Cascais em números: o mercado, medido como deve ser

O número que conta: por quanto as casas realmente venderam

O INE, o instituto de estatísticas de Portugal, constrói sua série local de preços a partir dos registros fiscais, ou seja, são vendas concluídas, não anúncios. A divulgação mais recente, publicada em 23 de outubro de 2026, coloca a mediana de Cascais em €5.200 por metro quadrado no segundo trimestre de 2026. Entre os grandes municípios do país, só Lisboa fica acima.

Leia as duas colunas de formas diferentes. O trimestre isolado é o retrato mais recente e o mais instável. A coluna de doze meses é a medida mais estável, e por ela Cascais fica em €4.889 por metro quadrado, perto de Lisboa e muito acima do número nacional, que é menos da metade do nível de Cascais. E as duas colunas continuam subindo rápido: a mediana trimestral da Grande Lisboa subiu 18,4% em um ano, e a nacional também. As medianas de Sintra aparecem só nos gráficos do INE, por isso ela não tem linha aqui, mas o mercado dela é a história de volume ao lado: 5.934 vendas em doze meses, atrás apenas das 7.739 de Lisboa.

Por dentro do número de Cascais

O detalhe por trás da mediana importa mais que a mediana. Nos doze meses até junho de 2026, imóveis novos em Cascais venderam a uma mediana de €5.260 por metro quadrado, a segunda do país, atrás apenas de Lisboa, com €6.434. Imóveis com quatro quartos ou mais venderam a €5.063 por metro quadrado, o maior valor entre todos os grandes municípios de Portugal, Lisboa incluída. As casas de família são a ponta cara deste mercado, não a ponta fraca.

Quem tem domicílio fiscal no exterior também paga mais. Nos doze meses, o INE coloca a mediana de Cascais para compradores com domicílio no exterior acima de €4.350 por metro quadrado, contra acima de €3.500 para compradores com domicílio em Portugal. Na Grande Lisboa, no segundo trimestre, a distância é ainda maior: mediana de €5.878 para compradores com domicílio no exterior contra €4.000 para compradores domésticos, um prêmio de 47%. Não é um imposto sobre estrangeiros. É um efeito de composição. Os compradores internacionais se concentram no litoral, nos lançamentos e nos imóveis maiores, e a mediana vai atrás deles.

Uma mediana é a venda do meio, não o preço da casa que você está olhando. Ruas nobres de Cascais e do Estoril negociam muito acima de €5.000 por metro, e partes de São Domingos de Rana negociam bem abaixo. Use a mediana para julgar se um preço pedido específico faz sentido, nunca como o preço em si.

O número do banco: quanto seu financiamento acha que vale

Todo financiamento em Portugal passa por uma avaliação bancária, e o INE levanta essas avaliações todo mês. Em agosto de 2026, a avaliação mediana nacional foi de €2.254 por metro quadrado, alta de 14,7% em um ano. As avaliações na Grande Lisboa ficam cerca de metade acima do número nacional: apartamentos a €3.487 por metro quadrado, casas a €2.918.

Repare na diferença. As avaliações são conservadoras em relação aos preços de venda, porque o banco está protegendo o empréstimo, não descrevendo o mercado. Se você compra com financiamento, é esse número que decide quanto o banco empresta contra o imóvel, e uma avaliação baixa é um dos motivos mais comuns para uma compra precisar ser renegociada. Nosso guia de financiamentos para compradores estrangeiros explica como o lado do crédito lida com isso.

O número do anúncio: preços pedidos

O terceiro número é o das manchetes. O índice do Idealista colocou o preço mediano pedido em Portugal em um recorde de €3.228 por metro quadrado em setembro de 2026, alta de 7,9% em um ano, com a área metropolitana de Lisboa a €4.501 e a cidade de Lisboa a €6.256. Preço pedido é uma informação real sobre a confiança do vendedor. Não é preço que alguém tenha pago.

Coloque os três lado a lado no país e a ordem nunca muda: o vendedor pede mais, os registros fiscais mostram menos mudando de mãos, e o banco avalia ainda menos. Quem negocia a partir do índice de preços pedidos negocia a partir do número favorito do vendedor.

Menos vendas, preços maiores

Um número a mais mantém isto honesto. No segundo trimestre de 2026, 37.854 imóveis mudaram de mãos em Portugal, queda de 9,0% em um ano, enquanto o preço mediano nacional de venda subiu 18,4%. Nos doze meses até junho, foram 156.713 vendas. Menos transações, preços maiores. É um mercado em que o vendedor pode esperar, e o comprador não pode contar com um desconto para salvar um orçamento esticado.

O que isto significa para quem compra em Cascais

Três regras práticas. Primeiro, ancore na mediana transacionada do município e depois ajuste pela rua, pelo tamanho e pelo estado do imóvel. É o único dos três números que registra dinheiro realmente pago.

Segundo, se há financiamento envolvido, modele pela avaliação do banco, não pelo preço de venda, ao calcular seu caixa. A diferença entre os dois é dinheiro que você pode precisar encontrar de última hora.

Terceiro, não espere Cascais ficar mais barato por causa da queda no volume de vendas. Os volumes caíram no país inteiro enquanto os preços subiram. Nesta cidade, o que é escasso não são compradores. São casas que valem a compra.

Três perguntas para fazer antes de oferecer

Fontes

• INE, “Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local”, 23 de outubro de 2026: ine.pt
• INE, “Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação”, agosto de 2026 (24 de setembro de 2026): ine.pt
• Índice de preços Idealista, setembro de 2026 (1.º de outubro de 2026): idealista via Cision

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