Sua proposta foi aceita, e todo mundo está sorrindo. Então o agente pede um pagamento de reserva, alguns milhares de euros para tirar o imóvel do mercado enquanto o contrato é preparado. É o pagamento menos compreendido de uma compra em Portugal, e o mais fácil de fazer do jeito certo.
Um passo que a lei não lhe dá
O Código Civil português conhece o contrato-promessa, e conhece o sinal que o acompanha. Não conhece a reserva. A reserva que lhe será oferecida é uma criatura da prática de mercado, não da lei: um acordo curto, em geral com a imobiliária vendedora, pelo qual o imóvel sai do mercado por um prazo fixo enquanto seu advogado prepara e confere o CPCV.
Isso tem duas consequências que vale entender antes de pagar qualquer coisa. A primeira é que não existe reserva padrão: nenhum formulário oficial, e nenhum valor fixado em lei. Tudo nela, o valor, os dias, o reembolso, é o que disser o papel à sua frente. A segunda é que ela obriga bem menos do que as pessoas supõem. Uma reserva não obriga o vendedor a vender pelo preço acordado do jeito que um CPCV obriga, e não obriga você a comprar. Ela compra tempo e exclusividade, nada mais. Tratada exatamente assim, é uma ferramenta útil. Confundida com um contrato, vira um mal-entendido caro.
Como ela costuma ser
Numa revenda na região de Cascais e Lisboa, o padrão é bastante consistente. Um pagamento de reserva de €5.000 a €10.000, por um período de cerca de duas a quatro semanas, comumente de 14 a 30 dias, durante o qual o imóvel é retirado do mercado e o CPCV é redigido e negociado. Lançamentos de imóveis novos seguem regras mais soltas: as incorporadoras costumam pedir mais, e ligam a reserva a uma unidade e a uma tabela de preços, e não a um negócio negociado.
Antes de qualquer assinatura, você precisa de uma coisa sem glamour resolvida: seu NIF, o número fiscal português. Contratos, contas bancárias e o próprio pagamento passam por ele, e uma reserva assinada às pressas sem o NIF é uma pequena bagunça que alguém terá de desfazer. Ele leva dias para sair por meio de um representante fiscal, mais um motivo para pedi-lo na semana em que você começa a procurar, e não na semana em que encontra a casa.
Quem guarda o dinheiro é a questão inteira
Onde o dinheiro fica durante essas semanas importa mais do que o valor. Se ele fica com a empresa de mediação, a lei lhe dá uma proteção real. O artigo 18 da lei da mediação imobiliária, a Lei n.º 15/2013, trata qualquer quantia que a mediadora receba de um potencial comprador antes do contrato como dinheiro depositado à sua guarda: a empresa não pode usá-lo em proveito próprio, e deve devolvê-lo imediatamente quando solicitada. Leia de novo. Dinheiro de reserva guardado pela mediadora é, por lei, devolvível a pedido.
Dinheiro pago direto a um vendedor ou a uma incorporadora é outra história. Nenhuma regra de depósito o protege, então a única proteção é o documento que você assinou. É por isso que a mesma reserva pode ser quase sem risco num negócio e genuinamente exposta em outro, e por que eu gosto que o dinheiro de reserva dos meus clientes fique com a mediadora, ou com o próprio advogado deles, sempre que o negócio permite.
Cinco coisas por escrito, antes de transferir
Quem recebe e guarda o dinheiro. Uma pessoa ou empresa identificada, e um IBAN que corresponda ao nome. Se o nome da conta e o nome do acordo não baterem, pare.
O que o pagamento compra. O imóvel fora do mercado, por um número declarado de dias, com uma data final declarada, e uma resposta honesta sobre se a mediadora pode manter reservas de espera atrás da sua. Algumas mantêm, abertamente. Saiba qual é o seu caso.
Quando o dinheiro volta. Os motivos de reembolso, escritos com clareza. Se as verificações do seu advogado encontrarem um problema sério, se seu financiamento for recusado, se o vendedor desistir, se o texto do CPCV não puder ser acordado: em cada caso, o dinheiro volta, dentro de um número declarado de dias.
Se a revisão jurídica é uma condição. As reservas mais limpas dizem com todas as letras que o advogado do comprador examina os documentos do imóvel durante a janela, e que um achado grave encerra o negócio com reembolso integral. Tenha essa frase escrita, não implícita.
Para onde o dinheiro vai depois. Se a compra seguir adiante, o valor da reserva deve ser abatido do sinal do CPCV. Se ele não for abatido, pergunte por quê antes de pagar, e não depois.
Use a janela como se ela importasse
As semanas da reserva são o tempo de trabalho mais barato de toda a compra. Seu advogado pede a certidão permanente, o extrato do registro predial, confere as licenças e a documentação do imóvel e lê a situação do condomínio, enquanto seu financiamento, se houver um, sai da conversa para a pré-aprovação. Problemas achados agora custam um e-mail. Os mesmos problemas achados depois do CPCV custam o sinal.
É aqui também que o contraste com o CPCV merece um parágrafo claro, porque os dois pagamentos são confundidos o tempo todo. No CPCV, seu dinheiro vira sinal nos termos dos artigos 441 e 442 do Código Civil: se você desistir depois sem fundamento legal, o vendedor fica com ele; se o vendedor desistir, devolve o dobro. A reserva não tem nada disso. Ela é pequena, curta e, quando bem redigida, reembolsável. O CPCV não é nenhuma dessas coisas, e é exatamente por isso que a diligência pertence à janela da reserva, antes de o dinheiro sério se mover.
E então ela passa o bastão
Uma reserva que fez seu trabalho termina de um de dois jeitos limpos. Ou as verificações falham e o dinheiro volta, ou o CPCV é assinado no prazo, o valor da reserva se soma ao sinal, e a compra entra nos trilhos descritos no artigo sobre o contrato-promessa. O que ela nunca deve fazer é se arrastar: uma reserva prorrogada de novo e de novo, com o imóvel no limbo e as condições cada vez mais vagas, é tática de negociação, não uma etapa da sua compra.
Este é o passo sete da sequência de compra, o caminho inteiro da primeira pergunta à venda final, em ordem.
Lemos e respondemos pessoalmente dentro de 24 horas.