El precio del anuncio no es el precio que usted paga. En Portugal, la distancia entre el precio acordado y el dinero que sale de su cuenta es mayor de lo que la mayoría de los compradores extranjeros imagina, y está llena de impuestos con siglas que nadie explica en la visita. Así que aquí está: cada línea de la cuenta, las cifras reales de 2026, el orden en que suceden los pasos y tres ejemplos prácticos para que se vea reflejado en ellos.
Compruebo estas cifras con las fuentes actuales cada vez que publico. Las normas fiscales cambian, y las guías antiguas de internet están llenas de números viejos. Los valores siguientes se verificaron en octubre de 2026.
El mito que hay que matar primero: comprar un inmueble ya no da la Golden Visa
Si un agente, una promotora o un sitio web aún insinúan que comprar un apartamento en Portugal le garantiza un permiso de residencia, cierre la pestaña. La vía inmobiliaria de la Golden Visa (ARI) terminó en octubre de 2023, cuando la ley Mais Habitação (Lei 56/2023) eliminó las adquisiciones de inmuebles de las inversiones elegibles. La vía de los fondos inmobiliarios y la de la transferencia de capital de 1,5 millones de euros se fueron con ella.
El programa Golden Visa en sí sigue existiendo: fondos de inversión, investigación científica, donaciones culturales y constitución de empresas son las vías actuales. Pero ninguna compra de un inmueble, de ningún precio, en ninguna ciudad, califica hoy. Comprar una casa en Portugal es comprar una casa. Si necesita residencia, es una solicitud aparte, y quien empaquete las dos cosas le está vendiendo algo que ya no existe.
La cuenta, línea por línea
Calcule entre un 9% y un 10% por encima del precio de compra si usted no es residente fiscal en Portugal, y entre un 7% y un 9% si lo es. Esto es a dónde va el dinero.
| Coste | Qué es | Cifra 2026 | Cuándo se paga |
|---|---|---|---|
| IMT (impuesto de transmisiones) | Impuesto municipal sobre la compra, que paga el comprador antes de la escritura. Se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor catastral (VPT). | No residentes: 7,5% fijo. Residentes: progresivo del 0% al 8% (0% hasta 106.346 € para vivienda habitual). | Antes de la escritura |
| Imposto do Selo (impuesto del timbre) | Impuesto sobre la adquisición en sí, también sobre el mayor entre el precio y el VPT. | 0,8% fijo | Antes de la escritura |
| Casa Pronta / notaría y registro | Las formalidades de la escritura y del registro de la propiedad. Casa Pronta es la ventanilla única; las notarías tradicionales tienen su propio arancel. | Unos 375 € por un acto único, hasta unos 700 € por varios actos | En la firma |
| Honorarios legales | Su abogado independiente: diligencia debida, el CPCV y la firma. Es la línea que más tienta saltarse, y la peor para saltarse. | Habitualmente en torno al 1% del precio (orientativo; los presupuestos varían) | Durante el proceso |
| IMI (impuesto municipal anual) | El impuesto anual de tenencia, que paga quien sea propietario el 31 de diciembre. Lo fija cada municipio. | Urbano: 0,3% a 0,45% del VPT (hasta 0,5% en casos excepcionales). Rústico: hasta 0,8%. | Cada año, en plazos |
El cambio del IMT en 2026 es la gran novedad, y es la razón por la que tantas guías antiguas están mal. Desde el 21 de mayo de 2026, con el Decreto-Lei 97/2026, los compradores que no son residentes fiscales en Portugal pagan un IMT fijo del 7,5% sobre inmuebles residenciales urbanos, sin tramos, sin exenciones y sin reducciones. Sustituye la escala progresiva por completo, y se aplica por residencia fiscal, no por nacionalidad: un ciudadano portugués que viva en el extranjero también paga el tipo fijo. Existen vías de reembolso, pero solo específicas: si usted se convierte en residente fiscal portugués en los dos años siguientes a la compra, o si destina el inmueble a un alquiler de larga duración con renta moderada, puede reclamar la diferencia a la administración tributaria. Bueno saberlo. No es motivo para presupuestar menos.
Los pasos, en el orden en que realmente suceden
Son seis pasos, siempre en este orden. Saltarse uno o hacerlos fuera de orden es como la gente pierde la señal.
1. NIF. El número de identificación fiscal portugués va antes que todo: sin NIF, sin contratos, sin impuestos de compra pagados. Los nacionales de fuera de la UE normalmente necesitan un representante fiscal para obtenerlo. Es rutinario y barato, y lleva días, no meses, si se hace bien.
2. Abogado. Contrate a su abogado independiente antes de hacer la oferta, no después. El abogado del vendedor o de la promotora no trabaja para usted.
3. Oferta. Por escrito, con el precio y las condiciones clave: qué incluye la venta, el plazo de cierre y qué pasa con la señal si alguna de las partes se retira.
4. Diligencia debida. Debe estar terminada antes de firmar el contrato de promesa, no después. Su abogado obtiene la certificación del registro de la propiedad, confirma la situación fiscal en Finanças, revisa las licencias de obra y la licencia de utilización, y verifica que no haya deudas ni cargas sobre el inmueble. Es la parte aburrida que más dinero ahorra.
5. CPCV. El contrato de promesa de compraventa, firmado con una señal de habitualmente en torno al 10%. Es vinculante: usted se retira sin causa legal, pierde la señal; el vendedor se retira, le debe el doble. El IMT y el impuesto del timbre se pagan entre el CPCV y la escritura final.
6. Escritura. La escritura pública final, firmada ante notario o en Casa Pronta, se registra la hipoteca si la hay, y la propiedad es suya.
Tres ejemplos prácticos: cuánto cuestan de verdad 500.000 €, 1.000.000 € y 2.000.000 €
Suponen un comprador no residente que adquiere un apartamento urbano, con los impuestos calculados sobre el precio de compra. Son ilustrativos, no presupuestos, pero las líneas de impuestos usan las cifras verificadas de 2026 anteriores.
| 500.000 € | 1.000.000 € | 2.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| IMT (7,5% fijo) | 37.500 € | 75.000 € | 150.000 € |
| Impuesto del timbre (0,8%) | 4.000 € | 8.000 € | 16.000 € |
| Casa Pronta (varios actos) | 700 € | 700 € | 700 € |
| Honorarios legales (en torno al 1%) | 5.000 € | 10.000 € | 20.000 € |
| Total por encima del precio | 47.200 € | 93.700 € | 186.700 € |
| Coste total | 547.200 € | 1.093.700 € | 2.186.700 € |
Los tres quedan en torno al 9,3% y el 9,4% por encima del precio. Para comparar: un residente fiscal portugués que comprara ese apartamento de 500.000 € como vivienda habitual pagaría unos 26.237 € de IMT con la escala progresiva en lugar de 37.500 €. Esa diferencia es exactamente para lo que existen las vías de reembolso, y es por lo que el orden de los pasos importa: si usted planea convertirse en residente fiscal de todos modos, el momento de la compra frente a la solicitud de residencia puede valer más que cualquier negociación sobre el precio.
Si usted aún no es residente fiscal en Portugal: las notas que importan
Su hipoteca será menor. Los bancos portugueses prestan a no residentes con normalidad, pero las condiciones son más duras: porcentajes de financiación de entre el 60% y el 70% del valor son los que se citan habitualmente para no residentes, frente a hasta el 80% o el 90% para residentes. Cuente con necesitar entre un 30% y un 40% de entrada en efectivo, además de los costes de cierre anteriores. La mayoría de las hipotecas portuguesas siguen el Euribor con el margen del banco, y los bancos suelen exigir un seguro de vida como parte del préstamo. Las condiciones varían de banco a banco, así que pida una oferta real pronto, antes de la oferta, no después del CPCV.
Su posición fiscal es un proyecto aparte. El NIF, el representante fiscal, el tipo fijo del IMT, las facturas del IMI que llegan cada año: nada de esto es motivo para no comprar, pero todo recompensa la planificación. Un contable portugués es tan importante como el abogado, y los honestos le dirán que el momento más barato para preguntar es antes de la oferta.
El tipo de cambio forma parte del coste. Si compra con dólares, libras o reales, el movimiento de la divisa entre el CPCV y la escritura puede superar la tasa de la notaría. Fijar el tipo de cambio, o al menos tener un plan para él, forma parte del presupuesto.
Cómo ayudo
Los números anteriores son públicos. Lo que no es público es la posición que hay debajo: si su residencia fiscal está organizada de forma que el reembolso del IMT sea siquiera posible, si el presupuesto del abogado incluye las comprobaciones que realmente importan, si el precio que está a punto de pagar se sostiene con datos reales de transacciones. En esa parte es donde acompaño a mis compradores, del NIF a la escritura.
Fuentes
- Las vías inmobiliarias de la Golden Visa terminaron en octubre de 2023 con la Lei 56/2023 (Mais Habitação); el programa continúa a través de fondos, investigación, donaciones culturales y empresas (connaughtlaw.com)
- IMT fijo del 7,5% para compradores no residentes de inmuebles residenciales urbanos desde el 21 de mayo de 2026 (Decreto-Lei 97/2026), que sustituye la escala progresiva; vías de reembolso al convertirse en residente fiscal en dos años o con un alquiler de larga duración de renta moderada; tramos progresivos de residentes verificados en Portal das Finanças (portugalmortgage.pt; re-locant.com)
- Impuesto del timbre del 0,8%, tasas de Casa Pronta de unos 375 € a 700 €, honorarios legales en torno al 1%, IMI del 0,3% al 0,45% en inmuebles urbanos (spotblue.com)
- Referencias oficiales: diariodarepublica.pt (la legislación), portaldasfinancas.gov.pt (tipos impositivos y pago del IMT), aima.gov.pt (residencia y visados)