Cada otoño, Portugal publica un número pequeño que reajusta en silencio miles de alquileres: 1,0256. Que recibas de verdad esa subida del 2,56% depende menos del número que de una carta, y de la fecha en que llega a manos de tu inquilino.
El número, y de dónde sale
El coeficiente para 2027 lo fijó el instituto nacional de estadística, el INE, y se publicó en el diario oficial, el Diário da República, el 1 de octubre de 2026 (Aviso n.º 24199/2026/2). Según el artículo 24 de la ley de arrendamiento urbano, el NRAU (Ley n.º 6/2006), el coeficiente es simplemente la inflación sin el componente de vivienda: la variación completa del índice de precios al consumo, excluyendo vivienda, en los doce meses hasta agosto. Los datos definitivos de agosto del INE, publicados el 10 de septiembre, situaron esa variación en el 2,56%. Multiplica una renta por 1,0256 y tienes la renta más alta que la ley permite en 2027.
Dos cosas que el número no es. No es automático: nada cambia hasta que el propietario actúa, y el inquilino que no recibe ninguna comunicación sigue pagando la renta anterior. Y no es un objetivo. Es un techo. Puedes aplicar menos del 2,56%, o no aplicar nada.
Cuánto vale el 2,56% en euros
La cuenta es una sola línea: renta actual × 1,0256. En las rentas que veo con más frecuencia en la costa de Lisboa, queda así.
| Renta actual | Subida mensual | Nueva renta | Extra al año |
|---|---|---|---|
| 850 € | +21,76 € | 871,76 € | 261,12 € |
| 1.000 € | +25,60 € | 1.025,60 € | 307,20 € |
| 1.250 € | +32,00 € | 1.282,00 € | 384,00 € |
| 1.500 € | +38,40 € | 1.538,40 € | 460,80 € |
| 2.000 € | +51,20 € | 2.051,20 € | 614,40 € |
Un detalle que pilla a muchos: si te saltaste uno o dos años, la subida puede ser mayor que el 2,56%. El Código Civil permite aplicar después los coeficientes no utilizados, siempre que no hayan pasado más de tres años desde que cada uno pudo aplicarse por primera vez. Quien no actualizó en 2025 (2,16%) ni en 2026 (2,24%) puede aplicarlos junto con el de 2027, lo que compuesto suma cerca de un 7,1%: una renta de 1.000 € pasa a 1.071,22 €. Lo que no se puede hacer es retroceder. La renta mayor rige desde la nueva comunicación; las diferencias de los meses pasados se pierden.
A quién se aplica, y las excepciones que importan
El coeficiente cubre los arrendamientos urbanos y rurales, viviendas y locales comerciales por igual, siempre que el propio contrato no establezca otro mecanismo de actualización. Esa última parte importa. Según el artículo 1077 del Código Civil, propietario e inquilino pueden pactar en el contrato su propio régimen: otro índice, un escalón fijo anual, o ninguna actualización. Si tu contrato tiene una cláusula propia, la cláusula es la regla, y el coeficiente del INE no es tu número. Lee el contrato antes de leer cualquier otra cosa.
El calendario dentro del contrato también cuenta. La primera actualización solo puede exigirse cuando el contrato ha cumplido un año completo, y después, una al año, cada una un año después de la anterior. Un contrato que empezó en marzo de 2026 no puede actualizarse hasta marzo de 2027, diga lo que diga el calendario sobre enero.
Dos categorías quedan fuera de este cuadro sencillo. Los contratos anteriores a 1990 que nunca pasaron al NRAU siguen un régimen transitorio con sus propias reglas de actualización; si tienes uno, pide consejo antes de tratarlo como un contrato normal. Y la renta apoyada (arrendamento apoiado), con la que los organismos públicos alquilan vivienda social, se calcula a partir de los ingresos del hogar según su propia ley (Ley n.º 81/2014). No tiene nada que ver con este coeficiente.
La carta: por escrito, 30 días antes, con prueba
Para aplicar la subida, el propietario debe comunicarlo al inquilino por escrito, con al menos 30 días de antelación respecto a la fecha en que la nueva renta empieza a regir, indicando el coeficiente aplicado y la nueva renta resultante. Según el artículo 9 del NRAU, eso significa carta certificada con acuse de recibo (carta registada com aviso de receção), o entrega en mano contra recibo firmado por el inquilino en una copia. Un correo electrónico, un mensaje, una conversación en el rellano: ahí es donde empiezan las disputas.
Las fechas con las que trabajar:
- 1 de octubre de 2026: el coeficiente se publicó. Las cartas ya pueden enviarse.
- 30 de noviembre de 2026: último día para que la carta llegue al inquilino si la nueva renta debe aplicarse desde enero de 2027.
- Enero de 2027: primera renta al nuevo nivel, para los contratos cuyo aniversario permite actualizar en enero.
¿Se te pasó el 30 de noviembre? No has perdido la subida. Una comunicación correcta enviada después simplemente surte efecto después: una vez cumplidos los 30 días, la renta mayor se aplica desde el siguiente vencimiento. Lo que cuesta una carta tardía son meses, no la subida en sí. Lo que nunca se puede hacer es cobrarla con carácter retroactivo.
Si eres el inquilino que lee esto
Comprueba cuatro cosas cuando llegue la carta. Que llegó por una vía que prueba la entrega. Que te dieron los 30 días completos. Que el coeficiente indicado es el publicado, 1,0256 para 2027. Y que la cuenta es tu renta multiplicada por ese coeficiente, nada más, salvo que tu contrato establezca otro mecanismo o que el propietario esté recuperando años perdidos, en cuyo caso pide el cálculo año por año.
Si la comunicación falla en la forma, el plazo o la aritmética, la subida no surte efecto, y sigues pagando la renta anterior hasta que llegue una comunicación correcta. Responde por escrito, por carta certificada, guarda la carta y el comprobante, y si las cifras se discuten, una asociación de inquilinos las revisará contigo.
La historia reciente, para tener escala
| Año | Coeficiente | Subida máxima |
|---|---|---|
| 2023 | 1,0200 | 2,00%, con tope fijado por ley |
| 2024 | 1,0694 | 6,94% |
| 2025 | 1,0216 | 2,16% |
| 2026 | 1,0224 | 2,24% |
| 2027 | 1,0256 | 2,56% |
El año distinto es 2023. La fórmula apuntaba a un 5,43% aquel año, y el Gobierno la suspendió, fijando el coeficiente en el 2% por ley (Ley n.º 19/2022) y compensando a los propietarios a través del sistema fiscal. El 6,94% de 2024 fue la fórmula funcionando otra vez sin tope, ya en descenso. El 2,56% de 2027 es el mecanismo de vuelta a su trabajo ordinario: seguir la inflación, sin el propio componente de vivienda.
Si compras para alquilar
Haz los números con la indexación, no con la esperanza. Con un inquilino en la vivienda, el crecimiento de tus ingresos queda limitado a algo cercano a la inflación sin vivienda, así que la renta que fijas el primer día hace la mayor parte del trabajo durante años. Dije lo mismo en la guía del propietario a largo plazo: fija la renta inicial como si fueras a vivir con ella, porque, más o menos, vas a vivir con ella.
Pon 2027 en el modelo con su tamaño real. En una renta de 1.500 €, la subida suma 460,80 € al año. Dinero real, ganado con honestidad, y no una estrategia. Global Property Guide estimó la rentabilidad bruta media de los apartamentos en Portugal en un 4,29% en mayo de 2026, y Lisboa en un 3,76%. El coeficiente protege esa línea de ingresos de la inflación; no la hace crecer.
Algo a vigilar: una reforma más amplia de la ley de arrendamientos avanza en el Parlamento este otoño. Todavía no es ley, y no cambia el número de esta página. Para 2027, las reglas anteriores son las reglas.
Fuentes
- El coeficiente de 2027: Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de octubre de 2026, Diário da República n.º 191/2026, 2.ª serie, fija el coeficiente en 1,0256 al amparo del artículo 24 de la Ley n.º 6/2006 (NRAU) y del apartado 5 del artículo 11 del Decreto-Ley n.º 294/2009 (arrendamiento rural); se aplica a los arrendamientos urbano y rural, salvo que las partes hubieran acordado otro criterio. Texto del aviso y mecánica explicados por Cuatrecasas y TOF Advogados, ambos el 1 de octubre de 2026.
- Cómo funcionan las actualizaciones según el artículo 1077 del Código Civil y el artículo 9 del NRAU: actualización anual, la primera tras un año completo de contrato; comunicación escrita con al menos 30 días, indicando el coeficiente y la nueva renta, por carta certificada con acuse de recibo o entrega en mano contra recibo firmado; los coeficientes no usados pueden aplicarse después, dentro de tres años, sin cobro retroactivo. Cuatrecasas; explicación de RFM, que cita la tabla oficial de coeficientes del Portal da Habitação.
- La cifra detrás del coeficiente: el IPC definitivo de agosto del INE, publicado el 10 de septiembre de 2026, fijó la variación de 12 meses de los precios al consumo sin vivienda (septiembre de 2025 a agosto de 2026) en el 2,56%; con el aviso publicado, las cartas ya pueden enviarse, y para que la nueva renta se aplique desde enero de 2027 la carta debe llegar al inquilino antes del 30 de noviembre de 2026. CartaRegistada.pt, actualizado en octubre de 2026.
- La excepción de 2023: la Ley n.º 19/2022, de 21 de octubre de 2022, suspendió la fórmula para 2023 y fijó el coeficiente en 1,02, en lugar del 5,43% que habrían producido las cifras de inflación, con apoyo fiscal extraordinario a los propietarios. Sérvulo & Associados.
- La renta apoyada (arrendamento apoiado) se define aplicando una tasa de esfuerzo a la renta mensual corregida del hogar, según el artículo 21 de la Ley n.º 81/2014, y no por el coeficiente del INE. Ley n.º 81/2014, texto.
- Contexto de mercado: actualización legal del 2,56% para 2027, frente al 2,24% de 2026; rentabilidad bruta de apartamentos con una media del 4,29% en mayo de 2026 (Lisboa 3,76%); reforma de la ley de arrendamientos aprobada en la generalidad el 30 de septiembre de 2026 y aún en tramitación parlamentaria. Global Property Guide, análisis del mercado inmobiliario de Portugal, octubre de 2026.
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