La semana pasada escribí sobre alquilar tu casa en Airbnb mientras estás fuera. Este es el otro camino: un inquilino de verdad, un contrato de verdad, la renta llegando cada mes. Es más estable, más sencillo, y funciona dentro de una cultura jurídica que conviene entender antes de firmar nada. Aquí está cómo funciona, cómo quedan los impuestos y cuánto suman realmente los números.
La ley empieza del lado del inquilino
En Portugal, alquilar una vivienda no es como alquilar una plaza de garaje. La ley de arrendamientos urbanos, el NRAU, trata al inquilino como la parte más débil y escribe las normas en consecuencia. Cuando aceptas eso, todo lo demás tiene sentido.
El contrato tiene que ser por escrito. Te nombra a ti y al inquilino, con los dos NIF, y lo registras en Hacienda (Finanças). Emites un recibo por cada pago, hoy en día electrónico. Los acuerdos de palabra no existen aquí. Si el contrato no está registrado, quien tiene el problema eres tú, no el inquilino.
Lo que puedes pedir por adelantado
Hay un techo legal para lo que el inquilino paga antes de entrar: el primer mes de renta, hasta dos meses por adelantado y una fianza de hasta dos meses. Cinco meses de renta en total, como máximo. Eso es ley, no un punto de partida para negociar. Si un administrador te dice que pidas seis, busca otro administrador.
La renta solo puede subir una vez al año, según el número oficial
No puedes subir la renta porque el mercado se movió. Una vez al año puedes aplicar el coeficiente oficial, calculado a partir de la inflación: 2,24% para 2026, con un 2,56% anunciado para 2027. Tienes que avisar al inquilino con 30 días de antelación. Ese es todo el mecanismo. Fija la renta inicial como si fueras a convivir con ella durante años, porque, más o menos, así será.
Sacar a un inquilino es la parte difícil
Lee este párrafo dos veces. Desalojar a un inquilino en Portugal es lento y formal, a través de un canal propio llamado Balcão Nacional do Arrendamento. En julio de 2026 el gobierno propuso reformas para agilizarlo: reducir el umbral de impago de tres meses a dos, actuar contra inquilinos que pagan repetidamente con más de ocho días de retraso y permitir que el propietario rechace la primera renovación automática. Al momento de escribir, esa reforma sigue en el parlamento. Todavía no es ley.
La lección práctica es sencilla: elige al inquilino con el mismo cuidado con el que elegiste la propiedad. Referencias, prueba de ingresos, un buen contrato. Deshacer una mala elección aquí lleva mucho tiempo, así que haz el trabajo cuidadoso al principio.
Los impuestos: un nuevo tipo del 10%, con letra pequeña
Las rentas del alquiler tributan en el IRS en la categoría F, y aquí la noticia es genuinamente buena. Con el paquete de vivienda de 2026, los arrendamientos residenciales con renta mensual de hasta 2.300 € se califican para un tipo fijo del 10%, antes 25%, sobre rendimientos hasta finales de 2029. Por encima de ese techo se aplican los tipos normales: 25% para contratos residenciales firmados o renovados desde octubre de 2023, 28% para el resto y para arrendamientos no residenciales.
Lo que puedes deducir: mantenimiento y reparaciones, el IMI, el seguro y los costes de administración. Guarda cada factura. Las deducciones solo valen lo que tu papeleo demuestre.
Un aviso para quien compre sin vivir en Portugal: los no residentes pagan un 28% fijo sobre las rentas del alquiler, con mucho menos margen para deducciones. Tu país de origen probablemente querrá su parte también. Esa es una conversación para un asesor fiscal, no para un artículo del diario.
Las cuentas claras
Toma un apartamento de 500.000 € en Lisboa, alquilado por 1.800 € al mes. Son 21.600 € al año.
Impuesto al 10%: 2.160 €. IMI, digamos 800 €. Seguro y mantenimiento en un año normal, unos 1.500 €. Un administrador que cobra del 8 al 10% cuesta unos 1.900 €. Quedan alrededor de 15.000 €, un 3% del precio de compra, antes de cualquier hipoteca o periodo vacío.
Nadie se hace rico con un 3%. Lo que obtienes es una propiedad que prácticamente se paga sola mientras esperas la parte del retorno que realmente importa en Lisboa: cuánto valdrá el activo dentro de diez años. Si alguien te muestra un 6% neto en un alquiler de larga duración en la Lisboa prime, pregunta qué dejó fuera del cálculo.
Largo plazo vs Airbnb, con honestidad
La vía del Airbnb sobre la que escribí la semana pasada puede rendir más, a veces mucho más. También cuesta más: la licencia, la rotación constante, las comisiones de gestión, las semanas vacío. El alquiler de larga duración es la operación opuesta. Menos ingresos brutos, menos costes, casi ningún trabajo, y un inquilino que trata el lugar como su hogar, porque es su hogar.
Para la mayoría de los compradores con los que trabajo, la respuesta aburrida es la correcta. Compra la casa con la que serías feliz quedándote. Si la alquilas, hazlo a largo plazo, declarado y en regla.
Cómo te ayudo
Antes de que compres pensando en la rentabilidad, hacemos las cuentas juntos con rentas reales de la calle real, no números de folleto. Te presento a administradores que contestan el teléfono y a un contable portugués antes de la escritura, no después de la primera factura fiscal. Y te diré cuando las cuentas no salen. Eso es lo más útil que alguien puede decirte sobre una inversión en alquiler.
Fuentes
- Los arrendamientos residenciales siguen el NRAU y el Código Civil: contrato escrito con los NIF de las partes, registro en Finanças, recibos electrónicos; pagos anticipados limitados a cinco meses de renta en total (theportugalbrief.pt)
- Subidas anuales limitadas al coeficiente oficial del INE: 2,24% en 2026, 2,56% anunciado para 2027, con 30 días de aviso al inquilino (theportugalbrief.pt)
- El desalojo se tramita por el Balcão Nacional do Arrendamento; la reforma propuesta por el gobierno en julio de 2026 (umbral de dos meses de impago, actuación contra retrasos repetidos, rechazo de la primera renovación automática) seguía en el parlamento al momento de escribir (reuters.com; expatica.com)
- Rentas del alquiler en el IRS categoría F: tipo autónomo del 10% para rentas residenciales de hasta 2.300 €/mes hasta el 31 de diciembre de 2029 (artículo 45-C(1) del EBF); 25% para contratos residenciales firmados o renovados desde octubre de 2023, 28% en el resto de casos y para no residenciales; deducibles mantenimiento, IMI, seguro y administración (benoitproperties.com; visas.pt; bitizenship.com)
- Los no residentes pagan un 28% fijo sobre las rentas del alquiler en Portugal, con deducciones limitadas (portutax.com)