Na semana passada escrevi sobre alugar seu imóvel no Airbnb enquanto você está fora. Este é o outro caminho: um inquilino de verdade, um contrato de verdade, aluguel caindo todo mês. É mais estável, mais simples, e funciona dentro de uma cultura jurídica que você precisa entender antes de assinar qualquer coisa. Aqui está como funciona, como ficam os impostos e quanto os números realmente somam.
A lei começa do lado do inquilino
Em Portugal, alugar um imóvel não é como alugar uma vaga de garagem. A lei do arrendamento urbano, o NRAU, trata o inquilino como a parte mais fraca e escreve as regras de acordo com isso. Quando você aceita isso, todo o resto faz sentido.
O contrato precisa ser por escrito. Ele nomeia você e o inquilino, com os dois NIFs, e você o registra nas Finanças. Você emite recibo de cada pagamento, hoje em dia eletrônico. Acordo de aperto de mão não existe aqui. Se o contrato não estiver registrado, quem tem problema é você, não o inquilino.
O que você pode pedir adiantado
Há um teto legal para o que o inquilino paga antes de entrar: o primeiro mês de aluguel, até dois meses adiantados e uma caução de até dois meses. Cinco meses de aluguel no total, no máximo. Isso é lei, não ponto de partida para negociação. Se um administrador disser para pedir seis, procure outro administrador.
O aluguel só pode subir uma vez por ano, pelo número oficial
Você não pode aumentar o aluguel porque o mercado subiu. Uma vez por ano, você pode aplicar o coeficiente oficial, calculado a partir da inflação: 2,24% para 2026, com 2,56% anunciados para 2027. Você precisa avisar o inquilino com 30 dias de antecedência. Esse é todo o mecanismo. Defina o valor inicial como se fosse conviver com ele por anos, porque, mais ou menos, vai.
Tirar um inquilino é a parte difícil
Leia este parágrafo duas vezes. Despejar um inquilino em Portugal é lento e formal, por um canal próprio chamado Balcão Nacional do Arrendamento. Em julho de 2026, o governo propôs reformas para acelerar: reduzir o limite de inadimplência de três meses para dois, agir contra inquilinos que atrasam repetidamente mais de oito dias e permitir que o senhorio recuse a primeira renovação automática. Na hora em que escrevo, essa reforma ainda está no parlamento. Ainda não é lei.
A lição prática é simples: escolha o inquilino com o mesmo cuidado com que escolheu o imóvel. Referências, comprovante de renda, um bom contrato. Desfazer uma má escolha aqui demora muito, então faça o trabalho cuidadoso no começo.
O imposto: uma nova alíquota de 10%, com letras miúdas
A renda de aluguel entra no IRS na categoria F, e aqui a notícia é genuinamente boa. Pelo pacote da habitação de 2026, arrendamentos residenciais com renda mensal de até €2.300 se qualificam para uma alíquota fixa de 10%, antes 25%, sobre rendimentos até o fim de 2029. Acima desse teto valem as alíquotas normais: 25% para contratos residenciais assinados ou renovados desde outubro de 2023, 28% para os demais e para arrendamentos não residenciais.
O que você pode deduzir: manutenção e reparos, o IMI, seguro e custos de administração. Guarde todas as faturas. Deduções só valem o que a sua papelada comprova.
Um aviso para quem vai comprar sem morar em Portugal: não residentes pagam 28% fixos sobre a renda do aluguel, com bem menos margem para deduções. O seu país de origem provavelmente vai querer a parte dele também. Essa é uma conversa para um consultor fiscal, não para um artigo do journal.
A conta honesta
Pegue um apartamento de €500.000 em Lisboa, alugado por €1.800 ao mês. São €21.600 por ano.
Imposto a 10%: €2.160. IMI, digamos €800. Seguro e manutenção num ano normal, cerca de €1.500. Um administrador cobrando 8 a 10% custa uns €1.900. Sobram cerca de €15.000, ou 3% do preço de compra, antes de qualquer financiamento ou vacância.
Ninguém fica rico com 3%. O que você ganha é um imóvel que praticamente se paga enquanto você espera pela parte do retorno que realmente importa em Lisboa: quanto o ativo vai valer em dez anos. Se alguém mostrar 6% líquido num aluguel de longo prazo na Lisboa prime, pergunte o que ficou de fora da conta.
Longo prazo vs Airbnb, com honestidade
A rota do Airbnb sobre a qual escrevi na semana passada pode render mais, às vezes bem mais. Também custa mais: a licença, a rotatividade constante, as taxas de administração, as semanas vazio. O aluguel de longo prazo é a troca oposta. Receita menor, custos menores, quase nenhum trabalho, e um inquilino que trata o lugar como lar, porque é o lar dele.
Para a maioria dos compradores com quem trabalho, a resposta sem graça é a certa. Compre a casa com a qual você ficaria feliz em ficar. Se for alugar, alugue no longo prazo, declarado e em conformidade.
Como eu ajudo
Antes de você comprar pensando em rendimento, fazemos a conta juntos com aluguéis reais da rua de verdade, não números de folheto. Apresento administradores que atendem o telefone e um contabilista português antes da escritura, não depois do primeiro boleto de imposto. E digo quando a conta não fecha. Isso é a coisa mais útil que alguém pode dizer sobre um investimento em aluguel.
Fontes
- Arrendamentos residenciais seguem o NRAU e o Código Civil: contrato escrito com os NIFs das partes, registro nas Finanças, recibos eletrônicos; pagamentos antecipados limitados a cinco meses de aluguel no total (theportugalbrief.pt)
- Reajustes anuais limitados ao coeficiente oficial do INE: 2,24% em 2026, 2,56% anunciados para 2027, com 30 dias de aviso ao inquilino (theportugalbrief.pt)
- Despejo pelo Balcão Nacional do Arrendamento; a reforma proposta pelo governo em julho de 2026 (limite de dois meses de inadimplência, ação contra atrasos repetidos, recusa da primeira renovação automática) ainda estava no parlamento na hora em que escrevo (reuters.com; expatica.com)
- Rendimentos de aluguel no IRS categoria F: alíquota autônoma de 10% para rendas residenciais até €2.300/mês até 31 de dezembro de 2029 (artigo 45-C(1) do EBF); 25% para contratos residenciais assinados ou renovados desde outubro de 2023, 28% nos demais casos e para não residenciais; dedutíveis manutenção, IMI, seguro e administração (benoitproperties.com; visas.pt; bitizenship.com)
- Não residentes pagam 28% fixos sobre a renda de aluguel em Portugal, com deduções limitadas (portutax.com)