La cifra que cuenta: por cuánto se vendieron realmente las casas
El INE, la oficina de estadística de Portugal, construye su serie local de precios a partir de los registros fiscales, así que son ventas cerradas, no anuncios. La publicación más reciente, del 23 de octubre de 2026, sitúa la mediana de Cascais en 5.200 € por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2026. Entre los grandes municipios del país, solo Lisboa está por encima.
| Precio mediano de venta por m², INE | 2.º trim. 2026 | Año hasta junio de 2026 |
|---|---|---|
| Cascais | 5.200 | 4.889 |
| Lisboa | 5.299 | 5.192 |
| Oeiras | 4.704 | 4.438 |
| Grande Lisboa | 4.030 | 3.757 |
| Portugal | 2.445 | 2.264 |
Lee las dos columnas de forma distinta. El trimestre suelto es la foto más reciente y la más volátil. La columna de doce meses es la medida más estable, y en esa base Cascais se sitúa en 4.889 € por metro cuadrado, cerca de Lisboa y muy por encima de la cifra nacional, que es menos de la mitad del nivel de Cascais. Y ambas columnas siguen subiendo rápido: la mediana trimestral de Grande Lisboa sube un 18,4 % en el año, y la nacional también. Las medianas de Sintra aparecen solo en los gráficos del INE, así que no tiene fila aquí, pero su mercado es la historia de volumen de al lado: 5.934 ventas en doce meses, solo por detrás de las 7.739 de Lisboa.
Por dentro de la cifra de Cascais
El detalle tras la mediana importa más que la mediana. En los doce meses hasta junio de 2026, las viviendas nuevas en Cascais se vendieron a una mediana de 5.260 € por metro cuadrado, la segunda del país, solo por detrás de Lisboa, con 6.434 €. Las viviendas de cuatro dormitorios o más se vendieron a 5.063 € por metro cuadrado, la cifra más alta de todos los grandes municipios de Portugal, Lisboa incluida. Las casas familiares son el extremo caro de este mercado, no el blando.
Los compradores con domicilio fiscal en el extranjero también pagan más. En los doce meses, el INE sitúa la mediana de Cascais para compradores domiciliados en el extranjero por encima de 4.350 € por metro cuadrado, frente a por encima de 3.500 € para los domiciliados en Portugal. En Grande Lisboa, en el segundo trimestre, la brecha es aún mayor: una mediana de 5.878 € para compradores domiciliados en el extranjero frente a 4.000 € para compradores nacionales, una prima del 47 %. No es un impuesto al extranjero. Es un efecto de composición. Los compradores internacionales se concentran en la costa, en la obra nueva y en las viviendas más grandes, y la mediana los sigue.
Una mediana es la venta del medio, no el precio de la casa que estás mirando. Las calles prime de Cascais y Estoril negocian muy por encima de 5.000 € el metro, y partes de São Domingos de Rana muy por debajo. Usa la mediana para juzgar si un precio de oferta concreto es sensato, nunca como el precio en sí.
La cifra del banco: lo que tu hipoteca cree que vale
Toda hipoteca en Portugal pasa por una tasación bancaria, y el INE recoge esas tasaciones cada mes. En agosto de 2026, la tasación mediana nacional fue de 2.254 € por metro cuadrado, un 14,7 % más que un año antes. Las tasaciones en Grande Lisboa se sitúan alrededor de la mitad por encima de la cifra nacional: pisos a 3.487 € por metro cuadrado, casas a 2.918 €.
Fíjate en la brecha. Las tasaciones son conservadoras frente a los precios de venta, porque el banco protege su préstamo, no describe el mercado. Si compras con hipoteca, esta es la cifra que decide cuánto te presta el banco contra la vivienda, y una tasación baja es una de las razones más comunes por las que una compra hay que renegociarla. Nuestra guía de hipotecas para compradores extranjeros explica cómo lo maneja el lado del crédito.
La cifra del anuncio: precios de oferta
La tercera cifra es la de los titulares. El índice de Idealista situó el precio mediano de oferta en Portugal en un récord de 3.228 € por metro cuadrado en septiembre de 2026, un 7,9 % más en el año, con el área metropolitana de Lisboa en 4.501 € y la ciudad de Lisboa en 6.256 €. Los precios de oferta son información real sobre la confianza del vendedor. No son precios que nadie haya pagado.
Pon las tres cifras del país una al lado de la otra y el orden nunca cambia: el vendedor pide lo máximo, los registros fiscales muestran menos cambiando de manos, y el banco tasa aún menos. Quien negocia desde el índice de oferta negocia desde la cifra favorita del vendedor.
Menos ventas, precios más altos
Una cifra más mantiene esto honesto. En el segundo trimestre de 2026 cambiaron de manos 37.854 viviendas en Portugal, un 9,0 % menos en el año, mientras el precio mediano nacional de venta subía un 18,4 %. En los doce meses hasta junio se vendieron 156.713 viviendas. Menos transacciones, precios más altos. Es un mercado en el que los vendedores pueden esperar y los compradores no pueden contar con que un descuento rescate un presupuesto estirado.
Qué significa esto si compras en Cascais
Tres reglas prácticas. Primero, ancla en la mediana transaccionada del municipio y ajusta después por la calle, el tamaño y el estado. Es la única de las tres cifras que registra dinero pagado de verdad.
Segundo, si hay hipoteca de por medio, modela la tasación del banco, no el precio de venta, al calcular tu efectivo. La diferencia entre ambas es dinero que quizá tengas que encontrar con poco margen.
Tercero, no esperes a que Cascais se abarate por la caída del volumen de ventas. Los volúmenes cayeron en todo el país mientras los precios subían. En esta ciudad, lo escaso no son los compradores. Son las casas que merece la pena comprar.
Tres preguntas antes de hacer una oferta
¿En qué cifra se basa este precio?
Si la respuesta es el índice de oferta o el anuncio de un vecino, estás mirando esperanza, no evidencia. Pide ventas cerradas en la misma calle o freguesia.
¿Qué dirá el banco que vale?
Una tasación por debajo del precio es común en Cascais. Antes de firmar el CPCV, sabe si puedes cubrir la diferencia en efectivo.
¿Está por encima o por debajo de la mediana, y por qué?
Por encima de la mediana puede ser correcto para una casa reformada en una calle prime. Necesita un motivo que puedas decir en voz alta, en euros, por metro cuadrado.
Fuentes
- INE, “Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local”, 23 de octubre de 2026: ine.pt
- INE, “Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação”, agosto de 2026 (24 de septiembre de 2026): ine.pt
- Índice de precios de Idealista, septiembre de 2026 (1 de octubre de 2026): idealista vía Cision
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