La Carta de Cascais · Notas para compradores

Comprar sobre plano en Portugal: estás comprando una promesa, así que la promesa tiene que ser buena.

Una compra sobre plano en Portugal ocurre dos veces. Primero sobre el papel, cuando firmas el contrato de promesa y empiezas a pagar por un edificio que puede ser una estructura, una obra en bruto o un agujero en el suelo. Después, un año o más tarde, en la escritura, cuando la vivienda por fin existe y está licenciada. Todo lo que queda entre ambos momentos se rige por la promesa, y la promesa solo es tan fuerte como lo que se escribió en ella y lo que respalda al promotor que la firmó. Esto es cómo funciona el dinero por fases, qué protecciones te entrega la ley portuguesa sin pedirlas, y la importante que deja para que la negocies tú.

Categoría: Comprar en Portugal

Qué significa comprar sobre plano en Portugal

Comprar sobre plano, em planta, o a mitad de obra, em construção, significa contratar hoy una vivienda que no está terminada: a veces una parcela urbanizada y un juego de planos, a veces una estructura de hormigón, a veces una obra completa a la espera de su licencia final. No estás comprando a un propietario anterior. Estás contratando con un promotor, que se compromete a construir la vivienda descrita en un proyecto aprobado y a vendértela cuando esté terminada.

La compra se produce, por tanto, en dos actos, a menudo separados por un año o más. El primero es el CPCV, el contrato de promessa de compra e venda, firmado al principio, en virtud del cual pagas el precio por fases a medida que el edificio sube. El segundo es la escritura, el acto final, que solo ocurre una vez que el edificio está terminado y licenciado. Todo lo que pagas entre tanto se rige por el contrato de promesa. Comprar sobre plano vive o muere por la calidad de ese documento, y por lo que respalda al promotor que lo firmó.

Y, aun así, la gente lo hace, por razones reales. Eliges tu unidad, tu planta y a veces tus acabados antes que nadie. Los pagos se reparten a lo largo de la obra en lugar de caer en una sola suma. Y la vivienda que llega es nueva: normativa de construcción actual, un periodo de garantía completo por delante, sin las sorpresas del propietario anterior dentro de las paredes. Comparado con viviendas nuevas terminadas en las mismas calles, el precio sobre plano suele pedir menos por metro cuadrado. Trata esa diferencia como lo que es: es el mercado pagándote, modestamente, por esperar, y por asumir una parte del riesgo de la obra. El resto de este artículo trata de mantener esa parte pequeña.

El contrato: lo que un CPCV sobre plano debe contener

La ley portuguesa empieza a protegerte antes incluso de discutir el contenido, a través de la forma del propio documento. Según el artículo 410 del Código Civil, un CPCV relativo a un edificio o a una unidad ya construida, en construcción o por construir debe contener dos cosas: el reconocimiento presencial de las firmas de los promitentes y la certificación, por la entidad que realiza ese reconocimiento, de la existencia de la respectiva licencia de uso o de construcción. Una promesa de venta de una vivienda en un edificio sin licencia de construcción no puede, sencillamente, certificarse como es debido. Trata a un promotor relajado con esta formalidad como un dato sobre él, no como una manía.

Dentro del documento, un CPCV sobre plano debe fijar, como mínimo:

  1. Quién es quién. La identidad legal completa del promotor y los poderes de quien firma por él. Si el vendedor es una sociedad, la persona sentada a la mesa debe tener poder para obligarla.
  2. Exactamente qué estás comprando. El edificio y la unidad identificados con precisión: fracción, planta, tipología, superficies, plaza de aparcamiento y trastero, conforme al proyecto licenciado, no al folleto.
  3. La licencia de construcción. Su número y el ayuntamiento que la emitió, vinculada al proyecto aprobado del que forma parte tu unidad.
  4. El precio y todo el calendario de pagos. La señal, cada pago por fases con la fecha o el hito de obra verificado que lo activa, y el resto a pagar en la escritura. Ninguna fase debe depender solo de la palabra del promotor.
  5. El anexo de especificaciones. La memória descritiva, la lista escrita de materiales, acabados, equipamientos y electrodomésticos, unida al contrato. Lo que el promotor puede sustituir, y en qué términos, también pertenece aquí.
  6. Fechas con consecuencias. Un plazo de terminación, un plazo para la escritura, una penalización por retraso que sea del promotor, y una fecha límite final a partir de la cual puedes desistir con tu dinero de vuelta. Nada de esto es automático; existe porque se escribió.
  7. Una entrega de título limpia. La propiedad se transmite libre de cargas, lo que, en la práctica, significa que la hipoteca de construcción del propio promotor se libera sobre tu unidad en la escritura, con cargo al precio.
  8. Tus propias salidas. La terminación condicionada a que la situación de las licencias sea la prometida y, si recurres a crédito, a la aprobación de tu financiación.

Nada de esto es exótico. Es la arquitectura normal de un contrato sobre plano cuidadoso en este país, y la reacción de un promotor a que se lo pidan dice mucho sobre el promotor.

El dinero: la señal, las fases y una presunción que importa

El Código Civil contiene una regla que todo comprador sobre plano debería conocer antes de la primera transferencia. Según el artículo 441, en un CPCV toda cantidad que el comprador entregue al vendedor se presume señal, incluso cuando el contrato la llama anticipo, pago de reserva o principio de pago del precio. Las etiquetas no la suavizan. Desde el primer euro, estás dentro del régimen de la señal descrito más abajo, con todo lo ya pagado dependiendo del desempeño del promotor.

La forma habitual del calendario, como práctica de mercado y no como ley, es una señal de alrededor del 10% al 20% del precio en el CPCV, pagos por fases posteriores, los reforços, liberados a medida que la construcción alcanza puntos acordados, y el resto en la escritura. La práctica varía de promotor en promotor y de proyecto en proyecto, y el calendario que cuenta es el que tienes delante. Léelo como una curva de riesgo. Al principio de la obra, tu exposición debería ser la menor, porque lo que hay en el terreno vale menos. Un calendario que concentra el precio al principio, pagos pesados contra un agujero en el suelo, está trasladándote el problema de financiación del promotor, y puede renegociarse o rechazarse.

Dos hábitos protegen la lógica del calendario. Vincula cada pago por fases a algo verificable: una etapa certificada por el ingeniero o arquitecto del proyecto, un hito de licenciamiento en el ayuntamiento, una planta de estructura en pie que tú o tu abogado podáis ver. Y guarda el papel de cada pago, transferencias bancarias con referencias, nunca dinero en efectivo. Si algún día la compra tiene que discutirse, las transferencias son la discusión.

Si el promotor no cumple: lo que la ley te entrega

El régimen de la señal corta en ambos sentidos, y sus dientes son reales. Según el artículo 442 del Código Civil, el comprador que no cumple por causa que le sea imputable pierde la señal a favor del vendedor. El vendedor que no cumple debe al comprador el doble de todo lo pagado. En alternativa, la parte inocente puede pedir al tribunal la ejecución específica, execução específica: la venta concluida por sentencia, en el lugar de quien faltó. Para un edificio terminado, es un remedio poderoso, y los promotores lo saben.

Dos límites merecen decirse con claridad. El primero es el propio artículo 442: salvo estipulación en contrario en el contrato, no hay lugar a ninguna otra indemnización más allá de la pérdida de la señal o su doble. Daños por retraso, pérdidas adicionales, el coste de tus planes deshechos: nada de eso lo añade la ley. Solo existe si tu CPCV lo escribió, y por eso las cláusulas de penalización y de fecha límite en la sección del contrato de arriba no son decoración. El segundo límite es más simple. Un derecho al doble de tu dinero es un crédito contra el promotor. Vale lo que el promotor valga el día en que vayas a cobrarlo. Lo que lleva a la protección que la ley portuguesa no te da, y a la razón de ser de este artículo.

La protección que Portugal no ofrece automáticamente

Los compradores que llegan de otros sistemas, España es la comparación habitual, traen una suposición que vale la pena examinar en la puerta: la de que la ley obliga al promotor a garantizar sus pagos anticipados, mediante garantía bancaria o seguro de caución, para que el dinero vuelva si el edificio no vuelve. En Portugal, esa obligación no existe. Abogados portugueses han criticado la laguna por escrito: el seguro obligatorio de los pagos por fases de los compradores, que los sistemas vecinos imponen, no tiene equivalente aquí, y la garantía, donde existe, existe porque el contrato la creó.

Así que créala, o descuenta su ausencia. Una garantía bancaria o un seguro de caución que cubra todo lo que pagas antes de la escritura es un producto comercial normal en Portugal, y algunos promotores ofrecen uno como parte del trato. Si el tuyo lo ofrece, lee el propio documento, no el resumen que hace el folleto: quién lo emite, un banco o una aseguradora que puedas verificar; qué cubre, todos los pagos por fases o solo algunos; qué desencadena el reembolso, y quién decide que el gatillo ha ocurrido; y cuándo expira, lo que debe ser después de la escritura, no en la fecha prometida de terminación. Si no se ofrece ninguna garantía, las alternativas normales son contractuales: fases iniciales más pequeñas, pagos liberados solo contra progreso certificado, una retención guardada hasta la emisión de la licencia de uso. Un promotor que rechace todas está pidiéndote que seas su acreedor sin garantía. Algunos compradores lo aceptan conscientemente, por el proyecto adecuado y el precio adecuado. Nadie debería aceptarlo sin saberlo.

Las dos licencias que enmarcan la obra

La licencia de construcción, la licença de construção, emitida por el ayuntamiento al amparo del proyecto aprobado, es lo que hace legal el edificio a medida que sube. La exigencia de certificación del artículo 410 significa que su existencia se confirma en la firma de tu CPCV, pero el trabajo de tu abogado va más allá: que la licencia cubre el proyecto que de hecho se está vendiendo, tu unidad incluida; que está vigente; y que sus propios plazos para concluir las obras envuelven cómodamente la fecha de terminación que se te prometió. Una licencia a punto de expirar, frente a una fecha de terminación más allá de ella, es un retraso ya programado.

En el otro extremo está la licencia de uso, la licença o autorização de utilização: la confirmación del ayuntamiento, tras la terminación, de que el edificio se acabó conforme a su proyecto aprobado y es apto para el uso indicado en ella. Hasta que se emite, la vivienda no puede habitarse legalmente. Se siguen dos consecuencias prácticas. Tu escritura debería secuenciarse después de ella: la escritura final de tu unidad depende también de que el edificio se haya constituido en propiedad horizontal, para que tu vivienda exista como unidad registrada propia, y el orden normal es licencia, constitución, escrituras. Y desde enero de 2024, con la ley Simplex, la escritura ya no obliga a que la licencia aparezca: una escritura puede avanzar sin que se presente, con el notario registrando una advertencia en su lugar. Los bancos no han seguido a la escritura; en la práctica, siguen pidiendo la licencia de uso antes de prestar. Para un comprador al contado, nadie aguas arriba pedirá nada. No concluyas la compra de una vivienda nueva sin la licencia de uso, o sin que tu abogado confirme por escrito por qué tu caso es la excepción.

La entrega: la ficha técnica, la lista de defectos y el reloj de la garantía

El día de la terminación tiene su propio papeleo. El promotor de una vivienda construida después de marzo de 2004 debe elaborar su ficha técnica da habitação, la ficha que describe la construcción y los sistemas de la vivienda tal como fueron efectivamente concluidos, al amparo del Decreto-Lei 68/2004. Desde el Simplex, ya no tiene que entregarse en la escritura y, en la práctica, nadie la entrega sin que se pida. Pídela, en la entrega, por su nombre: es el registro de lo que hay dentro de tus paredes, y también está depositada en el ayuntamiento, donde se puede obtener una copia. Recorre la vivienda antes de aceptar las llaves y pon cada defecto, arañazo y puerta que se atasca en una lista de defectos escrita, firmada por ambas partes. La lista inicia el rastro de papel sobre el que corren las garantías de abajo.

Esas garantías son la parte más fuerte del trato sobre plano, y corren desde la entrega, no desde el CPCV. Comprando como consumidor a un promotor profesional, el Decreto-Lei 84/2021 te da diez años para una falta de conformidad en los elementos estructurales del edificio, y cinco años para cualquier otra falta de conformidad, con el derecho a que la vivienda se repare o el defecto se corrija, a una reducción del precio o, al final del camino, a la resolución del contrato. A su lado, el artículo 1225 del Código Civil hace al constructor, y al promotor que construyó, responsables durante cinco años desde la entrega, cuando la obra se arruine o presente defectos por vicios del suelo o de la construcción; los defectos, en ese régimen, deben denunciarse en el plazo de un año desde la entrega, por lo que el hábito de la lista importa. Una frontera que conviene conocer: el régimen del consumidor protege a consumidores. Compra a través de una sociedad, o como compra comercial, y puede que te quedes solo con el Código Civil. En cualquier caso, denuncia los defectos por escrito, con prontitud, y guarda las cartas.

Los riesgos que el folleto no menciona

La insolvencia es el riesgo en torno al cual todo lo demás se organiza. Los promotores portugueses construyen comúnmente a través de una sociedad vehículo de proyecto único, cuyo patrimonio es el propio proyecto, y cuya sustancia se agota una vez vendidas las unidades. Si esa sociedad fracasa a mitad de obra, tu posición es un crédito por el dinero que has pagado, en una cola, sobre un activo a medio construir, a menos que una garantía lo respalde. El registro cuenta parte de la historia con antelación: la certificación del registro del terreno muestra quién es el propietario y qué está registrado contra él, incluida, muy a menudo, la propia hipoteca de construcción del promotor. Un promotor que aún no es dueño del terreno donde está vendiendo viviendas, o cuya obra dependa visiblemente del ritmo de las ventas, es una propuesta distinta de uno que construye con la financiación ya asegurada, y el papeleo suele decirte cuál de los dos tienes delante.

El retraso es el riesgo más común y menos interesante: clima, licencias, subcontratistas, ventas lentas en otras partes del edificio. No existe ningún esquema estatal de compensación por una vivienda entregada tarde. Lo que tienes es lo que el contrato te da, una penalización que se acumula, una fecha límite que te permite salir, y el régimen de la señal doble detrás de ellos. La desviación de especificaciones es el riesgo más silencioso. Las imágenes son marketing; la memória descritiva es el contrato. Donde el anexo permite sustituciones de calidad equivalente, equivalente es una discusión esperando a ocurrir; cuanto más cerradas sean las marcas, modelos y acabados nombrados en el anexo, más corta es la discusión. Por último, el precio: compara el precio sobre plano por metro cuadrado con viviendas nuevas terminadas en las mismas calles, y recuerda que tu dinero sale antes y permanece en riesgo durante más tiempo. La diferencia entre los dos precios es lo que se te está pagando por la espera y por el riesgo. Decide, con el contrato delante, si basta.

Las comprobaciones, en orden

  1. Pide la certificación del registro del terreno y del edificio. Quién es el propietario, qué hipotecas y cargas recaen sobre él, y si el vendedor sentado a tu mesa es el propietario que el registro nombra.
  2. Lee el expediente de la licencia en el ayuntamiento. La licencia de construcción, el proyecto aprobado, tu unidad dentro de él, y los plazos de la licencia frente a la fecha de terminación prometida.
  3. Comprueba al constructor. La construcción en Portugal es una actividad licenciada, regulada por el IMPIC; confirma la licencia del constructor y después mira la obra terminada del promotor. Un proyecto anterior concluido, habitado y bien conservado vale más que cualquier folleto.
  4. Lee la garantía, si hay una. Emisor, cobertura, gatillo, caducidad, en el propio documento. Si no hay ninguna, negocia las fases a la baja o la retención al alza, y descuenta lo que quede.
  5. Lee el anexo de especificaciones línea a línea, contra el piso piloto y las imágenes, antes de firmar, mientras los cambios aún son gratuitos.
  6. Haz corresponder cada pago por fases con algo que puedas verificar, y visita, o haz que tu abogado lo verifique, antes de cada liberación.
  7. Usa tu propio abogado, instruido solo por ti. El abogado del promotor redacta para el promotor. El tuyo lee para ti, corre las comprobaciones de este artículo y la due diligence que precede a cualquier CPCV, y escribe lo que encuentra en el contrato mientras la escritura aún puede cambiar el resultado.

Comprar sobre plano en Portugal no es, por naturaleza, una apuesta. Se convierte en una solo cuando la promesa es fina, los pagos corren por delante del edificio y nadie preguntó qué respalda al promotor. Contrato espeso, dinero por fases, licencias verificadas, una garantía donde puedas conseguirla: en esos términos, la espera por una vivienda nueva es un trato razonable, y las llaves, cuando llegan, abren una puerta que valió la pena esperar.

Fuentes

Esto es información general sobre cómo funciona el sistema, no asesoramiento jurídico sobre tu propia compra. Cada vivienda tiene su propio rastro de papel, y las comprobaciones anteriores solo te protegen si se hacen sobre la tuya, por tu propio abogado portugués independiente, antes de firmar.
Cree su perfilLeer: la due diligence, antes del CPCV

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