La Carta de Cascais · Notas para compradores

Due diligence en Portugal: las comprobaciones que se hacen antes que tu señal.

El CPCV es el momento en que la compra de una casa en Portugal deja de ser una conversación y pasa a ser dinero. Firmas una promesa vinculante, entregas una señal, y a partir de ese día retirarte tiene un precio. Todo lo que tu abogado puede hacer por ti es más barato y más fácil antes de esa firma que después, y por eso el verdadero trabajo de comprar aquí es una pila de documentos sin glamour, leídos unos contra otros, en las semanas previas a la firma. Desde 2024, el Estado ya no los comprueba por ti en la escritura. Esta es la pila: lo que cada documento prueba, y lo que ninguno de ellos puede probar.

Categoría: Comprar en Portugal

Por qué todo ocurre antes de la firma

El CPCV, el contrato de promessa de compra e venda, es un contrato de verdad, no una formalidad de reserva. La señal pagada bajo él, el sinal, tiene dientes. Según el Código Civil, el comprador que incumple por una causa que le es imputable pierde la señal a favor del vendedor. El vendedor que incumple debe al comprador el doble de lo pagado, y el comprador puede pedir en su lugar que un tribunal complete la venta en nombre del vendedor, el remedio llamado execução específica. No existe un periodo de desistimiento en el que la señal vuelva en silencio.

Esa es toda la lógica de la due diligence. Un problema encontrado antes del CPCV es una negociación. El mismo problema encontrado después es una discusión sobre de quién es la culpa, con tu dinero en medio. Por eso un CPCV bien redactado se escribe alrededor de las comprobaciones: la escritura queda condicionada a lo que el papeleo todavía tiene que probar, a que las cargas del vendedor se cancelen en el acto, a que la situación de la licencia sea la que te contaron, a la aprobación de tu hipoteca cuando la necesitas. Si una comprobación falla, salir es una salida que el contrato ya permite, no un incumplimiento que te cuesta la señal.

Hay otro cambio que importa aquí. Hasta 2024, la propia escritura obligaba a que dos de los documentos clave salieran a la luz: la licencia de uso y la ficha técnica de la vivienda debían presentarse al transmitir la propiedad. La ley Simplex de 2024 eliminó ese requisito. Hoy una escritura puede seguir adelante sobre una vivienda cuya licencia nadie ha presentado, con el notario dejando constancia de una advertencia en lugar de detener el acto. Nadie aguas arriba está comprobando. Quien comprueba es tu abogado, y la comprobación tiene que ocurrir en tu lado del calendario, antes del CPCV.

El trabajo sigue un orden aproximado:

  1. Pide el registro y el registro fiscal y léelos contra el anuncio y contra la visita, mientras el precio todavía es una conversación.
  2. Comprueba la licencia y el expediente municipal contra lo que está realmente construido.
  3. Empieza pronto el papeleo de la comunidad. El administrador del vendedor tiene hasta diez días para emitir la declaración que exige la ley, y ese plazo pertenece a tu calendario, no a la semana de la escritura.
  4. Redacta el CPCV alrededor de lo que las comprobaciones todavía tienen que probar, con fechas, condiciones y salidas.
  5. Pide una certificación registral nueva antes de cada punto sin retorno: antes de cada refuerzo de la señal y otra vez antes de la escritura.

La certificación del registro: quién es el dueño y qué pesa sobre la vivienda

El primer documento es la certidão permanente do registo predial, la certificación permanente del registro de la propiedad, que se pide en línea en el servicio de registro por 15 euros. Hace cuatro trabajos. Describe la finca tal como el Estado la tiene registrada: su identificación, composición y superficies, y el artículo fiscal al que corresponde. Nombra al propietario registrado y cómo adquirió, y el registro crea una presunción legal de que el derecho pertenece a la persona que el registro nombra, así que este es el documento que responde a la pregunta más básica de cualquier compra: ¿la persona que te vende esta casa es la persona que es su dueña?

Enumera además todas las cargas vigentes sobre la finca: hipotecas, embargos judiciales (penhoras), usufructos, servidumbres y otros derechos registrados, y muestra las solicitudes de registro todavía pendientes. La certificación es válida durante seis meses y se mantiene actualizada durante todo ese tiempo, así que una carga registrada la semana pasada aparece en el extracto que pides hoy. Cualquiera puede pedirla, y vale la pena saberlo: no necesitas el permiso del vendedor para empezar.

Lo que no puede hacer es igual de importante. El registro registra derechos, no ladrillos. No puede decirte si la ampliación, el garaje convertido o la piscina fueron aprobados alguna vez por el ayuntamiento, y no puede decirte dónde corre el lindero sobre el terreno. Una certificación limpia es el principio del expediente, no el final.

La caderneta predial: la versión fiscal de la misma casa

El segundo documento es la caderneta predial, el registro fiscal de la finca en la Autoridade Tributária. Contiene la matriz, el número del artículo fiscal, las superficies registradas, el uso y la tipología registrados, el titular que consta y el valor patrimonial tributário, el valor fiscal oficial a partir del cual se calculan tu IMT en la compra y tu IMI de cada año. Solo el propietario puede obtenerla, gratis, a través del portal tributario, así que tu abogado se la pide al vendedor en lugar de ir a buscarla directamente.

La caderneta no prueba la propiedad. Es un documento fiscal, y tratarla como un título de propiedad es un error de principiante. Su verdadero valor en el expediente es ser una segunda descripción de la misma finca, escrita por otra administración y con otro fin. Y ahí la comprobación se convierte en un ejercicio de comparación. El registro describe una casa. El registro fiscal describe una casa. Tú visitaste una casa. Las tres descripciones deberían coincidir en superficies, habitaciones y uso. Cuando una de ellas muestra una habitación, una planta o unas decenas de metros cuadrados que las demás no muestran, en general has encontrado obra que nunca se registró, y la obra que nunca se registró es, muy a menudo, obra que nunca se licenció. Esa divergencia, tan pequeña sobre el papel, es una de las razones más comunes de que una compra se frene, cambie de precio o se detenga.

La licencia de uso: lo que el ayuntamiento aprobó y lo que se construyó después

La licença de utilização, en el lenguaje actual la autorización de uso, es la confirmación del ayuntamiento de que un edificio se terminó conforme a su proyecto aprobado y es apto para el uso indicado en ella: vivienda, comercio, etcétera. La definen dos límites. El primero es la edad. Los edificios terminados antes del reglamento general de edificación de agosto de 1951 nunca necesitaron licencia de uso, y la exención se acredita con un certificado del ayuntamiento o con una caderneta que muestre la inscripción de la finca antes de esa fecha. El segundo límite es el alcance. La licencia cubre lo que se aprobó, y nada más. El balcón cerrado, el anexo, la piscina, el trastero convertido: ninguno de ellos está dentro de la licencia original, por muchos años que lleven en pie.

Por eso tu abogado compara la licencia con el expediente municipal, con los planos aprobados y con la finca tal como está, a veces con un arquitecto o un ingeniero recorriéndola. La comparación responde a una pregunta sencilla: ¿la casa que estás comprando es la casa que el ayuntamiento aprobó? Donde una parte no lo sea, la obra puede ser legalizable, con un coste en tasas, tiempo y a veces modificaciones. Puede ser tolerada en la práctica pero nunca regularizada, lo que acompaña a la finca en cada venta futura y en cada solicitud de hipoteca. O puede acarrear un riesgo de sanción que ningún comprador debería heredar sin saberlo. En la práctica, los bancos siguen pidiendo la licencia de uso antes de prestar, diga lo que diga ahora la escritura, así que una licencia ausente puede detener una hipoteca aunque no pueda detener la venta.

La ficha técnica y el certificado energético: los dos documentos discretos

Las viviendas construidas, ampliadas o rehabilitadas sustancialmente después de marzo de 2004 llevan además una ficha técnica de la vivienda, un documento que describe la construcción y los sistemas de la vivienda tal como se completó. El promotor tenía que producirla y depositar una copia en el ayuntamiento. Como la licencia, ya no tiene que presentarse en la escritura, así que desde 2024 nadie te la entregará a menos que tu abogado la pida. Pídela. Es una contraprueba útil sobre lo que se construyó de verdad, y su ausencia en una vivienda posterior a 2004 también es información.

El certificado energético funciona al revés: este el vendedor no puede saltárselo. Se exige un certificado válido desde el momento en que la finca se anuncia, la clase, de A+ a F, tiene que aparecer en el anuncio, y el número del certificado queda registrado en la escritura. Los certificados de vivienda son válidos, en general, durante diez años, el coste recae en el vendedor, y el sistema lo gestiona ADENE, la agencia de la energía. La comprobación de tu abogado es breve y rápida: que el certificado existe, que está en vigor y que su número se verifica en el sistema. Lo que nunca te dirá es si algo de lo construido en la parcela era legal. Califica el apetito energético de la casa, no su papeleo.

La declaración de la comunidad: la única deuda que puede seguirte a casa

Comprar un piso, o una casa dentro de una comunidad de propietarios, añade un documento con una trampa. Desde 2022, el Código Civil obliga al vendedor a obtener del administrador de la comunidad una declaración escrita con todos los cargos actuales de la vivienda, con importes y plazos, y todas las deudas del vendedor con la comunidad, con las fechas en que surgieron y vencieron. El administrador debe emitirla en un plazo máximo de diez días desde la solicitud. La declaración es un documento obligatorio en la escritura, con una sola excepción: el comprador puede declarar en la propia escritura que renuncia a ella.

No renuncies a la ligera, porque la renuncia es la trampa. Quien renuncia acepta la responsabilidad de cualesquiera deudas del vendedor con la comunidad relativas a esa vivienda. Sin renuncia, la ley reparte la responsabilidad por el tiempo: las deudas vencidas antes de la transmisión son del vendedor; los cargos que venzan después son tuyos. Con renuncia, esa protección se firma y desaparece en la escritura, en una frase que la mayoría de los compradores nunca lee. Tu abogado mirará también más allá de la declaración: las actas recientes de las juntas, el presupuesto actual, las obras aprobadas o previstas y las derramas que las acompañan, y el seguro del edificio. Un edificio a punto de rehacer el tejado a costa de todos los propietarios no es un secreto; está en las actas, para quien las pida.

Qué deudas siguen a la vivienda y cuáles se quedan con el vendedor

Un temor del comprador, rara vez dicho en voz alta, es heredar las deudas de un desconocido. La ley portuguesa traza la línea en un lugar que tiene sentido cuando se ve el dibujo. Las deudas registradas contra la finca siguen a la finca: una hipoteca, un embargo, una carga registrada. Están todas en la certificación del registro, y por eso la certificación importa, y en la práctica se resuelven al completar: la hipoteca del vendedor se cancela en la escritura, con el precio, y un embargo tiene que levantarse antes de que pueda haber una transmisión limpia. Las deudas que viven solo con el vendedor, una tarjeta de crédito sin pagar, un préstamo personal, no pasan a ti ni se agarran a la casa.

Aun así importan, por una razón: una deuda ordinaria puede convertirse en un embargo registrado si un acreedor actúa sobre la finca. Entre tu primera certificación y la escritura pasan semanas. Por eso el último paso de la disciplina es una certificación nueva, pedida cerca de la conclusión, y antes de cualquier refuerzo de la señal por el camino. En impuestos, la regla es ordenada: el IMI, el impuesto anual sobre la vivienda, lo debe quien sea propietario el 31 de diciembre del año al que el impuesto se refiere. Tu abogado confirma que la posición de IMI de la finca está regularizada y ve la prueba del pago, para que la cuenta que heredas empiece en cero.

Planeamiento, y la versión rural de todo esto

Dos comprobaciones quedan por encima de la finca individual. La primera es el planeamiento: lo que el plan municipal, el PDM, dice que esta parcela y este edificio son, y lo que permitiría después. Una casa registrada como vivienda, en suelo clasificado para ello, es una compra distinta de un edificio encantador cuyo uso el plan nunca contempló. La segunda se aplica más allá de los pueblos y ciudades: los terrenos atravesados por las reservas nacionales ecológica o agrícola, la REN y la RAN, tienen restricciones sobre lo que puede construirse, ampliarse o cambiarse, y vinculan a quienquiera que sea el dueño.

El suelo rústico, una quinta, una ruina con vistas, merece un aviso propio. No existe licencia de uso para el suelo en sí. La descripción del registro y la matriz rústica discrepan entre sí, y del terreno, más a menudo de lo que un comprador extranjero espera, y los linderos sobre el papel, las confrontações, son la parte más débil del registro. Los propietarios vecinos pueden tener además derechos de tanteo en algunas ventas rústicas. En el suelo, un levantamiento topográfico hecho por un topógrafo es dinero bien gastado, y pertenece al expediente antes del CPCV, no después.

Tu abogado no es el notario

Los compradores extranjeros suelen suponer que el notario de la escritura hace este trabajo. El notario hace algo distinto, y la distinción es el punto central. El notario autentica la escritura, verifica la identidad y la capacidad de quienes firman, recibe los documentos que la ley todavía exige, cobra los impuestos debidos por la transmisión y, desde el Simplex, deja constancia de una advertencia cuando a la finca le faltan títulos urbanísticos, en lugar de negarse a seguir. El notario sirve a la transacción. No investiga la finca por ti, no compara el registro con el balcón, y no redacta tus protecciones.

Ese es el trabajo de tu abogado, y por eso el abogado tiene que ser tuyo: independiente, instruido por ti y pagado por ti, en lugar de prestado del lado del vendedor. Marcela es agente del comprador, no abogada, y este artículo es un mapa del trabajo, no un sustituto. El abogado hace las comprobaciones de este artículo, lee los documentos unos contra otros y contra la finca física, y escribe lo que encuentra en el CPCV mientras la escritura todavía puede cambiar el resultado.

Cuando una comprobación falla

Las comprobaciones fallan de maneras corrientes. Una certificación muestra un embargo del que nadie habló. La licencia cubre una casa de dos dormitorios y tú visitaste una de tres. Las actas de la comunidad revelan una derrama que vale un año de cuotas. Nada de esto tiene por qué matar una compra, y antes del CPCV la mayor parte no la mata: se convierte en una conversación sobre el precio, en un plazo, o en una condición de que el vendedor ponga el papeleo en regla antes de la escritura, con tu señal protegida mientras lo hace.

Lo que convierte una comprobación fallida en una señal perdida es la secuencia. Firma primero y descubre el problema después, y eres un comprador que se niega a completar, dentro de un contrato que pone el precio de la negativa en la señal. Haz las comprobaciones primero, escribe sus resultados en las condiciones del contrato, y el mismo problema es una salida que ya es tuya. Leídos en el orden correcto, estos documentos son la diferencia entre una señal que te compra tiempo para pensar y una señal que te compra una discusión.

Fuentes

Esto es información general sobre cómo funciona el sistema, no asesoramiento jurídico sobre tu propia compra. Cada vivienda tiene su propio rastro de papel, y las comprobaciones anteriores solo te protegen si se hacen sobre la tuya, por tu propio abogado portugués independiente, antes de firmar.
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