Por que vale a pena reformar em Portugal
Portugal está cheio de casas com boa estrutura: paredes grossas de pedra, pé-direito alto, luz bonita e proporções que os imóveis novos não têm. Compre a casa certa e uma reforma bem pensada não só a torna sua, como geralmente a valoriza. Compre bem, reforme com juízo, e a conta costuma fechar.
Mas a reforma também é onde os compradores estrangeiros mais perdem dinheiro, e quase sempre por motivos evitáveis. Aqui vai a versão honesta.
As partes fáceis
Começando pela boa notícia. Boa parte do que faz uma casa parecer nova não precisa de permissão de ninguém. Pintura, reparos, troca de pisos e cozinhas, alterações internas que não mexem na estrutura, na fachada ou no telhado: são obras isentas de controlo prévio, nos termos dos artigos 6.º e 6.º-A do RJUE. Ainda é preciso avisar a câmara do início da obra, com pelo menos cinco dias de antecedência, e um técnico habilitado assina um termo de responsabilidade. Mas não há licença para esperar. A conservação simples é a vitória mais rápida no imobiliário português.
A segunda boa notícia: os artesãos estão aqui. Ladrilhadores, canteiros, carpinteiros, serralheiros. Portugal ainda faz coisas à mão, e a mão de obra de uma reforma costuma custar menos do que o mesmo trabalho em Londres, Nova York ou Sydney.
As partes difíceis
Agora o resto, porque é aqui que o dinheiro desaparece.
A questão da licença
No momento em que os planos mexem na estrutura, mudam a fachada ou o telhado, ampliam a construção ou estão numa zona protegida, você entra no território da câmara: ou uma comunicação prévia (a obra pode começar depois de apresentada) ou uma licença completa (a câmara precisa decidir). Errar aqui tem consequências reais. Obras significativas sem permissão podem significar multas, ordem de reversão e problemas com o seguro. Se vai comprar uma casa que o vendedor "reformou recentemente", peça as licenças das obras dos últimos dez anos. Sem licenças: oferta menor, ou desista.
A questão do empreiteiro
Em Portugal, quem faz mais do que pequenos reparos precisa de habilitação do IMPIC: um alvará para obras maiores, ou um certificado de empreiteiro de obras particulares para trabalhos menores. Ambos podem ser consultados em cerca de dois minutos no portal público do IMPIC, e vale conferir também a lista de licenças canceladas recentemente. Peça ainda a declaração do seguro de acidentes de trabalho do empreiteiro. Se um trabalhador se acidentar na sua obra e o empreiteiro não tiver seguro, a responsabilidade pode cair sobre você, o proprietário. Isso não é burocracia por burocracia.
A questão do orçamento
Peça três orçamentos, por escrito, discriminados por tarefa e material. Compare linha por linha. Muito cuidado com acordos só em dinheiro e sem fatura: sem fatura não há garantia, não há recurso e não há prova do que foi combinado. E saiba que compradores estrangeiros recebem orçamentos maiores com frequência. A defesa é chata e eficaz: orçamentos comparáveis, escopo por escrito e alguém local que saiba quanto as coisas devem custar.
A questão do prazo
O tempo da construção em Portugal tem relógio próprio. Vincule os pagamentos a etapas concluídas, nunca a promessas, e nunca pague a maior parte adiantado. Um empreiteiro que precisa de metade do orçamento antes de levantar um martelo está dizendo algo.
A questão dos vizinhos
Num prédio, tudo o que mexe em áreas comuns precisa do acordo do condomínio. Resolva isso antes de a obra começar, não durante.
Como ajudo: alguém do seu lado
Eu não levanto martelo nem finjo ser arquiteta. O que faço é garantir que você não entre numa reforma sozinho, num idioma que não domina totalmente, num mercado que não conhece totalmente.
Antes de qualquer coisa, definimos o escopo juntos: o que a casa precisa, o que não precisa e quanto deve custar, aproximadamente. Trago empreiteiros habilitados para orçamentos comparáveis e discriminados. Verifico o registo deles no IMPIC. Faço as perguntas que você faria se já tivesse feito isso dez vezes: o que está incluído, o que está excluído, quem compra os materiais, o que acontece quando se encontra algo atrás de uma parede.
E continuo na sala. Quando o orçamento volta claramente maior porque você é estrangeiro, quando o prazo atrasa pela terceira vez, quando alguém sugere pular a papelada para ganhar uma semana: é aí que ter uma pessoa do seu lado, que conhece o mercado e não está vendendo nada para você, faz mais diferença.
Reformar em Portugal pode ser o melhor dinheiro que você gasta aqui. Você só não precisa aprender as partes difíceis do jeito difícil.
Sources
- Obras isentas de controlo prévio (artigos 6.º e 6.º-A do RJUE): aviso à câmara com cinco dias de antecedência, termo de responsabilidade do técnico e fiscalização administrativa continuam a aplicar-se (orientação municipal em cm-graciosa.pt, PDF)
- Habilitação de empreiteiros pelo IMPIC: alvará para obras maiores e certificado de empreiteiro de obras particulares para trabalhos menores, ambos consultáveis no portal público (apresentação do IMPIC em impic.pt, PDF; guia de verificação em localtrades.pt, PDF)
- As três vias de enquadramento das reformas (obras isentas, comunicação prévia, licença completa), resumidas em theexpathustle.com
- Riscos de obras sem licença na compra (multas, ordens de reversão, problemas com seguro) em bozeco.com