El sueño que vende la casa
Es así: compra la casa en la costa de Lisboa o en el Algarve, la usa en verano y en los puentes, y mientras está fuera se paga sola en Airbnb. A veces esas cuentas salen perfectas. A veces la casa se queda medio vacía, la licencia nunca llega y la factura fiscal es una sorpresa. La diferencia está casi siempre en los deberes hechos antes de la compra, no después.
La licencia: Alojamento Local
En Portugal, en cuanto hay dinero a cambio de una noche de estancia, usted está operando un negocio. Toda propiedad alquilada a turistas necesita un número de Alojamento Local, AL, y ese número tiene que aparecer en el anuncio. El registro se hace en la câmara municipal.
La buena noticia: el régimen se estabilizó a finales de 2024. El Decreto-Ley 76/2024 acabó con la congelación nacional de nuevos registros y con la exigencia de renovación cada cinco años. Los registros ya no caducan y, en general, pasan al nuevo propietario cuando el inmueble se vende o se hereda.
El pero: la decisión bajó a los ayuntamientos. Cada câmara puede designar zonas de contención donde no se emiten nuevas licencias de AL, y las parroquias costeras más concurridas fueron las primeras en usar ese poder. Lisboa suspendió nuevas licencias en todo el municipio; partes de Oporto también tienen restricciones. Y desde mayo de 2026, un reglamento europeo obliga a las plataformas a verificar su número de registro en la base nacional y a compartir los datos de las reservas con las autoridades. Los anuncios con números no válidos se retiran.
O sea: la única respuesta que vale es la de la câmara, y la quiere antes de firmar la escritura, no después. Esta es la comprobación más importante para quien compra pensando en ingresos por alquiler.
Los impuestos, del lado portugués
El impuesto de su país de origen es otra conversación. Esto es lo que Portugal va a pedir.
La renta del AL tributa en el IRS en la Categoría B, como rendimiento del trabajo por cuenta propia: o en el régimen simplificado o con contabilidad organizada. En el régimen simplificado, que abarca rentas de hasta €200.000 al año, usted no deduce gastos reales. En su lugar, se aplica un coeficiente a los ingresos brutos: 0,15 para alquiler de habitación, 0,35 para apartamento o casa, y 0,50 para inmuebles en ciertas áreas de contención municipales. Esa base imponible tributa entonces a los tipos progresivos del IRS para residentes, o a un 25% fijo para no residentes.
Después, los extras. El alojamiento lleva IVA reducido del 6% en el continente. Muchos municipios cobran una tasa turística por noche que usted debe recaudar y pagar mensualmente: Lisboa cobra €4 por persona y noche, con límite de siete noches. Las comisiones pagadas a plataformas no residentes, como Airbnb, tienen su propia declaración (Modelo 30), con IVA autoliquidado por inversión del sujeto pasivo.
Y las obligaciones operativas: los huéspedes extranjeros deben comunicarse a la base de datos de inmigración (SIBA) en un plazo de tres días laborables desde la llegada y la salida, el seguro de responsabilidad civil es obligatorio, así como los equipos mínimos de seguridad y el libro de reclamaciones, físico y electrónico. Nada de esto es opcional, y el incumplimiento puede significar multas o la pérdida de la licencia.
Una cosa más que muchos descubren tarde: si cesa la actividad de AL y vende poco después, la plusvalía puede caer bajo las reglas de la Categoría B, más duras que el tratamiento normal de la venta de inmuebles. Cesar la actividad y vender al mismo tiempo es una conversación para tener con su contable antes.
Las cuentas claras
Incluso donde la licencia y los impuestos son sencillos, haga las cuentas en frío. Una empresa de gestión que se ocupa de reservas, check-ins, limpieza y de la inevitable llamada de fontanería de madrugada se queda con una parte relevante. La limpieza y la lavandería cuestan dinero real entre cada estancia. La ocupación fuera de julio y agosto no se parece en nada a la de dentro de esos meses. Y una casa que recibe cuarenta grupos al año se desgasta más rápido que una casa que recibe a su familia.
Nada de esto mata la idea. Solo significa que los ingresos por alquiler deben ser el extra, no el motivo por el que la compra funciona. Si la casa solo cuadra con un 80% de ocupación y tarifas de temporada alta, no cuadra.
Cómo ayudo
Si alquilar mientras está fuera forma parte del plan, dígalo al principio, porque cambia lo que buscamos. Antes que nada, verifico la posición de la câmara sobre nuevas licencias de AL en la parroquia exacta. Un apartamento precioso en una zona de contención, sin licencia existente, no es una inversión de alquiler, diga el anuncio lo que diga.
Después hacemos las cuentas en frío juntos: ocupación realista, costes reales, el cuadro fiscal anterior y lo que el inmueble rinde si la temporada decepciona. Le presento a un contable portugués antes de la escritura, no después de la primera factura fiscal, y a gestores que realmente contestan el teléfono.
El objetivo es simple: que la casa funcione como hogar primero, y que los ingresos por alquiler sean dinero real, declarado y en regla, en lugar de una esperanza con una factura fiscal adjunta.
Sources
- Todo alquiler turístico necesita número de registro de Alojamento Local en el anuncio; el Decreto-Ley 76/2024 (en vigor desde el 1 de noviembre de 2024) acabó con la congelación de nuevos registros y con la renovación quinquenal, y las câmaras mantienen poderes de contención (on-magazine.co.uk; lisbonapartments.com)
- Desde mayo de 2026, un reglamento europeo obliga a las plataformas a verificar los números de registro en la base nacional y a compartir los datos de las reservas con las autoridades (on-magazine.co.uk)
- Rentas de AL en el IRS Categoría B: régimen simplificado hasta €200.000/año con coeficientes 0,15 (habitación), 0,35 (apartamento/casa), 0,50 (áreas de contención); tipos progresivos para residentes, 25% fijo para no residentes (guía fiscal de Airbnb para Portugal en assets.airbnb.com, PDF)
- IVA reducido del 6% en el alojamiento, tasas turísticas recaudadas mensualmente (ej.: Lisboa €4/persona/noche), declaración Modelo 30 para comisiones de las plataformas, comunicación de huéspedes en el SIBA, seguro de responsabilidad civil y libro de reclamaciones obligatorios (belionpartners.com)