O sonho que vende a casa
É assim: você compra a casa na costa de Lisboa ou no Algarve, usa no verão e nos feriados prolongados, e enquanto está fora ela se paga no Airbnb. Às vezes essa conta funciona lindamente. Às vezes a casa fica meio vazia, a licença nunca chega e a conta do imposto é uma surpresa. A diferença está quase sempre no dever de casa feito antes da compra, não depois.
A licença: Alojamento Local
Em Portugal, no momento em que há dinheiro em troca de uma noite de estadia, você está operando um negócio. Todo imóvel alugado para turistas precisa de um número de Alojamento Local, AL, e esse número tem que aparecer no anúncio. O registo é feito na câmara municipal.
A boa notícia: o regime se estabilizou no fim de 2024. O Decreto-Lei 76/2024 acabou com o congelamento nacional de novos registos e com a exigência de renovação a cada cinco anos. Os registos não expiram mais e, em geral, passam para o novo proprietário quando o imóvel é vendido ou herdado.
O porém: a decisão desceu para as câmaras. Cada câmara pode designar zonas de contenção onde não se emitem novas licenças de AL, e as freguesias costeiras mais movimentadas foram as primeiras a usar esse poder. Lisboa suspendeu novas licenças em todo o município; partes do Porto também têm restrições. E desde maio de 2026, um regulamento europeu obriga as plataformas a verificar seu número de registo na base nacional e a partilhar os dados das reservas com as autoridades. Anúncios com números inválidos são retirados.
Ou seja: a única resposta que vale é a da câmara, e você a quer antes de assinar a escritura, não depois. Esta é a verificação mais importante para quem compra pensando em renda de aluguel.
Os impostos, do lado português
O imposto do seu país de origem é outra conversa. Aqui vai o que Portugal vai pedir.
A renda do AL é tributada em IRS na Categoria B, como rendimento de trabalho independente: ou no regime simplificado ou com contabilidade organizada. No regime simplificado, que abrange rendimentos até €200.000 por ano, você não deduz despesas reais. Em vez disso, aplica-se um coeficiente ao rendimento bruto: 0,15 para aluguel de quarto, 0,35 para apartamento ou casa, e 0,50 para imóveis em certas áreas de contenção municipais. Esse valor tributável é então tributado às taxas progressivas do IRS para residentes, ou 25% fixos para não residentes.
Depois, os extras. O alojamento tem IVA reduzido de 6% no continente. Muitos municípios cobram uma taxa turística por noite que você deve recolher e pagar mensalmente: Lisboa cobra €4 por pessoa por noite, com limite de sete noites. As comissões pagas a plataformas não residentes, como o Airbnb, têm declaração própria (Modelo 30), com IVA autoliquidado por reversão.
E as obrigações operacionais: hóspedes estrangeiros devem ser comunicados à base de dados de imigração (SIBA) em até três dias úteis da chegada e da saída, o seguro de responsabilidade civil é obrigatório, assim como equipamentos mínimos de segurança e livro de reclamações, físico e eletrónico. Nada disso é opcional, e o descumprimento pode significar multas ou a perda da licença.
Mais uma coisa que muitos descobrem tarde: se você encerra a atividade de AL e vende logo depois, a mais-valia pode cair nas regras da Categoria B, mais duras que o tratamento normal da venda de imóveis. Encerrar a atividade e vender no mesmo fôlego é uma conversa para ter com seu contabilista antes.
A conta honesta
Mesmo onde a licença e os impostos são simples, faça as contas a frio. Uma empresa de gestão que cuida de reservas, check-ins, limpeza e do inevitável chamado de encanamento de madrugada fica com uma fatia relevante. Limpeza e lavanderia custam dinheiro real entre cada estadia. A ocupação fora de julho e agosto não se parece em nada com a de dentro deles. E uma casa que recebe quarenta grupos por ano se desgasta mais rápido que uma casa que recebe sua família.
Nada disso mata a ideia. Só significa que a renda do aluguel deve ser o bônus, não o motivo pelo qual a compra funciona. Se a casa só fecha a conta com 80% de ocupação e diárias de alta temporada, ela não fecha a conta.
Como ajudo
Se alugar enquanto você está fora faz parte do plano, diga isso no começo, porque muda o que procuramos. Antes de qualquer coisa, verifico a posição da câmara sobre novas licenças de AL na freguesia exata. Um apartamento lindo numa zona de contenção, sem licença existente, não é um investimento de aluguel, diga o anúncio o que disser.
Depois fazemos a conta fria juntos: ocupação realista, custos reais, o quadro fiscal acima e o que o imóvel rende se a temporada decepcionar. Apresento você a um contabilista português antes da escritura, não depois da primeira conta de imposto, e a gestores que realmente atendem o telefone.
O objetivo é simples: que a casa funcione como lar primeiro, e que a renda do aluguel seja dinheiro real, declarado e em regra, em vez de uma esperança com conta de imposto anexada.
Sources
- Todo aluguel turístico precisa de número de registo de Alojamento Local no anúncio; o Decreto-Lei 76/2024 (em vigor desde 1 de novembro de 2024) acabou com o congelamento de novos registos e com a renovação quinquenal, e as câmaras mantêm poderes de contenção (on-magazine.co.uk; lisbonapartments.com)
- Desde maio de 2026, um regulamento europeu obriga as plataformas a verificar os números de registo na base nacional e a partilhar os dados das reservas com as autoridades (on-magazine.co.uk)
- Rendimentos de AL em IRS Categoria B: regime simplificado até €200.000/ano com coeficientes 0,15 (quarto), 0,35 (apartamento/casa), 0,50 (áreas de contenção); taxas progressivas para residentes, 25% fixos para não residentes (guia fiscal do Airbnb para Portugal em assets.airbnb.com, PDF)
- IVA reduzido de 6% no alojamento, taxas turísticas recolhidas mensalmente (ex.: Lisboa €4/pessoa/noite), declaração Modelo 30 para comissões das plataformas, comunicação de hóspedes no SIBA, seguro de responsabilidade civil e livro de reclamações obrigatórios (belionpartners.com)