propia llave.
Dónde aún se puede conseguir una licencia nueva
La respuesta general en la mayor parte de Portugal es sí. El congelamiento terminó, y fuera de las zonas de presión el registro funciona como antes. Las excepciones, eso sí, cubren exactamente las postales.
Lisboa: sin licencias nuevas. Todo el municipio es zona de suspensión desde el 1 de abril de 2025. Los registros existentes aún pueden transmitirse, pero no se emite ninguno nuevo. Lisboa publicó después su propio reglamento municipal, con zonas de contención absoluta y relativa dibujadas parroquia por parroquia: la contención relativa aplica donde las unidades de AL representan entre el 5% y el 10% del parque de viviendas. Hay excepciones estrechas, sobre todo para alquilar habitaciones en la propia residencia habitual. El mapa se dibuja calle por calle, así que verifique la parroquia, no la ciudad.
Oporto: las zonas de suspensión cubren las parroquias del centro histórico, Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau y Vitória, además de Bonfim. Nazaré y Viana do Castelo también tienen zonas de suspensión.
Abierto: el interior, la costa alentejana, la mayor parte del Algarve fuera de las zonas de presión, y las islas, Madeira y Azores, que tienen regímenes propios.
La regla práctica: cuanto más famosa la postal, más difícil la licencia. Y la respuesta definitiva siempre la da el ayuntamiento. Consígala antes del contrato de promesa, no después. Un apartamento precioso en una zona de suspensión, sin licencia existente, no es una inversión de alquiler, diga el anuncio lo que diga.
El proceso de registro, paso a paso
Paso uno: dar de alta la actividad. Antes que nada, registre la actividad (iniciar atividade) en Hacienda como autónomo en el IRS categoría B. Necesita el NIF primero.
Paso dos: presentar la comunicación previa al alcalde a través del Balcão Único Eletrónico, la ventanilla única electrónica, accesible desde el portal ePortugal. El expediente necesita un término de responsabilidad, la caderneta predial (el documento fiscal que acredita la propiedad), su declaración de alta de actividad, el justificante del seguro de responsabilidad civil, su documento de identidad y, si no es el propietario, el contrato que autoriza la actividad. Los edificios terminados después de 1951 pueden necesitar la licença de utilização; Lisboa exige licencia de uso residencial.
Paso tres: esperar, pero no a ciegas. Recibe un número de expediente por correo electrónico al momento. El ayuntamiento tiene 60 días para resolver, 90 en zona de contención. Algunos ayuntamientos cobran tasa de inspección; el importe está en la tabla de tasas municipal, así que confírmelo localmente.
Paso cuatro: el número. Su número de registro en el RNAL debe aparecer en todos los anuncios: Airbnb, Booking.com, todos. Cualquier número puede verificarse en el registro público de Turismo de Portugal, que es también como se verifica la licencia de un vendedor durante la due diligence.
Las categorías: moradia (casa entera), apartamento (apartamento), quartos (habitaciones en su casa), estabelecimento de hospedagem (tipo hostal).
La cuestión de la comunidad de propietarios
Ya no necesita la aprobación previa de la comunidad para registrarse. Esa exigencia murió con las reformas de 2024, y quien la cite está leyendo la ley antigua.
Pero los vecinos no están indefensos. La junta de propietarios puede cancelar un registro existente con una mayoría de dos tercios de las cuotas de participación (permilagem) en junta general.
Y lea el título constitutivo del edificio antes de comprar: algunos destinan las fracciones estrictamente al uso residencial, lo que es un obstáculo jurídico aparte que ninguna licencia supera.
Para el comprador, esto significa preguntar al vendedor y al administrador si el AL se ha debatido alguna vez en el edificio, y ponerle precio al riesgo. Una licencia que los vecinos pueden tumbar en votación vale menos que una que no pueden.
Comprar una vivienda que ya tiene licencia
Desde noviembre de 2024, el titular de un registro existente puede cambiarse al comprador, y el número del RNAL puede mantenerse. En la zona de suspensión de Lisboa, los registros existentes siguen siendo transmisibles aunque no se emitan nuevos. Esa distinción, nuevo registro frente a cambio de titular en un registro existente, es la línea más importante de la ley actual desde el punto de vista comercial.
En las zonas de contención, los municipios pueden restringir la transmisión de números de registro nuevos para casas y apartamentos, pero la ley protege la herencia, las transmisiones gratuitas al cónyuge, la pareja, los hijos o los padres, y los divorcios. Esos siempre pasan.
Due diligence, en orden: primero, verifique que el número del RNAL esté activo en el registro de Turismo de Portugal. Segundo, confirme que la categoría corresponde a la vivienda. Tercero, compruebe que no haya expedientes de cancelación ni multas impagadas. Cuarto, lea el reglamento municipal de esa parroquia. Quinto, establezca la posición de la comunidad. Una licencia con años de reseñas tiene valor comercial, pero que las reseñas sobrevivan al cambio de titular depende de las normas de la plataforma, no de la ley.
El impuesto que desapareció, y lo que queda
La CEAL del 15% desapareció, revocada con efecto retroactivo a finales de 2023. Lo que queda es el cuadro ordinario, tratado en mis artículos compañeros: la renta tributa en el IRS categoría B (el régimen simplificado cubre rentas de hasta €200.000, con coeficiente de 0,35 para apartamentos y casas), IVA del 6% en el alojamiento, las tasas turísticas municipales, la comunicación de huéspedes a las autoridades, el seguro obligatorio y el libro de reclamaciones. El tratamiento completo está en la guía de alquiler de corta duración.
Dos notas de 2026. Desde mayo de 2026 las plataformas verifican su número de registro en la base nacional y comparten los datos de las reservas con las autoridades, así que los anuncios sin registro se retiran. Y el paquete de vivienda de 2026 premia la alternativa: los arrendamientos de larga duración a renta moderada cualifican para un 10% de IRS hasta 2029. Si la puerta del AL está cerrada en su parroquia, la puerta del largo plazo está abierta de par en par. Los impuestos de la compra en sí, IMT, impuesto de timbre y el resto, son otro artículo: el coste real de comprar.
Cómo ayudo
Si la renta del alquiler forma parte de su plan, dígamelo al principio, porque cambia lo que buscamos. Antes de preseleccionar nada, verifico la posición del ayuntamiento sobre nuevas licencias de AL para la parroquia exacta. En la due diligence, compruebo las licencias existentes en el registro del RNAL, leo el reglamento municipal y establezco la posición de la comunidad. Y le presento a un contable portugués antes de la escritura, no después de la primera factura fiscal.
La pregunta de la licencia es binaria: o la vivienda puede generar renta, o no puede. Lo establecemos antes de que gaste un euro.
Sources
- Decreto-Ley 128/2014 con las modificaciones del Decreto-Ley 76/2024 (en vigor desde el 1 de noviembre de 2024): fin del congelamiento de nuevos registros y de la renovación quinquenal, transmisibilidad restaurada del titular en registros existentes, competencias municipales en zonas de contención (artículos 15-A y 15-B), límite de 9 habitaciones y 27 huéspedes, seguro obligatorio (eazyal.com; immolusitania.ch; togofor-homes.com)
- Contribución extraordinaria CEAL del 15% revocada por el Decreto-Ley 57/2024 con efecto retroactivo al 31 de diciembre de 2023 (valadascoriel.com; lexology.com; belionpartners.com)
- Zona de suspensión en todo el municipio de Lisboa desde el 1 de abril de 2025; zonas de suspensión también en Oporto (Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau, Vitória, Bonfim), Nazaré y Viana do Castelo; reglamento municipal de Lisboa con zonas de contención absoluta y relativa (5% a 10% de AL sobre el parque de viviendas) y excepciones estrechas en la categoría de habitaciones (lisbonapartments.com; lisbonapartments.com; cafimo.pt)
- Registro mediante comunicación previa al alcalde a través del Balcão Único Eletrónico (portal ePortugal); documentos exigidos (término de responsabilidad, caderneta predial, declaración de actividad, justificante de seguro, identidad); plazo de 60 días del ayuntamiento, 90 en zona de contención; número RNAL obligatorio en todos los anuncios y verificable en el registro de Turismo de Portugal (pearlsofportugal.com; lisbonapartments.com)
- Sin aprobación previa de la comunidad desde las reformas de 2024; la junta puede cancelar un registro existente por dos tercios de la permilagem (lisbonapartments.com; pearlsofportugal.com)
- Paquete de vivienda de 2026 (Ley 9/A/2026): incentivos fiscales a la oferta de vivienda, incluido el arrendamiento a renta moderada (bloombergtax.com); tipo del 10% de IRS en rentas moderadas cualificadas hasta 2029 (cafimo.pt)