O número: de €532 para €570 por metro quadrado
Em 2026, o valor médio oficial de construção em Portugal sobe de €532 para €570 por metro quadrado. O componente tributável passa de €665 para €712,50 por metro quadrado. Parece preço de mercado. Não é. É só um dos elementos do cálculo do VPT, o valor que o fisco português usa, não o preço que o vizinho pagou.
| Elemento do valor de construção | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Valor médio de construção, por m² | €532 | €570 |
| Componente tributável de construção, por m² | €665 | €712,50 |
Quem sente, e quem não sente
Três grupos entram na conta. Construções novas, reformas ou reconstruções que provoquem avaliação e imóveis formalmente reavaliados em 2026. Quem fica de fora, em geral: imóveis usados, que mantêm o VPT atual até que sejam reavaliados. Se ninguém reavaliar o seu apartamento, nada muda.
Uma reforma em Cascais, em euros reais
Numa reforma de 200m², a mudança direta do componente de construção é de €9.500. À alíquota urbana de IMI de 0,35% citada para Cascais, o efeito simples é de €33,25 por ano, antes dos coeficientes de localização, uso, qualidade, idade e outros.
€33,25 por ano são dinheiro de verdade. Mas não é motivo para cancelar uma reforma.
Três perguntas antes de assinar
Comprando um imóvel usado?
Leia a caderneta predial atual. O IMI já pago é o número que você herda, não uma projeção.
Comprando um lançamento?
Pergunte à construtora como foi estimada a primeira avaliação. Essa primeira avaliação define a base do que você paga por anos.
Vai reformar?
Verifique antes de começar a obra se ela provoca reavaliação. Melhor saber na fase do orçamento do que na hora da conta.
Depois, coloque o IMI ao lado dos outros custos reais: condomínio, seguro, manutenção e financiamento. O IMI é o item que todo mundo esquece. Não deveria chegar como surpresa depois.
Fontes
- O NHR fechou para novos candidatos em 31 de dezembro de 2023; quem já tem mantém pelos seus 10 anos (greenbacktaxservices.com)
- IFICI: imposto fixo de 20% sobre renda portuguesa elegível de trabalho, 10 anos, uma vez por contribuinte; para quem se torna residente fiscal a partir de 2024, não foi residente nos 5 anos anteriores e nunca teve NHR (mcs.pt; imin-portugal.com)
- Atividades elegíveis definidas pela Portaria 352/2024/1: ensino superior e pesquisa, P&D, medicina, engenharia, TIC, executivos em empresas exportadoras ou com incentivos ao investimento, startups certificadas; em geral exige doutorado ou graduação mais 3 anos de experiência, com comprovação anual (mcs.pt)
- Aposentadorias estrangeiras estão fora da isenção do IFICI e são tributadas pelas alíquotas progressivas normais, até 48% (greenbacktaxservices.com; jeangalea.com)
- Pedido via Portal das Finanças, em geral até 15 de janeiro do ano seguinte ao da mudança (moviinn.com)
- As alíquotas normais do IRS para 2026 vão de 12,5% a 48% (portutax.com)