Las cifras principales
El instituto de estadística de Portugal (INE) publicó las cifras del segundo trimestre el 22 de septiembre. Esto es lo que dicen.
| Segundo trimestre de 2026, INE | |
|---|---|
| Viviendas vendidas | 40.142 |
| Variación anual de las transacciones | -6,4 % |
| Variación frente al 1T 2026 | +6,4 % |
| Índice de precios, anual | +16,5 % |
| Vivienda usada, anual | +18,0 % |
| Vivienda nueva, anual | +12,3 % |
| Valor total de las transacciones | 10.700 M € (+4,2 %) |
Resaca después del récord, no crisis
Primero, un poco de perspectiva. 2025 fue el año más fuerte jamás registrado: 169.812 viviendas vendidas, un 8,6 % más, por valor de 41.200 millones de euros. La caída del segundo trimestre llega después de ese pico. Y frente al primer trimestre, la actividad de hecho se recuperó un 6,4 %. Es un mercado que recupera el aliento después de un frenesí, no un mercado en apuros.
Entre abril y junio cambiaron de manos 10.700 millones de euros, un 4,2 % más que el año pasado. El dinero no se ha ido. Solo se mueve con más cuidado.
Los compradores extranjeros retroceden más rápido
Las compras de quienes viven fuera de Portugal cayeron un 10,3 %, hasta 1.890, un retroceso más acusado que el de los compradores locales, que bajaron un 6,2 %, hasta 38.252. Si compras desde fuera de Portugal, hay menos rivales en la mesa que hace un año.
Dónde aprieta más la desaceleración
Todas las regiones vendieron menos viviendas. Las caídas más fuertes fueron en Madeira (-15,2 %) y el Algarve (-12,4 %). Las más suaves, en el Alentejo (-0,8 %) y la Península de Setúbal (-2,1 %). Cuatro de cada cinco ventas fueron de vivienda usada: 32.307, un 6,6 % menos.
Qué significa esto si vas a comprar
Tres conclusiones honestas. Primero, los precios pedidos y los precios de venta se están distanciando. Los 3.228 € por metro cuadrado de Idealista son lo que los vendedores esperan. Los datos de transacciones del INE son lo que los compradores realmente pagan. El espacio entre ambos es tu margen de negociación, y se está ampliando.
Segundo, el tiempo está de tu lado. Cuando los volúmenes caen, los anuncios se quedan estancados, y es ahí donde los vendedores ceden. Una vivienda que pasó todo el verano con un precio récord pedido es una negociación distinta en octubre.
Tercero, no confundas desaceleración con ganga. Los precios siguen subiendo rápido: un 16,5 % en el índice del INE, un 18 % en la vivienda usada. Nadie va a conseguir una liquidación. La oportunidad está en la negociación, no en esperar una caída que los datos no muestran.
Tres preguntas antes de firmar
¿Cuánto tiempo lleva en el mercado?
En un mercado que se enfría, los días de anuncio son poder de negociación. Los anuncios nuevos a precio récord no tienen motivo para ceder. Los estancados sí.
¿Por cuánto se vendieron de verdad las viviendas de esta calle?
Pide las medianas de transacciones de la freguesia, no los precios de los anuncios. El registro no trabaja con esperanza.
¿Por qué vende el vendedor?
Mudanza de país, divorcio, herencia, una inversión que se atascó. La motivación es el descuento más antiguo del manual, y pesa más cuando los compradores escasean.
Fuentes
- INE, Índice de Precios de la Vivienda 2T 2026 (publicado el 22 de septiembre de 2026), vía Global Property Guide y Portugal Homes
- Índice de precios de Idealista, septiembre de 2026: nuestra lectura del récord de precios pedidos