A Carta de Cascais · Notas de mercado

Quanto custa de fato reformar em Portugal: os impostos, as licenças e as rubricas que ninguém coloca no folheto.

Pergunte por Cascais ou por Lisboa e vão lhe passar um preço por metro quadrado para a reforma, como se fosse um número único em que uma pessoa séria pudesse confiar. Não é. O valor do empreiteiro é apenas o meio da conta. Ao redor dele estão uma taxa de imposto que pode somar 23% ou 6%, dependendo de uma papelada que a maioria dos compradores nunca ouviu falar, um caminho de licenciamento que define o seu prazo antes de definir o seu orçamento, honorários profissionais, taxas municipais e uma reavaliação fiscal esperando no fim. Nosso guia anterior sobre reformar cobre o processo e as pessoas. Este cobre o dinheiro: as partes que podem ser conferidas, por escrito, antes de você assinar qualquer coisa.

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O número do metro quadrado, e por que ele engana

Reforma não é um produto com preço de tabela. Dois apartamentos do mesmo tamanho na mesma rua podem diferir pelo dobro: um precisa de cozinhas, banheiros e acabamentos, o outro precisa de estrutura, telhado, encanamento e fiação antes de sequer se falar em acabamentos. Um orçamento por metro quadrado dado antes de alguém abrir uma parede é um palpite de uniforme.

Repare, também, que os únicos valores de construção por metro quadrado que o Estado português publica são valores fiscais. Para 2026, o valor médio de construção oficial usado na fórmula do imposto predial é de €570 por metro quadrado, definido pela Portaria n.º 471/2025/1, acima dos €532 em que estava desde 2023. Com o elemento de terreno de 25% que a lei acrescenta, o valor base na fórmula é de €712,50 por metro quadrado. Esse número decide parte do seu IMI, o imposto municipal sobre imóveis. Não é o que um empreiteiro cobra e, em Cascais, não chega perto do custo real da obra. Mantenha-o no seu lugar: ele pertence à repartição fiscal, e vai importar para você mais adiante neste artigo, quando a reforma terminar e o valor fiscal da sua casa for recalculado.

O que o INE, o instituto de estatística, publica sobre custos reais de construção é um índice, não um preço. Ele acompanha como anda o custo de construir habitação nova. Esse movimento é a parte do seu orçamento que você não controla, e no momento ele anda rápido.

Os custos sobem 7,5% ao ano, e os orçamentos envelhecem rápido

Em agosto de 2026, o custo de construir habitação nova em Portugal estava 7,5% acima do de um ano antes, no índice de custos de construção do INE. A mão de obra subiu 8,0% e os materiais 7,1%, e a nota do INE registra que nenhum material acompanhado pelo índice ficou mais barato no ano. Fio de cobre e diesel subiram cerca de 30%, tubos de PVC cerca de 20%, e azulejos, sistemas de isolamento externo e tubulações cerca de 15%. É a maior alta anual do índice desde fevereiro de 2023, e ele está agora cerca de um terço acima de onde estava em 2021.

Reforma não é construção nova, e o índice não precifica o seu projeto. Leia-o pelo que ele faz com o comportamento. Quem dá um orçamento hoje está precificando mão de obra que talvez não consiga contratar em quatro meses, num mercado em que todos os empreiteiros disputam os mesmos profissionais escassos. Por isso os orçamentos vêm com validade curta, às vezes 30 dias, e os contratos vêm com cláusulas de revisão de preço. Um orçamento da primavera não é um preço garantido no outono. Ao comparar empreiteiros, compare a data e o prazo de validade junto com o total, e pergunte o que acontece com o preço se o início atrasar. Essas duas perguntas dizem mais sobre a conta final do que o valor de capa.

O imposto sobre a obra: 23% é o padrão, 6% é a exceção

O IVA sobre serviços de construção em Portugal continental é cobrado à taxa normal de 23%, a menos que a obra se enquadre numa taxa reduzida. Num contrato de €200.000, são €46.000 de imposto. É a maior rubrica que a maioria dos compradores esquece de orçar, porque os orçamentos são muitas vezes discutidos sem imposto, e ele chega na fatura.

Existe uma taxa reduzida de 6%, e fala-se dela como se se aplicasse à reforma em geral. Não se aplica. O item 2.23 da Lista I do Código do IVA aplica os 6% a contratos de empreitada de reabilitação de imóveis situados numa área de reabilitação urbana legalmente delimitada, uma ARU. E, em acórdão uniformizador, o Supremo Tribunal Administrativo, o tribunal administrativo supremo de Portugal, decidiu que a obra também precisa estar dentro de uma operação de reabilitação urbana aprovada para aquela área. A autoridade tributária aplica a mesma leitura. Muitas ruas elegantes de Lisboa e alguns bairros antigos em outros lugares estão dentro de uma ARU. A maior parte de Cascais, do Estoril e dos bairros modernos não está, e mesmo dentro de uma ARU a segunda condição pega muita gente.

A conta é o porquê de isso importar. O mesmo contrato de €200.000, tributado a 6% em vez de 23%, carrega €12.000 de IVA em vez de €46.000: uma diferença de €34.000 num único projeto. (Exemplo ilustrativo: saber se um projeto concreto se enquadra é uma questão a resolver por escrito, com o seu consultor fiscal, antes de assinar o contrato, e não depois da primeira fatura.) Seguem-se dois pontos práticos. Primeiro, se um empreiteiro lhe prometer a taxa de 6%, peça que ele mostre a delimitação da ARU e a operação aprovada que cobre a sua rua. Se ele não conseguir, orce a 23%. Segundo, materiais que você compra por conta própria, uma cozinha encomendada no seu nome, por exemplo, não herdam taxa nenhuma do contrato da obra. São tributados como mercadorias, normalmente a 23%, e dividir compras para correr atrás de uma taxa costuma custar mais em garantia e coordenação perdidas do que economiza.

A licença define o seu prazo antes de definir o seu orçamento

Desde as reformas do Simplex de 2024, revistas outra vez com efeitos a partir de 1 de outubro de 2026, o controle de obras em Portugal corre por três caminhos, e saber em qual deles o seu projeto cai é uma questão jurídica com um custo anexo.

Parte das obras está isenta de controle prévio por completo. Obras de conservação e alterações internas que não tocam a estrutura, a fachada, a linha do telhado nem a área de piso geralmente não precisam de licença nem de comunicação prévia. Obras internas que alteram a estrutura também podem ser isentas, executadas sob um termo de responsabilidade assinado por um técnico qualificado. Não leia isenção como ausência de regras: as normas de planejamento e os códigos técnicos continuam a valer por inteiro, a câmara pode fiscalizar, e uma obra que precisava de controle e nunca teve vira um problema no dia em que você vender, porque o processo da escritura agora pergunta pelos títulos da obra.

As obras do caminho do meio vão por comunicação prévia, uma notificação prévia em que a câmara confere o processo contra parâmetros definidos, em vez de conceder uma licença discricionária. Obras maiores ou mais sensíveis ainda precisam de licença completa. Aí, pelo menos, a lei agora impõe um relógio à câmara: prazos de decisão de 120 dias para edifícios menores, 150 dias para os maiores e para imóveis classificados, e 200 dias acima disso, após os quais o silêncio conta como aprovação e você pode obter um certificado que o comprove. O antigo documento de licença em papel acabou; o recibo das taxas municipais é o título. Essas taxas são definidas por cada câmara no seu próprio regulamento de taxas publicado, variam, e em Cascais são uma rubrica real num projeto grande, e não uma formalidade. Peça a estimativa das taxas na mesma reunião em que perguntar pelo caminho. Ela existe e pode ser calculada antes de você se comprometer.

O ponto do comprador é a sequência. Até saber o caminho, você não sabe se começa em seis semanas ou em seis meses, e um orçamento de reforma que presume a data de início errada é ficção. Estabeleça o caminho, por escrito, junto à câmara ou pela leitura que o seu arquiteto faz do plano municipal, antes de a compra se concluir, se a reforma é o motivo da compra. Isso é diligência prévia, e pertence à mesma conversa que o nosso guia de diligência prévia cobre para o contrato de promessa.

As pessoas e a papelada ao redor do número do empreiteiro

O contrato do empreiteiro é uma parte da pilha profissional, e o resto também cobra.

O projeto vem primeiro. Os projetos de arquitetura precisam ser de autoria de um arquiteto e assinados por ele, e os projetos técnicos que se seguem, estrutura, águas, esgotos, eletricidade, gás, desempenho térmico, são assinados pelos engenheiros responsáveis por cada um. Os honorários são negociados, fechados ou em percentagem, e não são decoração opcional: são as assinaturas deles que sustentam os caminhos de licenciamento, quando um caminho se aplica, e são os termos de responsabilidade deles que sustentam a obra estrutural isenta. O seu empreiteiro, por sua vez, precisa ter uma licença de construção, um alvará emitido através do IMPIC, o regulador do setor, que cubra a classe da obra que ele executa. Conferir essa licença é grátis e leva minutos. Um empreiteiro sem licença não é uma economia; é o ponto em que o seu seguro, a sua garantia e a sua posição jurídica se afinam todos ao mesmo tempo.

Reformas profundas também puxam o imóvel para as regras de energia. O código de energia dos edifícios de Portugal, o Decreto-Lei n.º 101-D/2020, define requisitos de desempenho para intervenções de grande dimensão, o que pode significar isolamento, especificações de janelas e sistemas que você não tinha planejado tocar. Saber se o seu projeto cruza essa linha é uma pergunta para o seu arquiteto na fase de projeto, quando a resposta é barata, e não na fase de fiscalização, quando não é.

E quando a obra termina e o imóvel é reavaliado, a repartição fiscal aplica a sua própria conta. Um imóvel reconstruído ou alterado de forma substancial é reavaliado para o IMI mediante um novo pedido Modelo 1, e a partir de 1 de janeiro de 2026 essa avaliação usa o valor de construção de €570 por metro quadrado descrito acima, e não os €532 dos anos anteriores. Uma reforma que levanta o seu valor fiscal levanta junto o seu IMI anual. Raramente é um motivo para não reformar. É sempre um número a conhecer antes de começar, e o nosso guia do imposto predial de Portugal percorre como a fórmula de avaliação se encaixa.

Três perguntas a fazer antes de assinar um contrato de obra

Qual é a taxa de IVA neste orçamento, e em que ela se baseia?

Tenha a taxa no contrato, e não na conversa. Se for 6%, peça a papelada da área de reabilitação por trás dela. Se ninguém conseguir apresentá-la, precifique a obra a 23% e trate qualquer coisa diferente como um bônus.

Em qual caminho de licenciamento este projeto está, por escrito?

Isenção, comunicação prévia ou licença muda a sua data de início por meses. Muda também o que você assina, o que você paga à câmara e o que você poderá mostrar a um futuro comprador. A resposta deve vir do plano municipal e das regras atuais, e não do otimismo do empreiteiro.

O que está fora deste número?

Honorários de arquiteto e engenheiros, taxas municipais, os requisitos de energia, a reserva para o que abrir as paredes revelar, e o imposto predial maior que se segue à reavaliação. No estoque antigo de Cascais e Lisboa, eu não assinaria um contrato sem pelo menos um décimo do orçamento retido, sem destino, para descobertas. As casas que punem os compradores são aquelas cujos orçamentos presumiram que nada seria encontrado.

Fontes

Os valores se movem. O índice de custos de construção é publicado mensalmente; confira a leitura atual, e o regulamento de taxas da câmara onde você vai construir, antes de assinar um contrato.
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