Por que tudo acontece antes da assinatura
O CPCV, o contrato de promessa de compra e venda, é um contrato a sério, não uma formalidade de reserva. O sinal pago ao abrigo dele tem dentes. Pelo Código Civil, o comprador que falta por um motivo que lhe é imputável perde o sinal a favor do vendedor. O vendedor que falta deve ao comprador o dobro do que recebeu, e o comprador pode, em alternativa, pedir ao tribunal que conclua a venda no lugar do vendedor, o remédio chamado execução específica. Não existe um período de reflexão em que o sinal volte discretamente.
É essa a lógica inteira da due diligence. Um problema encontrado antes do CPCV é uma negociação. O mesmo problema encontrado depois é uma discussão sobre de quem é a culpa, com o seu dinheiro no meio. Por isso, um CPCV bem redigido é escrito à volta das verificações: a escritura fica condicionada ao que os documentos ainda têm de provar, à quitação dos encargos do vendedor no ato, à posição da licença ser aquela que lhe foi descrita, à aprovação do seu financiamento, quando você precisa de um. Se uma verificação falhar, sair é uma saída que o contrato já permite, não um incumprimento que lhe custa o sinal.
Há mais uma mudança que importa aqui. Até 2024, a própria escritura obrigava dois dos documentos-chave a aparecer: a licença de utilização e a ficha técnica da habitação tinham de ser apresentadas na transmissão. A lei do Simplex, de 2024, retirou essa exigência. Hoje, uma escritura pode avançar sobre um imóvel cuja licença ninguém apresentou, com o notário a registar um aviso em vez de travar o ato. Ninguém a montante está a verificar. Quem verifica é o seu advogado, e a verificação tem de acontecer no seu lado do calendário, antes do CPCV.
O trabalho segue uma ordem aproximada:
- Obtenha o registo e a caderneta e leia-os contra o anúncio e contra a visita, enquanto o preço ainda é uma conversa.
- Verifique a licença e o processo na câmara contra aquilo que está efetivamente construído.
- Comece cedo a papelada do condomínio. O administrador do vendedor tem até dez dias para emitir a declaração que a lei exige, e esse prazo pertence ao seu calendário, não à semana da escritura.
- Redija o CPCV à volta do que as verificações ainda têm de provar, com datas, condições e saídas.
- Peça uma certidão nova antes de cada ponto sem retorno: antes de cada reforço do sinal e outra vez antes da escritura.
A certidão do registo predial: quem é o dono, e o que pesa sobre o imóvel
O primeiro documento é a certidão permanente do registo predial, pedida online no serviço de registo por 15 euros. Ela faz quatro trabalhos. Descreve o imóvel tal como o Estado o tem registado: a sua identificação, composição e áreas, e o artigo matricial a que corresponde. Nomeia o proprietário registado e como ele adquiriu, e o registo cria uma presunção legal de que o direito pertence à pessoa que o registo nomeia, por isso este é o documento que responde à pergunta mais básica de qualquer compra: a pessoa que lhe está a vender esta casa é a pessoa que é dona dela?
Enumera também todos os ónus em vigor sobre o imóvel: hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões e outros direitos registados, e mostra os pedidos de registo ainda pendentes. A certidão é válida por seis meses e mantém-se atualizada durante todo esse período, por isso um ónus registado na semana passada aparece no extrato que você pede hoje. Qualquer pessoa a pode pedir, e isto vale a pena saber: você não precisa da autorização do vendedor para começar.
O que ela não consegue fazer é igualmente importante. O registo regista direitos, não tijolos. Não lhe diz se o anexo, a garagem convertida ou a piscina foram alguma vez aprovados pela câmara, e não lhe diz onde passa a estrema no terreno. Uma certidão limpa é o início do processo, não o fim.
A caderneta predial: a versão do mesmo imóvel segundo as finanças
O segundo documento é a caderneta predial, o registo fiscal do imóvel na Autoridade Tributária. Contém a matriz, o número do artigo matricial, as áreas registadas, o uso e a tipologia registados, o titular que consta do registo e o valor patrimonial tributário, o valor fiscal oficial a partir do qual se calculam o seu IMT na compra e o seu IMI de cada ano. Só o proprietário a pode obter, gratuitamente, através do Portal das Finanças, por isso o seu advogado a pede ao vendedor em vez de a ir buscar diretamente.
A caderneta não prova a propriedade. É um documento fiscal, e tratá-la como uma escritura é um erro de principiante. O seu verdadeiro valor no processo é ser uma segunda descrição do mesmo imóvel, escrita por outro serviço e para outro fim. E é aí que a verificação se torna um exercício de comparação. O registo descreve uma casa. O registo fiscal descreve uma casa. Você visitou uma casa. As três descrições deviam coincidir nas áreas, nas divisões e no uso. Quando uma delas mostra uma divisão, um piso ou algumas dezenas de metros quadrados que as outras não mostram, você encontrou, em geral, obra que nunca foi registada, e obra que nunca foi registada é, muitas vezes, obra que nunca foi licenciada. Essa divergência, tão pequena no papel, é uma das razões mais comuns para uma compra abrandar, mudar de preço ou parar.
A licença de utilização: o que a câmara aprovou, e o que foi construído depois
A licença de utilização, na linguagem atual a autorização de utilização, é a confirmação da câmara de que um edifício foi concluído em conformidade com o projeto aprovado e está apto para o uso nela indicado: habitação, comércio, e assim por diante. Dois limites a definem. O primeiro é a idade. Os edifícios concluídos antes do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, de agosto de 1951, nunca precisaram de licença de utilização, e a isenção comprova-se com uma certidão da câmara ou com uma caderneta que mostre a inscrição do imóvel antes dessa data. O segundo é o âmbito. A licença cobre o que foi aprovado, e nada mais. A marquise fechada, o anexo, a piscina, o arrumo convertido: nenhum deles está dentro da licença original, por mais anos que tenham passado.
O seu advogado compara, por isso, a licença com o processo na câmara, com os projetos aprovados e com o imóvel tal como ele está, por vezes com um arquiteto ou engenheiro a percorrê-lo. A comparação responde a uma pergunta simples: a casa que você está a comprar é a casa que a câmara aprovou? Onde uma parte não for, a obra pode ser legalizável, com um custo em taxas, tempo e, por vezes, alterações. Pode ser tolerada na prática, mas nunca regularizada, o que acompanha o imóvel em cada venda futura e em cada pedido de financiamento. Ou pode trazer um risco de fiscalização que nenhum comprador deve herdar sem saber. Na prática, os bancos continuam a pedir a licença de utilização antes de emprestar, diga a escritura o que disser, por isso uma licença em falta pode travar um financiamento mesmo quando não consegue travar a venda.
A ficha técnica e o certificado energético: os dois documentos discretos
As casas construídas, ampliadas ou substancialmente reabilitadas depois de março de 2004 têm também uma ficha técnica da habitação, um documento que descreve a construção e os sistemas da habitação tal como foi concluída. O promotor tinha de a produzir e de depositar uma cópia na câmara. Tal como a licença, ela já não tem de ser apresentada na escritura, por isso, desde 2024, ninguém lha entrega a menos que o seu advogado a peça. Peça. É uma contraprova útil sobre o que foi efetivamente construído, e a sua ausência numa casa posterior a 2004 também é informação.
O certificado energético funciona ao contrário: este, o vendedor não pode saltar. É exigido um certificado válido desde o momento em que o imóvel é anunciado, a classe, de A+ a F, tem de aparecer no anúncio, e o número do certificado fica registado na escritura. Os certificados de habitação são, em geral, válidos por dez anos, o custo é do vendedor, e o sistema é gerido pela ADENE, a agência de energia. A verificação do seu advogado é curta e rápida: que o certificado existe, que está dentro do prazo e que o seu número se confirma no sistema. O que ele nunca lhe dirá é se alguma coisa construída no lote era legal. Ele classifica o apetite energético da casa, não a sua papelada.
A declaração do condomínio: a única dívida que pode vir atrás de você
Comprar um apartamento, ou uma casa dentro de um condomínio, acrescenta um documento com uma armadilha. Desde 2022, o Código Civil obriga o vendedor a obter do administrador do condomínio uma declaração escrita com todos os encargos atuais da fração, com valores e prazos, e todas as dívidas do vendedor ao condomínio, com as datas em que surgiram e venceram. O administrador tem de a emitir no prazo máximo de dez dias a contar do pedido. A declaração é um documento obrigatório na escritura, com uma única exceção: o comprador pode declarar na própria escritura que prescinde dela.
Não prescinda dela de ânimo leve, porque a renúncia é a armadilha. Quem prescinde aceita a responsabilidade por quaisquer dívidas do vendedor ao condomínio relativas àquela fração. Sem renúncia, a lei reparte a responsabilidade pelo tempo: as dívidas vencidas antes da transmissão são do vendedor; os encargos que vencerem depois são seus. Com renúncia, essa proteção desaparece numa frase da escritura que a maioria dos compradores nunca lê. O seu advogado vai também além da declaração: às atas recentes das assembleias, ao orçamento atual, às obras aprovadas ou previstas e às quotas extraordinárias que as acompanham, e ao seguro do edifício. Um prédio prestes a refazer o telhado à custa de todos os condóminos não é um segredo; está nas atas, para quem as pedir.
Que dívidas acompanham o imóvel, e quais ficam com o vendedor
Um receio do comprador, raramente dito em voz alta, é herdar as dívidas de um estranho. A lei portuguesa traça a fronteira num sítio que faz sentido quando se vê o desenho. As dívidas registadas contra o imóvel acompanham o imóvel: uma hipoteca, uma penhora, um ónus registado. Estão todas na certidão do registo, e é por isso que a certidão importa, e na prática resolvem-se na conclusão: a hipoteca do vendedor é cancelada na escritura, com o preço, e uma penhora tem de ser levantada antes de uma transmissão limpa poder acontecer. As dívidas que vivem apenas com o vendedor, um cartão de crédito por pagar, um empréstimo pessoal, não passam para você nem se prendem à casa.
Mesmo assim importam, por uma razão: uma dívida comum pode transformar-se numa penhora registada se um credor avançar sobre o imóvel. Entre a sua primeira certidão e a escritura passam semanas. É por isso que o último passo da disciplina é uma certidão nova, pedida perto da conclusão, e antes de qualquer reforço do sinal pelo caminho. Nos impostos, a regra é arrumada: o IMI, o imposto anual sobre o imóvel, é devido por quem for proprietário a 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita. O seu advogado confirma que a posição de IMI do imóvel está regularizada e vê prova do pagamento, para que a conta que você herda comece do zero.
Planeamento, e a versão rural de tudo isto
Duas verificações ficam acima do imóvel individual. A primeira é o planeamento: o que o plano municipal, o PDM, diz que este lote e este edifício são, e o que permitiria a seguir. Uma casa registada como habitação, em solo classificado para isso, é uma compra diferente de um edifício encantador cujo uso o plano nunca contemplou. A segunda aplica-se para lá das vilas e cidades: os terrenos atravessados pelas reservas nacionais ecológica ou agrícola, a REN e a RAN, têm restrições ao que pode ser construído, ampliado ou alterado, e essas restrições vinculam quem quer que seja o dono.
O solo rústico, uma quinta, uma ruína com vista, merece um aviso próprio. Não existe licença de utilização para o solo em si. A descrição do registo e a matriz rústica divergem entre si, e do terreno, mais vezes do que um comprador estrangeiro espera, e as estremas no papel, as confrontações, são a parte mais fraca do registo. Os proprietários vizinhos podem também ter direitos de preferência em algumas vendas rústicas. Em solo, um levantamento topográfico feito por um topógrafo é dinheiro bem gasto, e pertence ao processo antes do CPCV, não depois.
O seu advogado não é o notário
Os compradores estrangeiros assumem muitas vezes que o notário da escritura faz este trabalho. O notário faz uma coisa diferente, e a distinção é o ponto central. O notário autentica a escritura, verifica a identidade e a capacidade de quem assina, recebe os documentos que a lei ainda exige, cobra os impostos devidos pela transmissão e, desde o Simplex, regista um aviso quando faltam títulos urbanísticos ao imóvel, em vez de se recusar a avançar. O notário serve a transação. Não investiga o imóvel por você, não compara o registo com a marquise, e não redige as suas proteções.
Esse é o trabalho do seu advogado, e é por isso que o advogado tem de ser seu: independente, instruído por você e pago por você, em vez de emprestado do lado do vendedor. A Marcela é agente do comprador, não é advogada, e este artigo é um mapa do trabalho, não um substituto dele. O advogado faz as verificações deste artigo, lê os documentos uns contra os outros e contra o imóvel físico, e escreve o que encontra no CPCV enquanto a escrita ainda pode mudar o resultado.
Quando uma verificação falha
As verificações falham de maneiras banais. Uma certidão mostra uma penhora de que ninguém falou. A licença cobre uma casa de dois quartos e você visitou uma de três. As atas do condomínio revelam uma quota extraordinária que vale um ano de quotas. Nada disto tem de matar uma compra, e antes do CPCV, a maior parte não mata: transforma-se numa conversa de preço, num prazo, ou numa condição de o vendedor regularizar o papel antes da escritura, com o seu sinal protegido enquanto ele o faz.
O que transforma uma verificação falhada num sinal perdido é a sequência. Assine primeiro e descubra o problema depois, e você é um comprador que se recusa a concluir, dentro de um contrato que põe o preço da recusa no sinal. Faça as verificações primeiro, escreva os resultados nas condições do contrato, e o mesmo problema é uma saída que já é sua. Lidos pela ordem certa, estes documentos são a diferença entre um sinal que lhe compra tempo para pensar e um sinal que lhe compra uma discussão.
Fontes
- Código Civil, artigo 1424.º-A (declaração do condomínio), introduzido pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro: texto consolidado do Código Civil
- Código Civil, artigos 442.º e 830.º (sinal e execução específica), redação do Decreto-Lei n.º 236/80, de 12 de julho: pgdlisboa.pt
- Governo de Portugal, “Pedir uma certidão permanente do registo predial” (conteúdo, 15 euros online, validade de seis meses): gov.pt
- Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Simplex Urbanístico), artigo 26.º, alínea f): a licença de utilização e a ficha técnica deixam de ser apresentadas na escritura, com efeitos desde 1 de janeiro de 2024
- Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março (ficha técnica da habitação): âmbito e isenções
- Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro: certificação energética (SCE, gerido pela ADENE), exigida desde o anúncio, validade de dez anos para habitação
- Código do IMI, artigo 8.º, n.º 1 (imposto devido pelo proprietário a 31 de dezembro), conforme citado em informação vinculativa da Autoridade Tributária: portaldasfinancas.gov.pt
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