El número: de €532 a €570 por metro cuadrado
En 2026, el valor medio oficial de construcción en Portugal sube de €532 a €570 por metro cuadrado. El componente imponible pasa de €665 a €712,50 por metro cuadrado. Suena a precio de mercado. No lo es. Es solo uno de los elementos del cálculo del VPT, la cifra que usa la administración fiscal portuguesa, no la que pagó su vecino.
| Elemento del valor de construcción | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Valor medio de construcción, por m² | €532 | €570 |
| Componente imponible de construcción, por m² | €665 | €712,50 |
A quién le llega y a quién no
Tres grupos están dentro. Construcciones nuevas, reformas o reconstrucciones que provoquen una valoración y propiedades formalmente reevaluadas en 2026. Y un grupo se libra, en general: las viviendas de reventa, que conservan su VPT actual hasta que sean reevaluadas. Si nadie reevalúa su piso, nada cambia.
Una reforma en Cascais, en euros reales
En una reforma de 200m², el cambio directo del componente de construcción es de €9.500. Con el tipo urbano de IMI del 0,35% citado para Cascais, el efecto simple es de €33,25 al año, antes de los coeficientes de ubicación, uso, calidad, antigüedad y otros.
€33,25 al año son dinero de verdad. No son un motivo para cancelar una reforma.
Tres preguntas antes de firmar
¿Compra una reventa?
Lea el registro fiscal actual. El IMI ya pagado es la cifra que hereda, no una proyección.
¿Compra obra nueva?
Pregunte a la promotora cómo se modeló la primera valoración. Esa primera valoración fija la base de lo que pagará durante años.
¿Va a reformar?
Compruebe antes de empezar la obra si provoca reevaluación. Mejor saberlo en la fase del presupuesto que en la del recibo.
Luego ponga el IMI junto a los demás costes reales: comunidad, seguro, mantenimiento y financiación. El IMI es la partida que todo el mundo olvida. No debería llegar como sorpresa después.
Fuentes
- El NHR cerró para nuevos solicitantes el 31 de diciembre de 2023; quienes ya lo tienen lo conservan sus 10 años (greenbacktaxservices.com)
- IFICI: impuesto fijo del 20% sobre renta portuguesa elegible del trabajo, 10 años, una vez por contribuyente; para quienes se convierten en residentes fiscales desde 2024, no lo fueron en los 5 años anteriores y nunca tuvieron NHR (mcs.pt; imin-portugal.com)
- Actividades elegibles definidas por la Portaria 352/2024/1: docencia superior e investigación, I+D, medicina, ingeniería, TIC, ejecutivos en empresas exportadoras o con incentivos a la inversión, startups certificadas; en general exige doctorado o grado más 3 años de experiencia, con acreditación anual (mcs.pt)
- Las pensiones extranjeras están fuera de la exención del IFICI y tributan por los tipos progresivos normales, hasta el 48% (greenbacktaxservices.com; jeangalea.com)
- Solicitud vía Portal das Finanças, en general hasta el 15 de enero del año siguiente a la mudanza (moviinn.com)
- Los tipos normales del IRS para 2026 van del 12,5% al 48% (portutax.com)