O que este número é, e o que não é
O Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação, do INE, recolhe as avaliações que os bancos encomendam quando alguém pede um financiamento. Um avaliador visita, ou analisa, o imóvel concreto, e o banco empresta contra essa avaliação. O valor publicado é a mediana dessas avaliações, por metro quadrado.
Portanto, não é um preço de venda. Nenhum dinheiro mudou de mãos a este número, e nenhum vendedor concordou com ele. Também não é um preço pedido. Ninguém anuncia pela avaliação do banco. É a visão de um credor sobre quanto um imóvel vale como garantia de um empréstimo, tomada no momento em que um comprador real tenta tomar dinheiro contra ele, e os bancos têm todos os motivos para serem cuidadosos: se o empréstimo correr mal, é este o ativo que o sustenta.
Esse conservadorismo é exatamente o que torna a série útil. Os preços pedidos dizem o que os vendedores esperam. Os valores de transação, que o INE publica separadamente a cada trimestre, dizem o que os compradores pagaram. A série das avaliações diz o que o sistema bancário está disposto a garantir, mês a mês, enquanto os outros dois ainda estão a ser discutidos.
Os números de setembro
| Inquérito à avaliação bancária do INE | Setembro de 2026 | Agosto de 2026 |
|---|---|---|
| Avaliação mediana nacional | €2.278/m² | €2.254/m² |
| Variação no mês | +1,1% | +0,6% |
| Variação no ano | +14,2% | +14,7% |
| Apartamentos, mediana nacional | €2.662/m² | €2.655/m² |
| Moradias, mediana nacional | €1.621/m² | €1.610/m² |
| Grande Lisboa, apartamentos | €3.525/m² | €3.487/m² |
| Grande Lisboa, moradias | €2.942/m² | €2.918/m² |
| Mediana do concelho de Cascais | €4.048/m² | €4.029/m² |
Em agosto, a mediana nacional bateu um recorde, a €2.254 por metro quadrado. Setembro leva-a a €2.278, mais €24, ou 1,1%, no mês e 14,2% no ano. O valor de setembro assenta em 32.597 avaliações, 20.281 de apartamentos e 12.316 de moradias.
O ritmo é a história
Leia o valor anual contra o seu passado recente. As avaliações subiam a 17,1% ao ano em maio, 15,2% em julho e 14,7% em agosto. Os 14,2% de setembro continuam a desaceleração: a quarta leitura da sequência, cada uma abaixo da anterior.
Uma taxa anual a abrandar não é um mercado em queda. As avaliações continuam a subir todos os meses, a partir de uma base recorde. O que muda é a velocidade, e a velocidade importa para um comprador a decidir se esperar custa dinheiro ou poupa dinheiro. Olhe, porém, para o ritmo mensal antes de concluir que esperar ficou mais barato. A subida mensal de setembro foi de 1,1%, quase o dobro dos 0,6% de agosto. A esse ritmo, uma avaliação de €500.000 cresce cerca de €5.500 por mês. Esperar não é gratuito, e em setembro ficou um pouco mais caro outra vez, mesmo com o ritmo anual a abrandar.
Os apartamentos continuam à frente das moradias
Os apartamentos foram avaliados a €2.662 por metro quadrado em setembro, mais 0,3% no mês e 15,4% no ano, contra moradias a €1.621, mais 0,7% no mês e 11,1% no ano. A diferença entre as duas medianas foi de €1.041 por metro quadrado em setembro, quase exatamente onde agosto a deixou, a €1.045: €2.655 para apartamentos contra €1.610 para moradias. A diferença não aumentou em setembro. Manteve-se, a um nível que continua a dizer muito.
A diferença é, em parte, geografia. Os apartamentos concentram-se em Lisboa, no Porto e nas cidades costeiras, onde todas as medidas de valor são altas. As moradias espalham-se por todo o país, incluindo o interior, onde os valores são uma fração dos da costa. E a diferença de crescimento persiste mesmo onde a diferença de nível se manteve: as avaliações de apartamentos continuam a subir metade mais depressa do que as de moradias no ano, 15,4% contra 11,1%, o que diz algo sobre onde a procura de financiamento é mais forte: casas mais pequenas, nas cidades, compradas por quem precisa de um empréstimo para as comprar.
Grande Lisboa e Cascais
Cascais fica dentro da Grande Lisboa, a região de avaliações mais cara do país. Em setembro, os apartamentos da Grande Lisboa foram avaliados a €3.525 por metro quadrado e as moradias a €2.942, contra €3.487 e €2.918 em agosto.
Para o próprio Cascais, a tabela por concelho do INE coloca a avaliação mediana de setembro a €4.048 por metro quadrado, com apartamentos a €4.112 e moradias a €3.981. Mantenha-a no seu lugar: é a mediana de todas as compras com financiamento que os bancos avaliaram no concelho nesse mês, casas de família em São Domingos de Rana e apartamentos em Carcavelos incluídos. O Cascais e o Estoril de primeira linha ficam muito acima dela. É uma medida do mercado de crédito na vila, não uma etiqueta de preço para nenhuma rua dela.
A diferença: o que os vendedores pedem, o que os bancos garantem
Agora coloque os dois números lado a lado. Na página de dados de preços do próprio Idealista para Cascais, o preço médio pedido em todo o concelho em setembro de 2026 foi de €6.173 por metro quadrado, mais 4,9% no ano. Dentro do concelho, a dispersão é grande: a freguesia de Cascais e Estoril teve uma média de €7.202, e Carcavelos e Parede de €5.492.
Contra a mediana bancária de Cascais, de €4.048, essa média pedida fica €2.125 por metro quadrado acima. Dois cuidados antes de tratar isto como uma diferença precisa. O valor do Idealista é uma média de preços anunciados; o do INE é uma mediana de avaliações, portanto os dois são construídos de maneiras diferentes e a diferença entre eles é um intervalo, não um valor exato. E a mediana transacionada mais recente de Cascais, das estatísticas locais de preços do INE para o segundo trimestre de 2026, é de €5.200 por metro quadrado: os preços pedidos em setembro ficaram cerca de €973 por metro, perto de 19%, acima do que os compradores pagaram de facto na primavera.
A ordem é o ponto, e nunca muda. Os vendedores pedem o máximo. Os compradores pagam menos. Os bancos avaliam abaixo de ambos, porque o banco não está a comprar uma casa, está a garantir um empréstimo. Um comprador que se ancora na média pedida está a negociar a partir do número favorito do vendedor. Um comprador com financiamento tem um segundo número a caminho, definido por alguém sem qualquer interesse nas esperanças do vendedor.
O que uma avaliação baixa faz à sua compra
É aqui que a série deixa de ser estatística. Um financiamento em Portugal calcula-se sobre o menor de dois valores: o preço e a avaliação do banco. Combine €600.000 por uma casa e o banco só empresta contra €600.000 se o avaliador concordar. Se a avaliação voltar a €540.000, um empréstimo a 80% do valor é de €432.000, e não os €480.000 que tinha planeado. A diferença de €48.000 não desaparece. Transforma-se em dinheiro que tem de encontrar, além da entrada e dos custos, ou a compra é renegociada, ou para. (Exemplo ilustrativo: os seus valores dependem do rácio de financiamento que o seu banco lhe oferecer.)
A sequência é o que transforma essa surpresa numa perda. A avaliação costuma chegar depois de o CPCV, o contrato de promessa, ter sido assinado e o sinal pago. Um comprador que falha porque o financiamento ficou aquém é, à face do contrato, um comprador que não cumpriu, e o sinal é o que o incumprimento custa. É a mesma armadilha que o nosso guia de diligência prévia antes do CPCV percorre pelo lado da papelada: o CPCV bem desenhado trata disto com antecedência, tornando a conclusão dependente da aprovação do financiamento em termos viáveis, para que uma avaliação que mata o empréstimo seja uma saída que o contrato permite, e não um incumprimento que ele pune.
Três defesas práticas. Primeiro, modele o seu dinheiro com uma avaliação abaixo do preço, sobretudo em Cascais, onde as médias pedidas correm muito à frente de qualquer medida oficial. Segundo, pergunte cedo ao seu banco como ele trata uma diferença destas, e obtenha uma pré-aprovação a sério antes de assinar, não apenas uma conversa. Terceiro, peça ao seu advogado que escreva a condição de financiamento no CPCV antes de o sinal se mover. Nada disto exige que a avaliação venha baixa. Exige apenas que não fique arruinado se ela vier.
Três perguntas a fazer antes de propor
Em que número se baseia este preço?
Se a resposta for a média pedida ou o anúncio de um vizinho, está a olhar para esperança, não para provas. Peça vendas concluídas na mesma rua ou freguesia, e espere que o banco seja mais cético do que o vendedor.
Quanto dirá o banco que isto vale?
Numa vila onde a média pedida é de €6.173 por metro quadrado e as avaliações oficiais correm muito abaixo, uma diferença é o caso normal, não o azarado. Conheça a sua posição de tesouraria para uma avaliação 10% abaixo do preço antes de assinar o que quer que seja.
O meu CPCV protege-me se o financiamento ficar aquém?
A conclusão deve depender da aprovação do empréstimo em termos que consiga de facto cumprir. Se essa cláusula faltar, o sinal está a carregar um risco que não precisa de carregar.
Fontes
- INE, "Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação", setembro de 2026 (27 de outubro de 2026): ine.pt, com os valores por concelho do anexo de quadros do mesmo destaque
- INE, "Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação", agosto de 2026 (24 de setembro de 2026), valores de base: ine.pt
- INE, "Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local", 2.º trimestre de 2026 (23 de outubro de 2026), mediana transacionada de Cascais de €5.200/m²: ine.pt
- Preços pedidos em Cascais, setembro de 2026, dados de preços do Idealista, página de evolução de preços de Cascais: idealista.pt
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